Файл: Fv pv (1i)npv текущая стоимость (present value) fv.pdf

Совет молодых оценщиков РОО
65
Задача 28
Условия задачи:
Рассчитайте рыночную стоимость однокомнатной квартиры во введенном в эксплуатацию доме комфорт-класса, находящемся в Юго-восточном административном округе населенного пункта. Общая площадь квартиры 45 кв.м, жилая площадь квартиры 22 кв.м. В таблице 1 приведена информация об имеющихся аналогах, которые необходимо использовать для расчета. Разница между ценами сделок и ценами предложений составляет 7%. В таблицах 2-4 приведена дополнительная рыночная информация для расчета необходимых относительных
(процентных) корректировок. При расчете удельной стоимости объекта оценки используйте все аналоги, скорректированные цены аналогов учитывайте с одинаковыми весами, корректировки применяйте последовательно. Считать, что никакие другие корректировки, кроме перечисленных в таблице 1, не требуются.
Результат расчета округлите до десятков тысяч рублей.

Совет молодых оценщиков РОО
66
Варианты ответов: 1) 6 420 000. 2) 6 830 000. 3) 6 140 000. 4) 3 040 000. 5) 6 200 000.

Совет молодых оценщиков РОО
67
Решение:
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Тип недвижимости
Квартира
Квартира
Квартира
Апартаменты
Количество комнат
1 1
1 1
Класс объекта
Комфорт
Бизнес
Комфорт
Комфорт
Местоположение
ЮВАО
ВАО
ЮВАО
ЮВАО
Стадия строительства
3 3
2 3
Цена предложения, руб./кв.м
150 000
145 000
135 000
Корректировки
на уторгование
-
0,9300 0,9300 0,9300
Скорректированная цена, руб./кв.м
-
139 500
134 850
125 550
на тип недвижимости
-
1,0000 1,0000 1,1000 комментарии 181 500/165 000 (стоимость квартир в ЮВАО/стоимость апартаментов в ЮВАО) - по данным Таблицы 2
Скорректированная цена, руб./кв.м
-
139 500
134 850
138 105
на количество комнат
-
1,0000 1,0000 1,0000
Скорректированная цена, руб./кв.м
139 500
134 850
138 105
на класс объекта
-
0,8290 1,0000 1,0000 комментарии
160 000/193 000 (средняя цен на квартиры комфорт-класса/средняя цена на квартиры бизнес-класса) - по
данным Таблицы 3
Скорректированная цена, руб./кв.м
-
115 646
134 850
138 105
на местоположение
-
1,0714 1,0000 1,0000 комментарии
181 500/169 400 (стоимость квартир в ЮВАО/стоимость квартир в ВАО) - по данным Таблицы 2
Скорректированная цена, руб./кв.м
-
123 903
134 850
138 105
на стадию строительства
-
1 1,1765 1 комментарии
1/0,85- по данным Таблицы 4
Скорректированная цена, руб./кв.м
-
123 903
158 651
138 105
Вес аналога
1/3 1/3 1/3
Рыночная стоимость объекта оценки, руб./кв.м.
140 220
Площадь объекта оценки, кв.м.
45
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.
6 310 000
Ответ: 6 310 000 руб.
*Примечание: Вероятно, составители задач не поменяли одно из условий задачи, поэтому полученный ответ не совпал ни
с одним из предложенных вариантов

Совет молодых оценщиков РОО
68
В случае, если необходима поправка на стадию строительства от цены квартиры в доме на 1 стадии
строительства к цене квартиры в доме на 3 стадии строительства:
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Тип недвижимости
Квартира
Квартира
Квартира
Апартаменты
Количество комнат
1 1
1 1
Класс объекта
Комфорт
Бизнес
Комфорт
Комфорт
Местоположение
ЮВАО
ВАО
ЮВАО
ЮВАО
Стадия строительства
3 3
1 3
Цена предложения, руб./кв.м
150 000
145 000
135 000
Корректировки
на уторгование
-
0,9300 0,9300 0,9300
Скорректированная цена, руб./кв.м
-
139 500
134 850
125 550
на тип недвижимости
-
1,0000 1,0000 1,1000 комментарии 181 500/165 000 (стоимость квартир в ЮВАО/стоимость апартаментов в ЮВАО)- по данным Таблицы 2
Скорректированная цена, руб./кв.м
-
139 500
134 850
138 105
на количество комнат
-
1,0000 1,0000 1,0000
Скорректированная цена, руб./кв.м
139 500
134 850
138 105
на класс объекта
-
0,8290 1,0000 1,0000 комментарии
160 000/193 000 (средняя цен на квартиры комфорт-класса/средняя цена на квартиры бизнес-класса) - по
данным Таблицы 3
Скорректированная цена, руб./кв.м
-
115 646
134 850
138 105
на местоположение
-
1,0714 1,0000 1,0000 комментарии
181 500/169 400 (стоимость квартир в ЮВАО/стоимость квартир в ВАО) - по данным Таблицы 2
Скорректированная цена, руб./кв.м
-
123 903
134 850
138 105
на стадию строительства
-
1 1,3072 1 комментарии
1/(0,85*0,9) = 1,3072 или +30,72% - по данным Таблицы 4
Скорректированная цена, руб./кв.м
-
123 903
176 276
138 105
Вес аналога
1/3 1/3 1/3
Рыночная стоимость объекта оценки, руб./кв.м.
146 095
Площадь объекта оценки, кв.м.
45
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.
6 574 000
Важно: Данная задача имеет различные вариации. В некоторых случаях база расчета корректировок может отличаться,
например, поправка на стадию строительства может быть дана относительно последней стадии.

