Файл: Оценка эффективности инвестиционностроительного проекта Торговоделовой центр в г. Белгороде.doc

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИФГБОУ ВО «Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова»Кафедра экспертизы и управления недвижимостьюРАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКАЯ РАБОТАпо дисциплине: «Правовые и управленческие задачи в строительстве»на тему: «Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта«Торгово-деловой центр в г. Белгороде»Выполнил:студент гр. МДАС-221Чехонадских Н.Н.Проверил:к.э.н., доц. кафедры ЭУНУрсу И.В.Белгород 2023Содержание

Введение 3

Глава 1. Анализ рынка офисной недвижимости 71.1. Экономические показатели сегмента. Строительство 71.2. Сектор продаж 71.3. Сектор аренды 202. Анализ рынка торговой недвижимости. Экономические показатели сегмента. Строительство 232.1. Street Retail. Сектор продаж 232.2. Street Retail. Сектор аренды 313. Анализ рынка производственно-складской недвижимости 333.1. Сектор продаж 333.2. Сектор аренды 374. Анализ рынка земли 39Глава 2. Определение сметной стоимости строительстваГлава 3. Экономическая эффективность инвестиционно-строительного проекта Заключение 46Библиографический список 48

Введение

ГородБелгород–субъектРоссийскойФедерации,входитвсоставЦентрального федерального округа. Расстояние от Белгорода до Москвы – 695км.Рисунок 1.1 – Карта федеральных округов и Центрального федеральногоокругаРоссийской федерацииБелгородскаяобластьграничитс2областями:КурскойиВоронежской.ГородБелгородявляетсяадминистративнымцентромБелгородскойобласти.Дата образования Белгородской области – 1954Площадьтерритории–27,1тыс.км²

---

Численностьнаселения(оценкана 01января2022 г.)–1531,9тыс.чел.Плотность населения (на 01 января 2022 г.) – 56,5 чел. на 1 км².ТерриториальноеделениеБелгородскойобластина01января2022г.:муниципальныерайоны–13,числогородскихокругов –9.Наиболеекрупныегорода(численностьнаселенияпооценкена1января2022г.,тыс.человек)[18].

Белгород	391,8
Старый Оскол	222,6
Губкин	85,6
Шебекино	39,7
Алексеевка	37,0

Валуйки

34,2

Рисунок1.2–КартаБелгородскойобласти игородаБелгородаСоциально-экономическоеположениег.Белгорода.Численностьпостоянного населения городского округа г. Белгород по состоянию на 1 января 2022 г.составила391 804чел.,что составляет25,57%населенияобласти.Таблица1.1–Основныесоциально-экономическиепоказателиБелгородскойобласти и города Белгородав2022г.[18,с.21]

	Численность населения (по оценке, на 1 января 2022г.), человек	Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций, рублей	Инвестиции в основной капитал, млн. рублей
Белгородская область	1 531 917	41 774,7	102 348,5
Городской округ г. Белгород	391 804	47 452,4	28 120,0

---

Стоит разобраться в самом понятии «недвижимость». Согласно ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи» «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства», так же относятся «жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [1]. Классификация объектов недвижимости подразделяется на естественные (природные) и искусственные объекты (постройки). К естественным объектам относятся:

• 
  земля и земельные участки;
  
• 
  леса и многолетние насаждения;
  
• 
  участки недр и водные объекты.
  

К искусственным (постройкам):

• 
  жилая недвижимость;
  
• 
  коммерческая недвижимость;
  
• 
  общественная недвижимость.
  

