ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2974
Скачиваний: 1
<1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. М.: ЮРИНФОРМЦЕНТР, 1997. С. 79.
Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья. Законодательство не устанавливает минимальный размер (стоимость) имущества, которым должно обладать (иметь на праве собственности или праве оперативного управления) некоммерческое юридическое лицо. Тем не менее товарищество собственников жилья в уставе обязано определить порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов либо закрепить способ расчета различных видов взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.
Специалисты справедливо указывают на то, что вся полученная товариществом собственников жилья прибыль от предпринимательской деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит распределению. Здесь следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более, что не все собственники могут являться членами товарищества.
Товариществу собственников жилья причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества.
Следует помнить, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность товариществу собственников жилья. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37 Кодекса). В этом состоит основное отличие раздела VI Кодекса от положений ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья". Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (см. ч. 4 ст. 37 Кодекса, п. 2 ст. 290 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2007. С. 309 - 310; http://www.urkniga.ru.
Кодекс разграничивает имущественную ответственность товарищества как юридического лица и ответственность членов товарищества. С одной стороны, обязательства членов товарищества существуют независимо от обязательств соответствующего товарищества собственников жилья, и отношения членства не порождают взаимосвязи указанных обязательств. С другой стороны, солидарная ответственность товарищества по обязательствам его членов не только не предусмотрена законодательством, но и фактически исключена императивной нормой ч. 6 ст. 135 Кодекса. В силу этого обстоятельства она не может быть установлена и договором между товариществом и его членом или закреплена в уставе такого товарищества. При этом общее правило ст. 322 ГК РФ о том, что солидарная обязанность (ответственность) может быть предусмотрена, в частности, договором, по нашему мнению, не должно применяться, так как в данном случае действует специальная норма жилищного законодательства.
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 136
1. В повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, посвященного созданию товарищества собственников жилья, должны быть включены, как минимум, два вопроса: о создании товарищества собственников жилья и об утверждении устава данного юридического лица. При этом не допускается создание более одного товарищества собственников жилья в одном многоквартирном доме.
Избрание состава органов товарищества относится к компетенции общего собрания членов товарищества (ч. 2 ст. 145 Кодекса), а не к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в таком случае проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 Кодекса (см. указанные статьи и комментарии к ним).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Поэтому на общем собрании имеют право присутствовать с правом решающего голоса и участвовать в обсуждении вопросов повестки дня все собственники помещений в многоквартирном доме.
Для принятия решений о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава необходимо простое большинство голосов (более 50% от общего числа голосов собственников помещений в соответствующем доме).
Целесообразно обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (см. ч. 3 ст. 48 Кодекса). С учетом этого обстоятельства определяется наличие кворума и осуществляется подсчет голосов при голосовании.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (см. ч. 1 ст. 46 Кодекса). Поэтому в постановляющей части письменного протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, посвященного созданию товарищества собственников жилья, должны быть отражены факты принятия решений: а) о создании товарищества собственников жилья в данном доме; б) об утверждении устава такого товарищества, а также указано количество голосов, поданных за принятие этих решений.
Данный протокол общего собрания является одним из документов, которые должны быть представлены в регистрирующий орган для государственной регистрации созданного товарищества собственников жилья (см. ч. 3 ст. 136 Кодекса и комментарий к ней).
Инициаторы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, посвященного созданию товарищества собственников жилья, должны: а) разработать проекты устава товарищества и решений, необходимых для создания товарищества; б) согласовать разногласия и подготовить окончательную редакцию этих документов, которая будет вынесена на рассмотрение собрания; в) определить дату, время, место и форму проведения собрания, обеспечить подготовку и созыв общего собрания; г) обеспечить проведение общего собрания и принятие на нем решений по указанным вопросам с соблюдением требований Кодекса о порядке принятия этих решений; д) оплатить государственную пошлину и представить учредительный и иные необходимые документов для государственной регистрации создаваемого товарищества.
2. Следует еще раз отметить невысокий уровень законодательной техники, использованной при установлении правовых норм о товариществах собственников жилья, которые содержатся в статьях раздела VI Кодекса. Рассмотренное выше определение товарищества собственников жилья указывает на то, что таким товариществом признается "объединение собственников помещений в многоквартирном доме" (см. ч. 1 ст. 135 Кодекса). Одновременно ч. 2 ст. 136 Кодекса допускает создание товариществ собственников жилья не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении нескольких многоквартирных домов; нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений, отвечающих требованиям, установленным в рассматриваемой норме.