Совет молодых оценщиков РОО
69
Задача 29
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость офисного здания (единого объекта недвижимости), если известно, что его общая площадь составляет 5 000 кв. м, арендопригодная площадь – 4 000 кв.м, здание полностью сдано в аренду без возможности расторжения договора по фиксированной ставке 15 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год, текущая рыночная ставка аренды, 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год, дополнительно к арендной плате арендатор оплачивает операционные расходы в размере 5 000 руб. за кв.м арендуемой площади в год, что соответствует рыночным условиям. Оставшийся срок аренды - 2 года, после завершения которого, начиная с третьего года, здание будет сдаваться в аренду на рыночных условиях, в первый год после завершения договора аренды ожидается недозагрузка 30%, со второго года показатель стабилизируется на 10%. Фактические операционные расходы по зданию составляют 7000 руб. за кв.м общей площади в год, других расходов по зданию нет, ставка терминальной капитализации - 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций - 16%, предполагается, что все расходы и доходы остаются постоянными. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогноза - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.

Совет молодых оценщиков РОО
70
Решение:
Период
1
2
3
Постпрогнозный период
Арендопригодная площадь, кв.м.
4 000 4 000 4 000 4 000
Арендная ставка по действующему договору аренды, руб./кв.м. в год
15 000 15 000
-
-
Рыночная арендная ставка, руб./кв.м. в год
-
-
25 000 25 000
Возмещаемые операционные расходы, руб./кв.м. (на 1 кв.м. арендопригодной площади здания)
5 000 5 000 5 000 5 000
Арендная ставка с учетом возмещаемых операционных расходов, руб./кв.м.
20 000 20 000 30 000 30 000
ПВД, руб.
80 000 000 80 000 000 120 000 000 120 000 000
Недозагрузка, %
0%
0%
30%
10%
ДВД, руб.
80 000 000 80 000 000 84 000 000 108 000 000
Операционные расходы, руб./кв.м. в год (на 1 кв.м. общей площади здания)
7 000 7 000 7 000 7 000
Операционные расходы, руб. в год
35 000 000 35 000 000 35 000 000 35 000 000
ЧОД, руб.
45 000 000 45 000 000 49 000 000 73 000 000
Ставка терминальной капитализации, %
10%
Терминальная стоимость, руб.
73 000 000/10% = 730 000 000
Ставка дисконтирования, %
16%
16%
16%
16%
Фактор дисконтирования
1/(1+0,16)
1
=
0,8621 1/(1+0,16)
2
=
0,7432 1/(1+0,16)
3
= 0,6407
Текущая стоимость денежного потока, руб.
38 793 103 33 442 331 31 392 226 467 680 102
Рыночная стоимость, руб.
571 307 762
Рыночная стоимость, руб. (округленно)
571 000 000
Ответ: 571 000 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
71
Задача 30
Условия задачи:
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5000 кв.м, арендопригодная площадь 4000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн руб. и будут понесены в течение двух лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, ставка дисконтирования операционного периода 16%, инвестиционного периода - 20%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответов:
1) 300 млн.
2) 247 млн.
3) 275 млн.
4) 329 млн.
5) 256 млн

Совет молодых оценщиков РОО
72
Решение:
Особенностью решения задачи является применение плавающей ставки дисконтирования.
Текущая стоимость единицы: FV = PV (1+i)
n
. Формула расчета фактора текущей стоимости:
1
(1+i)
n
1-й и 2-й годы (инвестиционный период): 1/(1+0,2)
1
и 1/(1+0,20)
2 3-й год (операционный период): ставка дисконтирования меняется, фактор дисконтирования рассчитывается по формуле:
1
(1+????)
×
1
(1+????)
×
1
(1+????) или
1
(1+0,20)
×
1
(1+0,20)
×
1
(1+0,16)
Период
1
2
3
Постпрогнозный период
Затраты на строительство
-200 000 000
-200 000 000 0
0
Арендопригодная площадь, кв.м.
-
-
4 000 4 000
ПВД, руб./кв.м
-
-
25 000 25 000
ПВД, руб.
-
-
100 000 000 100 000 000
Недозагрузка, %
-
-
30%
10%
ДВД, руб.
-
-
70 000 000 90 000 000
Операционные расходы, руб.
-
-
0 0
ЧОД, руб.
-
-
70 000 000 90 000 000
Ставка терминальной капитализации, %
10%
Терминальная стоимость, руб.
90 000 000 / 10% = 900 000 000
Ставка дисконтирования, %
20%
20%
16%
16%
Фактор дисконтирования
1/(1+0,20)
1
=
0,8333 1/(1+0,20)
2 0,6944 1/(1+0,20)
2
*1/(1+0,16)
1 0,5986
Текущая стоимость денежного потока, руб.
-166 660 000
-138 880 000 41 902 000 538 740 000
Рыночная стоимость, руб.
275 102 000
Рыночная стоимость, руб. (округленно)
275 000 000
Ответ: 275 млн. руб.

