Файл: Отчет об оценке и экспертиза отчета об оценке объекта оценки Дидактическая игра по теме 5.docx
Добавлен: 26.10.2023
Просмотров: 95
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Проанализировав рынок недвижимости Владимирской области по данным следующих источников: сайты в сети Интернет http://vladimir.realty.dmir.ru/, http://www.avito.ru/, http://cian33.ru/, http://torgi.gov.ru, http://www.ricregion.com/, http://www.vladimirhouse.ru, http://vladzem.ru и др. печатных изданий: «Из рук в руки»; агентств недвижимости города Владимира и Владимирской области: АН «Владис», «Иоффе и партнеры», «Ковчег», «ПентХаус» и др. было установлено следующее: в целом, можно сказать, что рынок производственно-складской недвижимости в области соблюдает те же тенденции развития, что и российский рынок в целом. Учитывая историю развития и общую ситуацию на рынке, можно прогнозировать, что в ближайшее время рынок недвижимости будет иметь относительно стабильное состояние, при условии стабильной финансово-экономической ситуации в стране.
В результате выше указанного анализа оценщик выделил ряд существенных факторов (ценообразующих), оказывающих влияние на формирование стоимости производственного здания и земельного участка для производственного использования. К таким факторам можно отнести следующие факторы:
- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
- условия продажи;
- местоположение;
- общая площадь здания;
- физическое состояние здания;
- наличие отопления;
- площадь земельного участка, относящегося к объекту;
- материал стен;
- наличие железнодорожной ветки;
- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью.
Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав.
Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.
Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки. Данный фактор оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости, так как при нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка, меняется.
Условия продажи. Оценщиком рассматривались объекты-аналоги на предмет нетипичных для рынка отношений между покупателем и продавцом (залоги и заклады, особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей).
Собственники готовы на существенный торг. Проведенные исследования Лейфером Л.А. и опубликованные в «Справочнике оценщика недвижимости», позволяют утверждать, что доверительный интервал скидки на торг на универсальные производственно-складские объекты составляет 11-13%7.
Таблица № 3
Скидка на торг8.
| Класс объектов | Активный рынок | ||
| Среднее | Доверительный интервал | ||
| 1.1.Ууниверсальные производственно-складские объекты | 12% | 11% | 13% |
| 1.2. Специализированные высококлассные складские объекты | 12% | 11% | 13% |
| 1.3. Объекты, предназначенные для пищевого производства | 12% | 11% | 13% |
| 1.4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения | 16% | 15% | 17% |
| 1.5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства | 11% | 10% | 12% |
Эти данные подтверждаются рыночными данными по городу Владимиру.
Местоположение. Местоположение существенно влияет на стоимость производственных объектов. Проведенные Лейфером Л.А. исследования, опубликованные в «Справочнике оценщика недвижимости» позволяют утверждать, что существует разница в стоимости 1 кв.м. производственных объектов, расположенных в различных районах города.
Таблица № 4
Матрица коэффициентов
| Цены | Аналог | |||||||||
| I Культурный и исторический центр | II Центры административных районов города | III Спальные микрорайоны высотной застройки | IV Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки | V Районы вокруг крупных промпредприятий (промзоны, окраины городов, территории старой застройки) | ||||||
| Объект оценки | I Культурный и исторический центр | 1,0 | 1,15 | 1,26 | 1,30 | 1,28 | ||||
| II Центры административных районов города | 0,87 | 1,0 | 1,09 | 1,13 | 1,12 | |||||
| III Спальные микрорайоны высотной застройки | 0,80 | 0,91 | 1,0 | 1,03 | 1,02 | |||||
| IV Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки | 0,77 | 0,89 | 0,97 | 1,0 | 0,99 | |||||
| V Районы вокруг крупных промпредприятий (промзоны, окраины городов, территории старой застройки) | 0,78 | 0,89 | 0,98 | 1,01 | 1,0 | |||||
| VI Районы вокруг крупных автомагистралей города | 0,83 | 0,95 | 1,04 | 1,07 | 1,06 | |||||
Таким образом, стоимость производственного объекта в центре города может быть выше аналогичного объекта, расположенного в промышленном районе, на 28%.
Эти данные подтверждаются рыночными данными по г. Владимиру.
Общая площадь здания. При анализе ценообразования на рынке производственных объектов г. Владимира выявлено, что чем больше площадь объекта при прочих равных условиях, тем ниже удельная стоимость 1 кв.м. его площади, и наоборот.
Данные выводы также сделаны в исследовании, проведенном Лейфером Л.А. и опубликованном в «Справочнике оценщика недвижимости»9.
Таблица № 5
| Матрица корректировок на масштаб по производственным помещениям, % | ||||
| Объект оценки | Аналоги | |||
| 0-100 кв.м. | 100-300 кв.м. | 300-1000 кв.м. | больше 1000 кв.м | |
| 0-100 кв.м. | 0,00% | 3,00% | 15,00% | 25,00% |
| 100-300 кв.м. | -2,00% | 0,00% | 12,00% | 9,00% |
| 300-1000 кв.м. | -13,00% | -11,00% | 0,00% | 3,00% |
| больше 1000 кв.м. | -20,00% | -8,00% | -2,00% | 0,00% |
Эти данные подтверждаются рыночными данными по г. Владимиру.
Физическое состояние здания.
Данный фактор учитывает отличие стоимостей за объекты недвижимого имущества с различной степенью износа основных строительных конструкций.
Таблица № 6
| Матрица корректировок по состоянию, % | |||
| | | | |
| Объект оценки | | Аналоги | |
| неудовл | удовл | хорошее | |
| неудовл | 0,00% | -31,00% | |
| удовл | 31,00% | 0,00% | -25,00% |
| хорошее | | 25,00% | 0,00% |
Эти данные подтверждаются рыночными данными по г. Владимиру.
Наличие отопления. Наличие отопления производственного здания влияет на стоимость производственных объектов. Проведенные Лейфером Л.А. исследования, опубликованные в «Справочнике оценщика недвижимости» позволяют утверждать, что при прочих равных условиях стоимость отапливаемого производственного объекта выше стоимости такого же неотапливаемого объекта10.
Таблица № 7
| Корректировка на наличие отопления | Среднее значение |
| Отношение удельной цены неотапливаемого объекта к удельной цене такого же отапливаемого объекта | 0,73 |
Эти данные подтверждаются рыночными данными по г. Владимиру.
Материал стен. Материал стен влияет на стоимость производственных объектов. Проведенные Лейфером Л.А. исследования, опубликованные в «Справочнике оценщика недвижимости» позволяют утверждать, что существует разница в стоимости 1 кв.м. производственных зданий, стены которых выполнены из сендвич-панелей, кирпича/бетона или дерева11.
Матрица корректировок. Таблица № 8
| Цены производственно-складских объектов | Аналог | ||||
| капит | сэндвич | дерево | |||
| Объект оценки | капит | 1 | 1,24 | 1,52 | |
| сэндвич | 0,81 | 1 | 1,23 | ||
| дерево | 0,66 | 0,82 | 1 | ||
Эти данные подтверждаются рыночными данными по г. Владимиру.
Наличие железнодорожной ветки.
Наличие железнодорожной ветки, позволяющей осуществлять доставку грузов, увеличивает стоимость производственных объектов. Проведенные Лейфером Л.А. исследования, опубликованные в «Справочнике оценщика недвижимости» позволяют утверждать, что при прочих равных условиях стоимость производственного объекта