Указанные в ч. 2 ст. 136 Кодекса два случая прежде были предусмотрены ст. 5 ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья", но при этом общее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации было более универсальным (см. ст. 25 названного Федерального закона). Что же касается случаев создания товариществ, указанных в п. п. 1 и 2 ч. 2 ст. 136 Кодекса, то совершенно очевидно, что такие товарищества собственников жилья никак не могут являться объединениями собственников помещений в многоквартирном доме, как это предусмотрено общим определением, установленным в ч. 1 ст. 135 Кодекса. Применение указанных коллизионных норм Кодекса на практике весьма проблематично, поэтому законодателю следовало бы устранить отмеченные противоречия.
Кодекс не дает ответа и на вопрос, что следует понимать под расположенными "близко" зданиями, строениями, сооружениями. Например, не ясно, можно ли понимать под такими зданиями весь дачный или коттеджный поселок, дома в котором могут находиться на определенном удалении друг от друга, или речь идет только о дачных или жилых домах, расположенных в непосредственной близости (на одной улице и т.п.).
3. Часть 3 ст. 136 Кодекса содержит общую норму, действующую в отношении всех товариществ собственников жилья. При этом вызывает удивление правило о государственной регистрации товариществ собственников жилья в строящихся многоквартирных домах, которое включено в ст. 139 Кодекса, содержащую специальные нормы, но при этом абсолютно не отличается по содержанию от общего правила ч. 3 ст. 136 Кодекса о государственной регистрации любых товариществ собственников жилья.
Все товарищества собственников жилья, создаваемые как в существующих, так и в строящихся многоквартирных домах, приобретают права юридического лица с момента государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии со специальным законодательством.
Особенности государственной регистрации некоммерческих организаций определяются правилами ФЗ от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". Однако, как уже отмечалось, положения этого Федерального закона не распространяются на товарищества собственников жилья, которые в настоящее время подлежат государственной регистрации в общем порядке. Вопросы, связанные с государственной регистрацией некоммерческих юридических лиц, на которые не распространяется действие ФЗ от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", подробно были рассмотрены выше (см. комментарий к ст. 114 Кодекса).
На практике следует иметь в виду, что дела по спорам о создании, реорганизации и ликвидации, а также по спорам об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации некоммерческих организаций, не имеющих в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли, не подлежат рассмотрению арбитражными судами (см. п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" <1>).
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2003. N 2.
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 137
1. Положения ст. ст. 137 и 138 Кодекса, в которых предусмотрены основные права и обязанности товарищества собственников жилья, производят весьма странное впечатление (в большинстве современных актов гражданского законодательства о юридических лицах подобные правила отсутствуют, так как их место - не в федеральном законе, а скорее в уставе или внутренних документах юридического лица). Многие установленные в указанных статьях Кодекса нормы носят декларативный характер или вообще лишены смысла. Например, вряд ли нуждаются в специальной правовой регламентации права товарищества пользоваться банковскими кредитами, передавать по договорам денежные средства, заключать сделки и т.п. (см. ч. 1 ст. 137 Кодекса) и обязанности обеспечивать соблюдение требований законодательства и устава, выполнять договорные обязательства и т.п. (см. ч. 1 ст. 138 Кодекса). Такого рода права и обязанности универсальны и присущи всем без исключения юридическим лицам (коммерческим и некоммерческим организациям); они не являются специфическими для товарищества собственников жилья.
Представляется, что на практике целесообразно исходить из того, что перечисленные в ч. ч. 1 и 2 ст. 137 Кодекса права товарищества собственников жилья относятся к характеристике предмета его деятельности. Предмет деятельности товарищества должен быть четко определен в его уставе с учетом того, что товарищество собственников жилья обладает не общей, а специальной правоспособностью (см. комментарий к ч. 1 ст. 135 Кодекса).
Предмет деятельности товарищества определяется в соответствии с основными целями юридического лица данного вида, к которым относятся управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (см. ч. 1 ст. 135 Кодекса).
Следует учитывать, что сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности (см. ст. 173 ГК РФ).
2. Осуществление товариществом собственников жилья по собственному усмотрению большинства своих правомочий, указанных в ч. 2 ст. 136 Кодекса, может привести к нарушению прав и охраняемых законом интересов собственников помещений в многоквартирном доме (членов товарищества и других собственников).
В связи с этим следует иметь в виду, что окончательное решение ряда вопросов, упомянутых в ч. 2 комментируемой статьи относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Речь идет, в частности, о принятии решений: о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 2 ст. 44 Кодекса). Указанные вопросы не могут быть решены товариществом собственников жилья самостоятельно, без учета мнения всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Специалисты обращают внимание на то, что согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.