Совет молодых оценщиков РОО
73
Типовые экзаменационные задачи
(источник вопросов – участники экзамена, База вопросов квалификационного экзамена Оценщиков СРО
«Экспертный совет»)
Задачи на 2 балла
Задача 31
Условия задачи:
Четырехзвездочная гостиница в центральной части города приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 руб. Известно, что гостиница 1 (4*) была продана за 8 400 000 руб. ее использование приносит чистый операционный доход в 1 000 000 руб. Гостиница 2 (3*) была продана за 8 000 000 руб. ее использование приносит чистый операционный доход в 1 200 000 руб. Гостиница 3 (3*) была продана за 11 550 000 руб., ее использование приносит чистый операционный доход в 1 500 000 руб.
Какова стоимость объекта недвижимости?

Совет молодых оценщиков РОО
74
Алгоритм решения:
1.Определение коэффициента капитализации для аналога №1 (гостиница
4*) по формуле:
КК = ЧОД/ Цена продажи 1 2.Определение величины стоимости объекта: РС = ЧОД / КК.
Решение:
1. Коэффициент капитализации = 1 000 000 / 8 400 000 = 11,9%
2. Стоимость= 1 300 000 / 11,9% = 10 924 370 руб.
Ответ: 10 924 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
75
Задача 32
Условия задачи:
Стоимость улучшений как новых составляет 1 млн. руб. Физический износ составляет 10%, функциональное устаревание составляет 15%, внешнее устаревание составляет 5%. Сколько составляет стоимость улучшений с учетом накопленного износа?
Варианты ответов:
1) 727 000 руб.
2) 700 000 руб.
3) 725 000 руб.
4) 750 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
76
Алгоритм решения:
1. Определение совокупного (накопленного) износа по формуле:
И = 1 – (1 – Ифиз/100) * (1 – Ифункц/100)* (1 – Ивн/100).
2. Определение стоимости улучшений с учетом накопленного износа по формуле:
Сул = Снов * (1 – Ин)
Решение:
1. Совокупный износ = 1 - (1-0,10) * (1- 0,15) * (1- 0,05) = 0,27325= 27,33%
2. Стоимость улучшений с учетом накопленного износа:
1 000 000 * (1- 0,2733) = 726 700 руб. или: 1 000 000 - 27,3% = 726 700 руб.
Ответ: 727 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
77
Задача 33
Условия задачи:
Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается зависимостью C = 500 – 2*S. Площадь объекта оценки – 50 кв.м., площадь аналога 70 кв.м.
Определить величину корректировки на разницу в площади (в %, с учетом знака).

Совет молодых оценщиков РОО
78
Решение:
Корректировка =
500−2 ×????????????
500−2×????оа
= =
500−2 ×50 500−2×70
= 1,11 или +11%
Ответ: +11%

Совет молодых оценщиков РОО
79
Задача 34
Условия задачи:
Рассчитать стоимость единого объекта недвижимости (коттедж и земельный участок), если известно, что аналог был продан за
1 000 000 руб., но его площадь больше на 40 кв.м и у этого аналога был гараж. Наличие гаража увеличивает стоимость на 100 000 руб., а каждый кв.м общей площади увеличивает стоимость на 8 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
80
Решение:
1. Расчет корректировки на разницу в площади: 40 кв.м. * 8 000 руб./кв.м. = 320 000 руб.
2. Расчет стоимости объекта оценки с учетом корректировок на разницу в площади и наличие гаража:
1 000 000 руб. – 320 000 руб. – 100 000 руб. = 580 000 руб.
Ответ: 580 000 руб.

Совет молодых оценщиков РОО
81
Задача 35
Условия задачи:
Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе местоположения оцениваемого объекта, чистый операционный доход от объекта снизился с 500 до 400 д.е. с 1 кв. м арендопригодной площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 1 000 кв. м. Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 10%. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 30%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в течение неопределенно долгого периода времени.
Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию?

Совет молодых оценщиков РОО
82
Алгоритм решения:
1.Определение потери ЧОД
2.Определение величины внешнего устаревания ЕОН по формуле:
ВИ внеш (еон)
= Потеря ЧОД / КК
3.Определение величины внешнего устаревания, относящегося к зданию, по формуле:
ВИ внеш (зд)
= ВИ внеш(еон
) × (100% – Доля ЗУ)
Решение:
1.Потеря ЧОД = (500 - 400) ×1 000 = 100 000 д.е.
2.Величина внешнего устаревания ЕОН = 100 000 / 10% = 1 000 000 д.е.
3.Величина внешнего устаревания, относящаяся к зданию = 1 000 000*(100% – 30%) = 700 000 д.е.
Важно: правильное решение предполагает, что внешнее устаревание
относится к единому объекту недвижимости (и здание, и земельный
участок).
Ответ: 700 000 д.е.