Файл: Дипломной практике 21. 02. 05 Земельноимущественные отношения.docx

В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земельного участка и улучшений на этом участке за вычетом накопленного износа. Учитывая задание на оценку (определение рыночной стоимости ½ доли в праве жилого домка без учета стоимости земельного участка и хозяйственных построек), Оценщиком принято решение определить рыночную стоимость дома (восстановительную стоимость) в рамках затратного подхода в соответствии со Справочником КО-ИНВЕСТ, без учета стоимости земельного участка и хозяйственных построек.

8.3.1 Оценка стоимости земельного участка в рамках затратного подхода (предоставлено информационно)

Земельный участок – часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь.

Особенности земельного участка как составной части жилого дома состоит в том, что выгоды от его использования реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как недвижимость имеет определённый срок службы.

Расчет стоимость земельного участка может быть произведен в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.

В соответствии с методическими указаниями для оценки рыночной стоимости земельных участков могу применятся следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод выделения;

- метод распределения;

- метод капитализации дохода;

- метод остатка;

- метод предполагаемого использования.

Указанные методы расчета стоимости земельных участков основаны на сравнительном и доходном подходах, а также элементах затратного подхода, приведены в таблице ниже.

Таблица 9

№ п/п	Метод	Условия применения	Применимость
1	Метод сравнения продаж	Наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).	Применим. В публичных изданиях имеется информация о ценах предложения земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого.
2	Метод выделения	Наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому объекты, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использования цен предложения (спроса).	Неприменим. Имеется информация о ценах предложения объектов недвижимости (индивидуальных жилых домов), цена которых включает в себя стоимость земельного участка и улучшений, расположенных на нем, но отсутствует достоверная информация о технических характеристиках.
3	Метод распределения	Наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.	Неприменим. Отсутствует информация о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
4	Метод капитализации земельной ренты	Возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.	Неприменим. В связи с отсутствием информации о рыночных ставках арендной платы за аналогичные участки.
5	Метод остатка	Возможность застройки или наличие на оцениваемом земельном участке улучшений, приносящих доход.	Неприменим. В с\вязи с тем, что индивидуальный жилой дом, который будет построен на земельном участке, не является напрямую недвижимостью, приносящей доход.
6	Метод предполагаемого использования	Возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.	Неприменим. В силу того, что индивидуальный жилой дом, который будет построен на земельном участке, не является напрямую недвижимостью, приносящей доход.

---

К сравнительному подходу относятся метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов.

8.3.2. Оценка стоимости жилого дома в рамках затратного подхода

При расчете восстановительной стоимости жилого дома использованы результаты визуально осмотра Оценщиком данные выписки из ЕГРН.

В расчетах стоимости воспроизводства (замещения) улучшений объекта оценки использованы:

- справочник «Жилые здания 2003», КО-ИНВЕСТ;

-справочник Регионального центров ценообразования;

- Индексы цен в строительстве 2022 г.;

- Информационный вестник строителя, 2022г.

Основная формула для расчета стоимости воспроизводства объекта оценки:

СВ=ВС-СИ, где

СВ – стоимость воспроизводства объекта;

ВС – восстановительная стоимость, руб.;

СИ – совокупный износ, состоящий из физического, функционального и внешнего износа.

СИ = 1 –(1-Ифиз/100)*(1-Ифункц/100)*(1-Ивн/100)

Восстановительная стоимость улучшений, расположенных на земельном участке, рассчитана на основе справочника «Жилые здания» 2003, подготовленного компанией «КО-ИНВЕСТ» (далее по тексту Справочник).

Подбор справочного объекта-аналога производился по таким критериям как основной материал стен, класс качества.

При некотором несоответствии справочного объекта-аналога объекту, стоимость которого рассчитывается, выполняется расчет поправок. Поправки вносятся как в абсолютном выражении, так и виде корректирующих коэффициентов, применимых к стоимости всего здания.

Поправки в абсолютном выражении (руб. на м2 общей площади жилого дома).

К ним относятся поправки на различия в конструктивных решениях, которые рассчитываются только при их существенных отличиях. В данном случае поправка на различия в инженерных системах здания принята в размере 415,58 руб/кв.м. (отсутствие слаботочных, водоснабжение и канализации, наличие газа); поправка на различие в конструктивных элементах принята в размере 5 453,27 руб./кв.м. (отсутствие подземной части, прочих затрат, лестниц и балконов). Общая величина поправки (1г. Поправок) 5 868,85 руб,85 руб./кв.м.

Вторая группа поправок , выраженных в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего объекта. К ним относятся:

• 
  Поправки на разницу в климате.
  
• 
  Поправка на сейсмичность.
  
