ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2068
Скачиваний: 1
В целях повышения их социальной защиты некоторые категории граждан (например, участники и инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды по общим заболеваниям, многодетные семьи и др.) решениями местных органов самоуправления освобождаются от обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в полном объеме (см., например, решение Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 26.12.2003 N 1/26).
О размерах платы за коммунальные услуги см. ст. 157 Кодекса.
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 155
1. До введения в действие Кодекса детальное регулирование отношений по поводу внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги на уровне федеральных законов отсутствовало. Частью 1 комментируемой статьи установлен общий срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Аналогичные сроки внесения квартирной платы нанимателями были предусмотрены ст. 56 ЖК 1983 г. Основами срок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг не определялся.
В соответствии со ст. 8 Кодекса к жилищным отношениям, связанным с внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство Российской Федерации с учетом требований, установленных Кодексом. Так, в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ на нанимателей возлагается обязанность вносить плату за жилое помещение в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если таким договором сроки не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Кодексом, то есть ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Договором управления многоквартирным домом (см. ст. 162 Кодекса) могут предусматриваться различные по объему, срокам и периодичности платежей условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Нередко это ежеквартальная предварительная оплата.
Нарушение сроков внесения платы влечет для нанимателей и собственников жилых помещений негативные последствия:
уплата неустойки в виде пени (см. ч. 14 комментируемой статьи);
расторжение договора найма с нанимателем (см. ч. 4 ст. 83 Кодекса);
выселение (см. ст. 90 Кодекса).
Об обязанности граждан и организаций по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги см. ч. 1 ст. 153 Кодекса.
2. Определение срока представления платежных документов, на основании которых производится оплата жилого помещения и коммунальных услуг, является новым для федерального жилищного законодательства. Их предоставляют уполномоченные органы не позднее десятого числа месяца, следующего за истекшим. Иной срок предоставления платежных документов также может быть установлен в договоре управления многоквартирным домом.
Требований к форме платежных документов Кодекс не предъявляет. Это могут быть счета, квитанции, расчетные книжки и т.п.
3 - 4. Нормы ч. ч. 3 и 4 ст. 155 Кодекса конкретизируют обязанность нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, определяют получателей платы за жилое помещение и коммунальные услуги (о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги см. ст. 154 Кодекса).
При установлении уровня платежей граждан и организаций законодатель исходит из необходимости обеспечения полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Практически во всех регионах России будет введена 100-процентная оплата жилых помещений и коммунальных услуг. Однако следует учитывать, что предоставленные отдельным категориям граждан льготы могут снижать размер платы, установленный договором управления. В связи с этим и введена норма, согласно которой управляющая организация в согласованном с ней порядке получает от нанимателя ту часть платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги, которая не покрывается размером платы, вносимой нанимателем. Другими словами, в случае, если наниматель по обстоятельствам, предусмотренным в законе, вносит в пользу управляющей организации плату за содержание, ремонт и коммунальное обслуживание меньшую, чем реальные затраты этой организации, то разницу компенсирует наймодатель. О субсидиях на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и компенсациях расходов по оплате см. ст. ст. 159 - 160 Кодекса.
5. Часть 5 ст. 155 относит к компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива установление порядка внесения обязательных платежей и взносов членами таких объединений.
Напомним, что органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (см. ст. 144 Кодекса).
Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества. Согласно ст. 145 Кодекса, к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся, в частности, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образование специальных фондов товарищества, в т.ч. резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования. Решения по этим вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 Кодекса, регулирующей порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и уставом товарищества.
Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, которое является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
В обязанности правления товарищества собственников жилья входит: контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения; управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и т.д.
Создание и деятельность товарищества собственников жилья, правовое положение его членов регулируются разделом VI (гл. 13 - 14, ст. ст. 135 - 152 Кодекса).
Органами управления жилищного кооператива являются:
общее собрание членов жилищного кооператива;
конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция). Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.
Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.
Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правовое положение их членов регулируются разделом V (гл. 11 - 12, ст. ст. 110 - 134 Кодекса).
К специализированным потребительским кооперативам, о которых идет речь в ч. ч. 5 - 7 ст. 155 Кодекса, относятся, в частности, жилищные накопительные кооперативы, правовые, экономические и организационные основы деятельности которых регулируются ФЗ от 30.12.2004 "О жилищных накопительных кооперативах". Органами управления жилищного накопительного кооператива являются: общее собрание членов кооператива (высший орган кооператива), правление кооператива. См. ч. 8 ст. 156 Кодекса.
6. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вправе вступить в такое товарищество либо кооператив (см. ст. ст. 143, 111 Кодекса). Однако, если собственники помещений не воспользуются таким правом, они заключают договоры соответственно с товариществом или кооперативом.
Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы создаются, в частности, с целью соответственно управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме; управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Они являются стороной договора управления, который заключается с управляющей организацией для оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (в случае если в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 161 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о том, что управлять общим имуществом будет само товарищество или соответствующий кооператив).
Норму ч. 6 ст. 155 следует рассматривать как специальную, которая регламентирует внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет соответственно товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (о выборе способа управления многоквартирным домом см. ст. 161 Кодекса).
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI Кодекса (см. также статьи раздела VIII Кодекса).
7. Если собственники помещений не возложили на товарищество собственников жилья или потребительский кооператив функции по управлению многоквартирным домом, то управляющая организация является получателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги при наличии следующих условий:
1) собственники помещений не приняли решение управлять общим имуществом непосредственно;
2) в многоквартирном доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
3) общим собранием собственников помещений принято решение об управлении таким домом управляющей организацией.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией является одним из способов управления, который, согласно ст. 161 Кодекса, собственники помещений в многоквартирном доме вправе и обязаны выбрать. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такой дом может управляться только одной управляющей организацией.
При выборе управляющей организации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о заключении договора управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Сторонами договора управления в этом случае являются управляющая организация (на стороне исполнителя) и собственники помещений в многоквартирном доме (на стороне заказчика).
В договоре управления в обязательном порядке указываются, в частности: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. В соответствии с установленными таким образом условиями и осуществляется внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений в многоквартирном доме.
8. Часть 8 ст. 155 Кодекса определяет основания внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме в случае, когда они избрали такой способ управления этим домом, как непосредственное управление.
Собственники помещений в многоквартирном доме заключают договоры на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, на основании решения общего собрания этих собственников (см. ст. ст. 44 - 48, 164 Кодекса). При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, за исключением договоров, указанных в ч. 2 ст. 164 Кодекса: договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.