ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2661
Скачиваний: 4
В заключение приведем проект статьи, в которой представлены все важные нормы, относящиеся к регулированию индивидуального жилищного строительства при отсутствии проектной документации, и которая могла бы быть включена в закон субъекта Российской Федерации о градостроительной деятельности или в муниципальный нормативный правовой акт:
Статья... Особенности выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на объекты индивидуального жилищного строительства в случаях, когда их строительство осуществлялось без проектной документации.
1. Для ввода объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию застройщик, обеспечивший строительство такого объекта без проектной документации, обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
2. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, строительство которого было осуществлено без проектной документации, прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществившим строительство;
6) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта индивидуального жилищного строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
7) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта индивидуального жилищного строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществившим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора (исполнительная съемка).
3. Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 2 настоящей статьи, осмотр объекта индивидуального жилищного строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.
4. Основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию является:
1) отсутствие документов, указанных в части 2 настоящей статьи;
2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
3) несоответствие объекта индивидуального жилищного строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.
5. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в орган, выдавший разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта индивидуального жилищного строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Вопрос 40.2. О том, как должен осуществляться контроль за действиями в случаях, когда ГрК РФ от 29.12.04 не предусмотрена выдача разрешений на строительство
С данным вопросом рассмотренный выше вопрос о контроле и самоконтроле за индивидуальным жилищным строительством имеет много общего. Считаем полезным также привести пример проекта статьи для регионального или местного нормативного правового акта, регламентирующей решение данного вопроса:
Статья... Строительство строений, сооружений в случаях, когда законодательством не предусмотрена выдача разрешений на строительство.
1. Выдача разрешений на строительство не требуется в случаях:
1) строительства физическим лицом гаража в случаях, когда земельный участок для такого строительства:
а) предоставлен физическому лицу органом местного самоуправления в случае наличия утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории, на которой такой участок расположен;
б) расположен на застроенной многоквартирными домами территории, применительно к которой утверждена документация по планировке территории и выделены земельные участки многоквартирных домов, при наличии разрешения от собственников помещений в многоквартирном доме, при условии, что правилами землепользования и застройки допускается строительство гаража в качестве вспомогательного вида разрешенного использования, связанного с наличием многоквартирного дома, а также при условии соблюдения требований градостроительного плана земельного участка многоквартирного дома;
в) расположен в составе земельного участка, предоставленного гаражно-строительному кооперативу;
2) строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
3) создания строений, сооружений, не являющихся объектами капитального строительства (павильонов, киосков, навесов и других), расположенных на земельных участках, предоставляемых в аренду и расположенных на территориях общего пользования;
4) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования как капитального, так и некапитального характера, если такие строения и сооружения определены правилами землепользования и застройки в качестве вспомогательных видов использования (сараи, бани, летние кухни, иные надворные постройки, теплицы, парники и другие);
5) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
2. Лица, осуществляющие в установленных случаях строительство без разрешения на строительство:
1) обязаны соблюдать:
а) требования градостроительного законодательства, включая требования градостроительных регламентов, требования градостроительных планов земельных участков, в том числе определяющих минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями, иные требования;
б) требования технических регламентов, в том числе о соблюдении противопожарных требований, требований обеспечения конструктивной надежности и безопасности зданий, строений, сооружений и их частей;
2) несут ответственность за несоблюдение указанных в пункте 1 настоящей части настоящей статьи требований.
3. Здания, строения, сооружения, применительно к строительству, для возведения которых не требуется выдача разрешений на строительство, созданные с существенными нарушениями требований, установленных пунктом 1 части 2 настоящей статьи, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации могут быть признаны самовольной постройкой.
Вопрос (41) о том, как ГрК РФ от 29.12.04 определяет
действия в отношении технических условий и платы
за подключение объектов капитального строительства к сетям
инженерно-технического обеспечения
Вопрос 41.1. Об основных положениях применительно к техническим условиям и информации о плате за подключение
ГрК РФ от 29.12.04 совокупностью норм (включая ч. ч. 7 - 10 ст. 48), а также нормами других федеральных законов установлено пять основных положений.
1. Два вида документов предоставляются по запросам заинтересованных лиц - технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и информация о плате за такое подключение.
2. Технические условия и информация о плате за подключение предоставляются:
1) организациями, осуществляющими эксплуатацию сети инженерно-технического обеспечения, по запросам:
а) органов местного самоуправления, если ими самостоятельно или посредством инициативных действий частных лиц - претендентов на получение прав на земельные участки обеспечено выделение путем планировки территории из состава государственных или муниципальных земель впервые образуемых, свободных от прав третьих лиц неделимых земельных участков для предоставления частным лицам в порядке, определенном земельным законодательством;
б) правообладателей ранее предоставленных, приобретенных неделимых земельных участков, если у таких правообладателей имеется намерение осуществить реконструкцию принадлежащих им зданий, строений, сооружений или строительство на месте сносимых объектов, то есть предпринять действия, влекущие за собой увеличение как параметров объектов, так и необходимых для их использования (эксплуатации) объемов инженерно-технических ресурсов;
2) органами местного самоуправления, которые в процессе или по завершении действий по выделению из состава государственных или муниципальных земель впервые образуемых, свободных от прав третьих лиц неделимых земельных участков для их предоставления получили технические условия и информацию о плате за подключение от организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, и которые предоставляют технические условия и информацию о плате за подключение лицам, претендующим на получение прав на сформированные земельные участки в целях осуществления строительства.