• 
  Корректирующий коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли (Кпз) вводится в случае существенного отличия доначислений от уровня учтенного в справочных стоимостных показателях.
  
• 
  На различие в климате – регионального – экономические коэффициенты (Крег-эк Свердловская область – 1,08, КО-ИНВЕСТ Жилые дома 2003, Регионально – климатические коэффициенты, стр. 359) к справочной стоимости в Московской области.
  
• 
  На зональное различие в уровне цен – зонально - экономический коэффициент (Кзон-эк) к среднему уровню стоимости в регионе – индексы цен в строительстве – 0,938.
  
• 
  На изменение цен после издания справочника – корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве (Кинфл) – К17 – коэффициент перерасчета цен на 01.01.2003 г. (1,843 – индекс цен на ремонтно-строительные работы).
  
• 
  Косвенные затраты приняты в размере 1.
  
• 
  Кприб. – коэффициент, учитывающий удорожание стоимости строительства на величину вознаграждения, которое требует типичный застройщик за риск, связанные со строительством объекта, схожего по структуре с оцениваемым.
  

---

В таблице ниже приведены признаки внешнего старения.

Таблица 10

№п/п	Признаки внешнего старения для зданий и сооружений
1	Отсутствует новое строительство улучшений
2	Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
3	Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли-продажи объектов недвижимости
4	Велик валовый рентный мультипликатор (ВРМ) на рассматриваемом сегменте рынка
5	Относительно низкая стоимость земельных участков
6	Недозагрузка оцениваемых объектов недвижимости
7	Рынок развит, но имеет место монополия при несовершенной конкуренции
8	Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка (по методическим рекомендациям МИО)

Рынок жилой и коммерческой недвижимости остро реагирует на данные факторы, демонстрируя изменения спроса на недвижимость всех форматов. В связи с этим возникает внешний износ, который в нашем случае имеет место.

Определение совокупного износа:

Рассчитанные выше затраты на создание улучшений не учитывают величину накопленного износа объекта.

На дату оценки улучшения отличаются от рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина – потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение (износ) объекта недвижимости.

Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин.

1. 
   Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.
   
2. 
   Существует три вида износа – физический, функциональный, внешний.
   
3. 
   По характеру состояния износа подразделяют на устранимые и неустранимые.
   

Таким образом, износ – это уменьшение полезности Объекта, а значит и его стоимости.

Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический износ, функциональный и внешний.

---

Общий накопленный износ при этом рассчитывается в соответствии со следующей формулой:

И% = 1- {1-Ифиз%/100%)*(1-Ифун%/100%)*(1-Ивн%/100%)} *100

Метод оставшегося срока экономической жизни в общем виде предполагает учет всех факторов износа в одном показателе – оставшемся сроке экономической жизни.

Износ здесь рассчитывается по формуле:

И% = Тэф/Тс*100%, где

И% - накопленный износ,

Тэф – эффективный возраст, лет,

Тс – типичный срок, лет.

Рисунок – Показатель внешнего износа, обусловленного кризисом (на сколько упали цены офисно-торговых объектов по отношению к докризисному уровню)



Расчет физического износа жилого дома произведен с помощью калькулятора физического износа сайта «Оценщик.РУ» и приведен ниже.

Функциональное устаревание вызывает снижение стоимости объекта, в основном, за счет факторов, обусловленных научно-техническим прогрессом, и связан с ухудшением функциональных характеристик.

Расчет внешнего (экономического) устаревания:

Внешний износ (экономического) устаревания определяет уменьшение полезности здания в результате изменения внешних факторов, определяющих месторасположение объекта – положение по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения рыночных условий, изменения финансовых и законодательных условий и т.д. Внешний износ присущ недвижимости в силу ее фиксированного положения. Он является экономическим устареванием и представляет собой убытки, вызванные внешними, по отношению к недвижимости, факторами.

По сведениям, полученным из различных источников информации, вся система подобных объектов в настоящее время обладает потенциалом, что, главным образом, обусловлено местоположением (объект эконом класса, расположенный в жилой зоне застройки).

8.4 Сравнительный подход

Основной применения данного подхода является тот факт, что стоимость недвижимости непосредственно связанна с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком предпринимаются следующие шаги:

1. 
   Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов, максимально близких к объекту оценку из числа сделок купли- продажи и предложений на продажу (публичных оферт).
   
2. 
   Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристик, местоположении и иных условиях сделок.
   
3. 
   Анализ и сравнения каждого аналога с объектом оценки.
   
4. 
   Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
   
5. 
   Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
   

---

В настоящее время на рынке жилой недвижимости имеется достаточное количество предложений по продаже домов индивидуальной постройки с различным материалом стен).

---