Файл: Отчет об оценке и экспертиза отчета об оценке объекта оценки Дидактическая игра по теме 5.docx
Добавлен: 26.10.2023
Просмотров: 90
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника, включая субъекты малого предпринимательства, в 2016 году увеличилась на 4,7% и составила 25779,6 рубля. Реальная заработная плата снизилась на 1,4%4.
Таким образом, анализ основных показателей социально-экономического развития г. Владимира, Владимирской области и РФ в целом позволяет сделать вывод о том, что отрицательные явления , способные повлиять на стоимость объекта оценки, отсутствуют.
8.2. ОБЗОР РЫНКА ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ВЛАДИМИРА ЗА ИЮНЬ 2016 ГОДА ПО ДЕКАБРЬ 2016 ГОДА
Изменение цен на объекты коммерческой недвижимости города Владимира в период с июня 2016 года по декабрь 2016 года представлены ниже5.
Источник: Агентство недвижимости «Владис», www.vladis.ru
По состоянию на ноябрь 2016 года.
По состоянию на декабрь 2016 года.
Приведенные рыночные данные показывают снижение удельной стоимости 1 кв. м производственно-складских объектов, расположенных в городе Владимире, в декабре 2016 года по сравнению с ноябрем 2016 года на 5%.
8.3. ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК РФ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ.
Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка.
Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли:
1. Российская Федерация (Президент, Государственная дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, района, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.
2. Юридические лица – коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.
3. Граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях, иностранные граждане.
Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного дохода.
Земельный рынок может сегментировать по следующим критериям.
В зависимости от категории земель различают земли:
- сельскохозяйственного значения;
- населенных пунктов;
- водного фонда;
- промышленности и иного специального назначения;
- особо охраняемых территорий;
- лесного фонда;
- земли запаса.
По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.
В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:
- для индивидуального жилищного строительства;
- ведения личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского;
- коттеджного строительства;
- ведения садово-огороднического хозяйства;
- размещения объектов коммерческого назначения;
- размещения промышленных, коммунальных и складских объектов;
- прочего использования.
В зависимости от права на земельные участки:
- право собственности;
- право постоянного бессрочного пользования;
- право пожизненно наследуемого владения;
- право аренды;
- сервитут.
Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке. В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации.
Правовой режим земельного участка включает в себя: целевое назначение, форму собственности, разрешенное использование. Формы собственности после перехода к новым рыночным отношениям в России образовались следующие: федеральная, региональная, муниципальная, частная и др.6
8.4. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект недвижимости в составе активов ООО «ПРОФИТ».
Объект недвижимости в составе активов ООО «ПРОФИТ» включает в себя производственное здание площадью 900 кв.м., расположенное по адресу: Владимир, Промышленный проезд, на земельном участке площадью 1500 кв.м. кадастровый номер №33:22:001254:4.
Объект недвижимости в составе активов ООО «ПРОФИТ» относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент – производственные здания и земельные участки под эксплуатацию объектов производственно-складского назначения.
8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект
Для сравнительного анализа производственных зданий были отобраны следующие объекты-аналоги.
| Данные по продажам аналогичных объектов | ||||
| Характеристики | | | | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Права на объект | ЗУ –соб-ть | ЗУ –долгоср. ар. | ЗУ –соб-ть | ЗУ –соб-ть |
| ОКС - соб-ть | ОКС - соб-ть | ОКС - соб-ть | ОКС - соб-ть | |
| Условия финансирования | Ед.платеж | Ед.платеж | Ед.платеж | Ед.платеж |
| Условия продажи | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Время продажи | 12.2016 | 12.2016 | 11.2016 | 12.2016 |
| Местоположение | Владимир, Октябрьский район, Промышленный проезд | Владимир, Октябрьский район, Промышленный проезд | Владимир, Фрунзенский район, ул. Большая Нижегородская | Владимир, Фрунзенский район, ул. Большая Нижегородская, д. 108 |
| Физические характеристики: | | | | |
| -общ.площадь, м2 | 1270 | 1500 | 700 | 800 |
| -площадь ЗУ | 1600 | 2200 | 1000 | 3100 |
| – материал стен | Панельное | Кирпичное | Кирпичное | Кирпичное |
| – наличие отопления | Отапливаемое | Отапливаемое | Отапливаемое | Отапливаемое |
| – наличие железнодорожной ветки | наличие железнодорожной ветки | отсутствует | отсутствует | отсутствует |
| - состояние помещения | уд | уд | уд | уд |
| Эк. характеристики | Без особен. | Без особен. | Без особен. | Без особен. |
| Движимое имущество | Нет | Нет | Нет | Нет |
| Цена, руб./м2 | 23622 | 12000 | 14143 | 21250 |
| Источник информации | http://vladimir.realty.dmir.ru/sale/proizvodstvo-vladimir-promyshlennyy-proezd-151436831/ | http://vladimir.realty.dmir.ru/sale/proizvodstvo-vladimir-promyshlennyy-proezd-146796345/ | https://vladis.ru/catalog/view/226134 | https://www.avito.ru/vladimir/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvennoe_pomeschenie_800_m_865498593 |
Ставки арендной платы за производственные здания
| Показатель | Объект | |||
| №1 | №2 | №3 | №4 | |
| Источник информации (точная интернет-ссылка) | http://vladimir.realty.dmir.ru/rent/proizvodstvo-vladimir-promyshlennyy-proezd-151436832/ | http://vladimir.irr.ru/real-estate/commercial/production-warehouses/pomeschenie-pod-proizvodstvo-i-sklad-800-kv-m-advert610685430.html | http://vladimir.irr.ru/real-estate/commercial/production-warehouses/sdam-proizvodstvennoe-pomeschenie-advert625872153.html | http://vladimir.irr.ru/real-estate/commercial/production-warehouses/sdam-proizvodstvennoe-pomeschenie-advert625872144.html |
| Принтскрин | Раздел 12 | Раздел 12 | Раздел 12 | Раздел 12 |
| Описание | Производственное помещение, состояние удовлетворительное, Октябрьский район | Производственное помещение, состояние удовлетворительное, Фрунзенский район | Производственное помещение, состояние удовлетворительное, Октябрьский район | Производственное помещение, состояние удовлетворительное, Октябрьский район |
| Площадь, кв.м. | 1270 | 800 | 1200 | 1450 |
| Арендная плата, рублей в месяц | 200 000 | 120 000 | 178 000 | 210 000 |
| Арендная плата, руб./кв.м. в год | 1 890 | 1 800 | 1 780 | 1 738 |
| Средняя арендная плата по аналогам, руб./кв.м. в год | 1 802 | | | |
8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.