3. Технические условия предоставляются в отношении неделимых земельных участков, предназначенных для строительства отдельных объектов. Что касается делимых земельных участков, выделенных в границах вновь образуемых кварталов, микрорайонов для их комплексного освоения (то есть для строительства не одного, а многих объектов), то с ними дело обстоит особым образом.
Технические условия должны быть подготовлены (в том числе с участием эксплуатирующих организаций) при осуществлении работ по планировке территории, посредством которой выделен квартал или микрорайон, с определением его характеристик, включая характеристики необходимого развития систем инженерно-технического обеспечения (п. 2 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ от 29.12.04). Данная технология планировочного процесса закреплена законодательно: в п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (где говорится об информации, которая должна содержаться в извещении о проведении аукциона по продаже права на земельный участок для его комплексного освоения) не содержится требования о предоставлении технических условий и информации о плате за подключение.
Кроме того, косвенное подтверждение того, что собственно технические условия предоставляются только в отношении неделимых земельных участков, предназначенных для строительства отдельных объектов, содержится в Правилах определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 года N 83, принятых во исполнение ч. 10 ст. 48 ГрК РФ от 29.12.04. В п. 7 Правил сказано: "В случае если инвестиционная программа организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не утверждена, технические условия выдаются при предоставлении земельного участка для комплексного освоения...". Казалось бы, утверждается прямо противоположное сказанному выше? На самом деле это не так. В представленном фрагменте нормативного правового акта говорится о ситуации, когда еще нет сетей инженерно-технического обеспечения, их только предстоит создать. Параметры их создания, в том числе характеристики (технические условия) сетей инженерно-технического обеспечения, должна определить планировка территории. Таким образом, технические условия могут содержаться только в документации по планировке территории, утвержденной до начала действий по предоставлению посредством аукциона прав на земельный участок для комплексного освоения. Иными словами, не может быть отдельного, независимого от планировки территории технологического действия по предоставлению технических условий; говорить следует о другом - об их описании, сделанном в процессе подготовки документации по планировке территории и согласованном эксплуатирующими организациями.
4. Технические условия - это документ, включающий три позиции (максимальная нагрузка, сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий) и фиксирующий обязательство организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, перед правообладателем земельного участка в течение не менее двух лет обеспечить подключение построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение.
5. Технические условия и информация о плате за подключение предоставляются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение 14 дней со дня поступления запроса от органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков.
Последнее положение фактически свидетельствует о том, что подготовка технических условий и информации о плате за подключение не требует специальной аналитической работы, что это рутинное, технологическое действие - в противном случае ГрК РФ от 29.12.04 не установил бы требования о бесплатности и беспрецедентной краткости срока. А сугубо технологическим такое действие может быть только в том случае, если имеются заранее подготовленные содержательные основания, используя которые быстро можно оформить запрашиваемые документы и предоставить их заявителям. В связи с этим возникают два вопроса:
1) что такое заранее подготовленные содержательные основания для оформления запрашиваемых документов - технических условий и информации о плате за подключение;
2) как быть в случаях, когда такие основания отсутствуют, и распространяются ли на такие случаи нормы ч. ч. 7 - 10 ст. 48 ГрК РФ от 29.12.04?
Вопрос 41.2. О том, что такое заранее подготовленные содержательные основания для определения технических условий и информации о плате за подключение
Ключ к ответу на этот вопрос содержится в ч. 7 ст. 48 ГрК РФ от 29.12.04, согласно которой "правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий". Фраза "в пределах предоставленных ему технических условий" может означать только одно - в пределах максимальной нагрузки. Ответ на вопрос о содержательных основаниях для определения технических условий и максимальной нагрузки включает следующие положения.
1. Хотя ГрК РФ от 29.12.04 не дает формально-юридического определения понятия "максимальная нагрузка", смысл последнего очевиден - это тот максимальный объем инженерно-технических ресурсов (воды, газа, электричества и т.д.), который может быть предоставлен в единицу времени для конкретного земельного участка исходя из максимального объема определенного типа строительных объектов, которые допускается построить на этом земельном участке. Поэтому максимальная нагрузка - понятие вторичное по отношению к первичному показателю - максимальному объему строительства на земельном участке. Таким образом, невозможно определить, какова может быть максимальная нагрузка, если неизвестны максимальный объем и назначение строительства, допускаемого на земельном участке.