ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2742
Скачиваний: 4
Должностные лица уполномоченного органа власти, выдавая разрешения на строительство застройщикам - правообладателям земельных участков, отвечают только за соблюдение публичных интересов. Все публичные интересы в концентрированном виде в необходимом и достаточном объеме представлены в градостроительном плане земельного участка. Перечислим их:
1) недопущение занятия территорий общего пользования (соблюдение красных линий), иных публичных земель (соблюдение границ зон действия публичных сервитутов для обеспечения проезда, прохода, пребывания неограниченному кругу лиц);
2) соблюдение разрывов между строениями на соседних земельных участках (недопущение расположения строений за пределами "пятна застройки");
3) соблюдение назначения объектов и их предельных параметров в части, например, предельной этажности, предельного процента застройки на земельном участке, что лимитирует в запланированных пределах потребление общественных коммунальных ресурсов инженерного обеспечения.
Все эти позиции, определяющие состав градостроительных планов земельных участков, зафиксированы в ч. 3 ст. 44 ГрК РФ от 29.12.04.
Соответственно, должностные лица уполномоченного органа власти не отвечают непосредственно за соблюдение требований, выполнение которых возложено на частных лиц. Выстраивается следующая логическая цепочка.
Частные лица ответственны друг перед другом, при этом со стороны государства в установленных случаях осуществляется контроль за деятельностью частных лиц, в том числе посредством государственной экспертизы проектной документации.
Соблюдение частных интересов - это обеспечение безопасности использования строительного объекта, который планируется создать.
Безопасность обеспечивается соблюдением соответствия проектной документации требованиям технических регламентов безопасности.
Имущественную ответственность за несоблюдение соответствия проектной документации требованиям технических регламентов безопасности несут не должностные лица, выдающие разрешение на строительство, а разработчики проектной документации, специалисты негосударственной экспертизы проектной документации (в случае их привлечения для проверки такой документации), орган, уполномоченный на проведение государственной экспертизы проектной документации (в случаях, когда определена необходимость проведения государственной экспертизы).
Однако должностные лица обязаны перед выдачей разрешений на строительство проверять наличие документов, подтверждающих установленный факт соответствия проектной документации требованиям технических регламентов безопасности (см. п. 4 ч. 7 и ч. 8 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04). Иными словами, органы власти, помимо того что они несут прямую ответственность за соблюдение публичных интересов, контролируют готовность частных лиц нести установленную законом ответственность за соблюдение указанного соответствия.
Вопрос 39.2. О том, уполномоченные органы каких уровней власти, в каких случаях и на строительство каких объектов выдают разрешения
Разрешения на строительство могут выдаваться уполномоченными органами всех трех уровней власти. Органы местного самоуправления предоставляют разрешения на строительство по месту нахождения земельных участков во всех случаях, кроме тех, когда разрешения на строительство должны предоставляться уполномоченными органами государственной власти. Уполномоченные органы государственной власти могут предоставлять разрешения на строительство в двух случаях.
Случай 1 - если речь идет о земельных участках, где планируется строительство объектов федерального или регионального значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков. Это те объекты, которые определены исчерпывающим перечнем в подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (указанный подпункт введен ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"). Применительно к объектам, финансируемым (полностью или частично) из федерального или регионального бюджета, но не вошедшим в указанный перечень, разрешения на строительство будут выдавать не уполномоченные органы государственной власти, а органы местного самоуправления. Таков еще один новый подход, утвержденный ГрК РФ от 29.12.04. При этом следует напомнить два обстоятельства. Во-первых, объекты федерального или регионального значения не могут появиться на местной территории неожиданно для местной власти, местных жителей и правообладателей недвижимости, поскольку это возможно только после утверждения публично предъявленных и согласованных с участием органов местного самоуправления документов территориального планирования федерального и регионального уровней. Во-вторых, в отношении объектов, не вошедших в указанный перечень, федеральные и региональные органы власти будут обязаны соблюдать решения утвержденных органами местного самоуправления документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории.
Случай 2 - если речь идет о земельных участках, для которых не устанавливаются градостроительные регламенты и на которые не распространяется действие градостроительных регламентов. Напомним, что градостроительные регламенты не устанавливаются для земельных участков, расположенных на землях лесного фонда, землях водного фонда, занятых водными объектами, землях запаса, землях особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодьях в составе земель сельскохозяйственного назначения и расположенных в границах особых экономических зон (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ от 29.12.04). Действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки, находящиеся в границах территорий, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации, памятников и ансамблей, на расположенные в границах территорий общего пользования земельные участки, а также на земельные участки, занятые линейными объектами, земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Опираясь на указанные выше нормы ГрК РФ от 29.12.04, можно четко поименовать те объекты, применительно к которым соответствующие уровни власти выдают разрешения на строительство.
1. Федеральными органами исполнительной власти разрешения на строительство выдаются:
1) применительно к объектам федерального значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков (ч. 6 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04). Перечень таких объектов определен подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации:
- объекты федеральных энергетических систем;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
- линейные объекты федерального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
2) применительно к объектам, строительство которых планируется осуществить на земельных участках, для которых не устанавливается градостроительный регламент и которые расположены в составе следующих категорий земель (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ от 29.12.04):
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов) федерального значения;
3) применительно к объектам, строительство которых планируется осуществить на земельных участках, расположенных в границах особых экономических зон, для которых не устанавливается градостроительный регламент вне зависимости от принадлежности к категориям земель;
4) применительно к объектам, строительство которых планируется осуществить на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительного регламента (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ от 29.12.04):
- в границах территорий общего пользования, находящихся в федеральной собственности;
- занятых линейными объектами федерального значения;
- предоставленных для добычи полезных ископаемых.
2. Органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации разрешения на строительство выдаются:
1) применительно к объектам регионального значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков (ч. 6 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04). Перечень таких объектов определен подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации:
- объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- линейные объекты регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
2) применительно к объектам, строительство которых планируется осуществить на земельных участках, для которых не устанавливается градостроительный регламент и которые расположены в составе земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов) регионального значения;
3) применительно к объектам, строительство которых планируется осуществить на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительного регламента (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ от 29.12.04):
- в границах территорий общего пользования, находящихся в собственности субъекта РФ;
- занятые линейными объектами регионального значения.
Необходимо также отметить, что строительство на землях запаса невозможно без перевода в одну из других имеющихся категорий.
3. Органами местного самоуправления выдаются разрешения на строительство во всех иных случаях, кроме перечисленных выше.
Вопрос 39.3. Об особенностях выдачи разрешений на строительство органами местного самоуправления
Применительно к разрешениям на строительство, выдаваемым органами местного самоуправления, следует отметить два обстоятельства.
Во-первых, содержательные и технологические особенности процесса выдачи разрешений на строительство таковы, что этот процесс должны обслуживать органы градостроительства и архитектуры как уполномоченные органы местного самоуправления в области градостроительной деятельности.
Во-вторых, необходимо понять, что выдача разрешения на строительство - это правовое, а не сугубо технологическое действие, как считалось ранее (и было закреплено в соответствующих нормативных правовых актах). Поэтому и выдавались такие разрешения "технологическими органами" - органами архитектурно-строительного надзора. Априори считалось, что "технологический орган", главная функция которого состояла в контролировании на месте соблюдения технологии и качества производимых строительных работ, должен начать технологический процесс - выдать разрешение на строительство и завершить технологический процесс - предоставить документы для выдачи акта приемки построенного объекта. При этом "не замечалось", что выдача разрешения на строительство - это прежде всего правовой акт, когда публичная власть, контролируя действия частных лиц посредством выдачи таких разрешений, отслеживает соблюдение публичных интересов. И наоборот: предоставление "технологическому органу" права выдачи разрешений на строительство, понимаемых как технические документы, лишало органы власти возможности устанавливать правовые рамки в качестве обязательного условия для любого технологического процесса. Только после фиксации посредством выдачи разрешения на строительство факта соблюдения публичных интересов могут начаться технологические действия, контролируемые "технологическим органом". Именно это объективное положение дел и было зафиксировано ГрК РФ от 29.12.04.
Вопрос 39.4. О сроке действия разрешения на строительство, его переоформлении и продлении
Этот вопрос задавали, в частности, специалисты проектирования Краснодарского края: "В части 21 статьи 51 ГрК РФ от 29.12.04 указано, что срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, но не указано, надлежит ли переоформлять (перерегистрировать) разрешение на нового правообладателя? Продлевается ли при этом срок действия разрешения для нового владельца недвижимости?"
Указанная норма сформулирована следующим образом: "Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется". Надо еще принять во внимание ч. 19 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04: "Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет". По совокупности норм заключаем следующее.
Во-первых, ГрК РФ от 29.12.04 не предусмотрен правовой институт регистрации разрешений на строительство. Предусмотрен механизм обязательного направления разрешений на строительство в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности. Иными словами, наличие разрешения отслеживается без использования формального института регистрации, понимаемого как дополнительное правовое действие в том смысле, что разрешение вступает в силу после его регистрации. На самом деле разрешение вступает в силу с момента его выдачи. При этом допускается техническая регистрация, то есть учет выдаваемых разрешений посредством присвоения им соответствующих регистрационных номеров.
Во-вторых, если в процессе строительства происходит смена правообладателя земельного участка (застройщика), то возможны два варианта:
1) новый застройщик укладывается в установленный срок;
2) новый застройщик не укладывается в установленный срок, и в этом случае следует принять во внимание, что продолжение строительства за пределами установленного срока будет незаконным; значит, нужно продлить разрешение на строительство или получить новое. Продлевается разрешение на строительство в соответствии с нормой ч. 20 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04. При получении нового разрешения, в свою очередь, возможны два варианта:
- если меняется только срок строительства, а содержание проекта остается без изменений, то вносятся соответствующие изменения в раздел проектной документации - проект организации строительства;
- если меняется не только срок строительства, но и объект строительства, то подготавливается новая проектная документация.
Вопрос 39.5. О правовом статусе и содержании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
ГрК РФ от 29.12.04 перечисляет основные особенности разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом власти, который выдал разрешение на строительство.
2. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет, что объект построен, реконструирован в соответствии с:
1) разрешением на строительство;
2) градостроительным планом земельного участка;
3) проектной документацией.
3. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ от 29.12.04). Соответственно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию опосредованно является основанием для регистрации прав собственности застройщика на построенный, реконструированный объект.