Рассмотрим, что же такое «коммерческая недвижимость» и выясним ее отличительные особенности. Так как законодатель не дает легального определения коммерческой недвижимости, то, будем обращаться к авторам, которые посвятили свои работы исследованию рассматриваемого понятия. М.В. Бычкова, исследуя данный вопрос, пришла к следующему выводу: «коммерческая недвижимость» — это «недвижимость для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе (за счет сдачи в аренду либо за счет получения прироста стоимости объекта недвижимости в будущем)» [2, с. 90].Для О.В. Мезенцевой, «коммерческой недвижимостью» является «разновидность искусственных объектов недвижимого имущества, в которые входят: офисы, магазины, рестораны, склады, гаражи для аренды, сооружения, а также предприятия как имущественный комплекс» [3, с. 8]. Что же касаемо объектов недвижимости, то А. Н. Асаул подразделяет их на две группы. К первой группе он относит объекты, приносящие доход — «объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, гаражи, офисы и другие объекты» [4, с. 51], а ко второй – объекты, способствующие извлечению какой-либо прибыли — «логистические и складские комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и другие объекты» [4, с. 55].

---

Таким образом, цель приобретения объекта коммерческой недвижимости — получение денежного дохода в течение продолжительного времени. А чтобы пользоваться данным объектом, необходимо совершать активные действия, то есть управлять им. Исходя из представленных выше определений, можно сказать, что коммерческая недвижимость является «объектом нежилого фонда, поэтому к данному понятию нельзя относить объекты, которые предназначены для удовлетворения личных нужд владельца объекта недвижимости» [5]. Разобравшись с понятиями, перейдем к рассмотрению экономического положения г. Белгорода. «Оборот организаций всех видов экономической деятельности по городскому округу за первое полугодие 2022 г. составил 2 094,1 млрд. руб.» [7] и по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года уменьшился на 15,6 % [7].Рисунок 1.3 – Оборот организаций по видам экономической деятельности с наибольшими и наименьшими значениямиСметная стоимость объекта «Торгово-деловой центр в г. Белгороде» определена на основе укрупненных показателей стоимости строительно-монтажных работ на единицу измерения зданий различного назначения (в уровне цен на 01.01.2000 г.). Корректировка сметной стоимости объекта аналога производится по результатам архитектурного и конструктивного сравнения, оцениваемого и аналогичного проектов с определением коэффициентов корректировки на архитектурные отличия и составлением локальных смет на дополнительные строительно-монтажные работы (СМР), не учитываемые проектом-аналогом и определяемые конструктивными отличиями от объекта-аналога.Локальные сметы составлены в нормах и ценах 2000 г. на основе сборников федеральных единичных расценок на строительные работы (ФЕР 81–2001), федеральных единичных расценок на ремонтные работы (ФЕРр 81–2001), федеральных сборников средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (ФСССЦ), федерального сборника сметных цен на перевозки грузов для строительства по Белгородской области ФСЦ 81–0–2001. Часть 1.Сметная стоимость СМР определена в соответствии с методическими указаниями по определению сметной стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81–35.2004. Накладные расходы и сметная прибыль приняты в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов по видам работ (МДС 81–33.2004; МДС 81–25.2001) соответственно со следующими нормативами накладных расходов и сметной прибыли по видам СМР, % от сметной стоимости работ:

---

На новое строительство	Накладные расходы	Сметная прибыль
Земляные работы: - механизированным способом - ручным способом	95 80	50 45
Свайные работы	130	80
Бетонные и железобетонные, монолитные конструкции: - промышленное строительство - гражданское строительство	105 120	65 77
Бетонные и железобетонные, сборные конструкции: - промышленное строительство - гражданское строительство	130 155	85 90
Конструкции из кирпича	122	85
Металлические конструкции	90	85
Деревянные конструкции	118	63
Полы	123	75
Кровли	120	65
Наружные санитарно-технические работы	130	89
Внутренние санитарно-технические работы	128	83
Внутренние электротехнические работы	100	65
Защита строительных конструкций и оборудования от коррозии	90	70
Теплотехнические работы	100	60
Отделочные работы	105	55

Пересчет стоимости в текущий уровень цен осуществляется со следующими индексами Минстроя РФ на 1 квартал 2023 г. для Белгородской области: строительно-монтажные и пусконаладочные работы — 7,63[5]; оборудование — 5,34[13]; проектные работы — 5,32 [14]; прочие работы и затраты — 14,17 [13].Объемы работ для корректировки сметной стоимости оцениваемого объекта определены на основе имеющейся проектной документации.

---