Файл: Отчет об оценке и экспертиза отчета об оценке объекта оценки Дидактическая игра по теме 5.docx
Добавлен: 26.10.2023
Просмотров: 91
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.
Выбор применяемых подходов к оценке
Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.
С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Ззатратный подход в настоящем отчете не применялся.
10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом
В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.
В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.
В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам предложений продажи объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет, а именно: интернет-сайты: http://www.vladimir.realty.dmir.ru/, http://www.avito.ru/, http://www.irr.ru/ и другие, а также интернет-сайты организаций, занимающихся операциями с недвижимостью.
Для сравнительного анализа производственных зданий с земельными участками были отобраны следующие объекты-аналоги.
1. г. Владимир, Промышленный проезд, панельное производственное здание, площадь 1270 кв. м, удовлетворительное состояние, с земельным участком площадью 1 600 кв.м. Интернет-сайт http://www.vladimir.realty.dmir.ru/. Цена предложения с учетом НДС 30 000 000 руб.
2 г. Владимир, Промышленный проезд, кирпичное производственное здание, площадь 1500 кв. м, удовлетворительное состояние, с земельным участком площадью 2 200 кв.м. Интернет-сайт http://www.vladis.ru/. Цена предложения с учетом НДС 18 000 000 руб.
3. г. Владимир, ул. Большая Нижегородская, кирпичное производственное здание, площадь 700 кв. м, удовлетворительное состояние, с земельным участком площадью 1000 кв.м. Интернет-сайт http://www.vladimir.realty.dmir.ru/. Цена предложения с учетом НДС 9 900 000 руб.
4. г. Владимир, ул. Большая Нижегородская, д. 108, кирпичное производственное здание, площадь 800 кв. м, удовлетворительное состояние, с земельным участком площадью 3100 кв.м. Интернет-сайт http://www.vladimir.realty.dmir.ru/. Цена предложения с учетом НДС 17 000 000 руб.
Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки на: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи; местоположение; общую площадь здания; физическое состояние здания; наличие отопления; площадь земельного участка, относящегося к объекту; материал стен; наличие железнодорожной ветки; наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
| Таблица выявленных различий (Таблица № 10) | |||||
| Характеристики | Объект недвижимости в составе активов ООО «ПРОФИТ» | Сопоставимые объекты - производственные здания | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Права на объект | ЗУ-соб-ть | ЗУ-соб-ть | ЗУ –долг.ар. | ЗУ-соб-ть | ЗУ-соб-ть |
| ОКС - собственность | ОКС - соб-ть | ОКС - соб-ть | ОКС - соб-ть | ОКС - соб-ть | |
| Различие | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Условия финансирования | Ед.платеж | Ед.платеж | Ед.платеж | Ед.платеж | Ед.платеж |
| Различие | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Условия продажи | рыночная сделка купли-продажи | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Различие | | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Время продажи | 12.2016 | 12.2016 | 12.2016 | 11.2016 | 12.2016 |
| Различие | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Местоположение | Владимир, Октябрьский район, Промышленный проезд | Владимир, Октябрьский район, Промышленный проезд | Владимир, Октябрьский район, Промышленный проезд | Владимир, Фрунзенский район, ул. Большая Нижегородская | Владимир, Фрунзенский район, ул. Большая Нижегородская, д. 108 |
| Различие | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Физические характеристики: | | | | | |
| -площадь здания, м2 | 900 | 1270 | 1500 | 700 | 800 |
| Различие | | 1 | 1 | 0 | 0 |
| -площадь ЗУ | 1500 | 1600 | 2200 | 1000 | 3100 |
| Sзу /Sзд | 1,7 | 1,3 | 1,5 | 1,4 | 3,9 |
| Различие | | 1 | 1 | 1 | 1 |
| – материал стен | Кирпичное | Панельное | Кирпичное | Кирпичное | Кирпичное |
| Различие | | 1 | 0 | 0 | 0 |
| - состояние помещения | удовлеторительное | удовлеторительное | удовлеторительное | удовлеторительное | удовлеторительное |
| Различие | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| – наличие отопления | Отапливаемое | Отапливаемое | Отапливаемое | Отапливаемое | Отапливаемое |
| Различие | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| – наличие железнодорожной ветки | отсутствует | наличие железнодорожной ветки | отсутствует | отсутствует | отсутствует |
| Различие | | 1 | 0 | 0 | 0 |
| Эк.хар-ки | Без особен. | Без особен. | Без особен. | Без особен. | Без особен. |
| Различие | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Движимое имущество | Нет | Нет | Нет | Нет | Нет |
| Различие | | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Всего различий | | 5 | 3 | 2 | 2 |
Объект недвижимости в составе активов ООО «ПРОФИТ» и объекты-аналоги расположены в промышленной зоне, являются производственными объектами, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей зданий; на отличие в площади земельного участка, относящегося к объекту; на материал стен; на наличие железнодорожной ветки. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.
Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и является завышенной, т.к. продавец желает продать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести имущество за более низкую цену. При продаже производственно-складских объектов, расположенных в г. Владимире, данная поправка составляет 11-13 % 13. Здесь и далее поправка на условия продажи (уторговывание) была принята средней. В данном отчете, принято среднее значение поправки для оцениваемого объекта недвижимости -12%.
Таблица № 11
| Характеристика | Объект недвижимости в составе активов ООО «ПРОФИТ» | Аналоги | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Условия продажи | рыночная сделка купли-продажи | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Корректировка, % | | -12,00% | -12,00% | -12,00% | -12,00% |
Поправка на отличие площадей здания. Поправка учитывает различие в площадях здания, входящего в объект оценки, и объектов сравнения. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь здания относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь здания относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+». Для определения поправок на отличие площадей использовался «Справочник оценщика недвижимости – 2016»14.
Объект оценки и аналоги №№ 3, 4 относятся к одному классу по масштабу «300-1000 кв. м.», аналоги №№ 1, 2 относятся к иному классу «больше 1000 кв.м.», поэтому к ценам аналогов №№ 1, 2 вносится корректировка +3%.
Таблица 12
| Характеристика | Объект недвижимости | Аналоги | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Физические характеристики: -площадь здания, м2 | 900 | 1270 | 1500 | 700 | 800 |
| Корректировка, % | | 3,00% | 3,00% | 0,00% | 0,00% |