Файл: Дипломной практике 21. 02. 05 Земельноимущественные отношения.docx
Добавлен: 30.11.2023
Просмотров: 150
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
В период с 01 января по 31 декабря 2022 системой Analiz.Chelreal.ru была зафиксирована наивысшая стоимость квадратного метра на однокомнатные квартиры в новостройках города Богданович (42391 рублей).
Город Богданович цены на жилье, которое он предлагает, зависят от местоположения того или иного объекта недвижимости, его общего состояния и окружающей инфраструктуры. Квартиры, приближенные к городскому центру, стоят значительно дороже, что является естественной закономерностью. Хотя, Богданович нельзя назвать растянутым городом, он компактен и не планирует расширять свои границы в каком-либо направлении.
В настоящее время ведется строительство новых жилых микрорайонов с уже запланированной инфраструктурой, полной обеспеченностью всеми необходимыми коммуникациями и социально значимыми объектами. Что, в значительной степени облегчает проживание и притягивает в них новых покупателей.
ГЛАВА 3. Основные проблемы функционирования жилой недвижимости муниципального образования Богданович
Рынок – очень динамичная субстанция. Вне зависимости от факторов, действующих на него, он «живет» и развивается. В настоящее время на экономику России оказывают влияние многие тенденции макроэкономического уровня, изменяющие ее как в отрицательную, так и в положительную сторону. Такой момент, как, например, снижение курса рубля, благотворно влияет на экспорт, но отрицательно — на импорт. Превышение экспорта над импортом увеличивает размер ВВП государства, но несколько снижает уровень благосостояния населения страны. Повышение ставки рефинансирования снижает уровень инфляции, но «замораживает» деловую активность компаний. Однако, хотя темп инфляции несколько снизился за счет интервенций ЦБ, уровень ее значительно сказался на ценах, особенно по группам потребительского сектора. В перспективе по прогнозам министерства экономического развития ожидается увеличение количества безработных. Безусловно, отрицательное влияние на рыночную среду России оказывают санкции ряда иностранных государств, но в то же время этот факт вынуждает российский бизнес искать оптимальные пути решения дальнейшего развития с подключением исключительно внутренних резервов. Не миновали эти факторы и рынок недвижимости, причем весь спектр этого рынка.
Приобрести жилье за счет собственных средств может лишь незначительная часть населения. Для остальных граждан во многих случаях практически единственной возможностью приобрести квартиру является ипотека на жилье на первичном рынке. Для её оформления необходимо уточнить у застройщика перечень банков, при которых аккредитован строящийся дом. В сторонних банках оформить ипотеку будет
На фоне общеэкономического кризиса на рынке жилой недвижимости в Богдановича растет число проблемных объектов, где полностью или частично «заморожено» строительство. Объемы продаж на первичном рынке жилья Свердловской области в 2022 г. сократились на 30-35%.
Рынок недвижимости РФ стал диктовать его участникам свои условия - цены, после оживления рынка и начала их роста
, уже никогда не вернуться к докризисным, а прибыли застройщиков, девелоперов и риелторов снизились до нормальных 20-30%. Россия постепенно интегрирует в европейское и мировое экономическое пространство, и эта рентабельность бизнеса для экономики развитых стран пока является очень и очень привлекательной. Действует известный экономический закон выравнивания уровней прибыльности на различных связанных между собой рынках
Жилищный вопрос является болезненным для основной части населения России: позволить себе купить жилье может лишь небольшая привилегированная группа, а процент Россиян, недовольных своими жилищными условиями, достиг уже 50 %. В качестве одного из методов решения проблемы обеспеченности населения жильем во многих странах, включая Россию, практикуется ипотека. Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.
Ипотечный кредит представляет собой кредит физическому / юридическому лицу, выданный банками на длительный срок для покупки жилья под залог недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения).
Проблема ипотечного жилищного кредитования в настоящее время является одной из наиболее актуальных в современной России.
Из - за недостаток необходимых сбережений и отсутствия возможности накопления денежных средств большинство граждан не могут позволить себе улучшение своих жилищных условий. Так, по причине низкого уровня доходов около 1 % населения могут приобрести жилье за свой счет и только 0,3 % имеют возможность получить его за счет бюджета.
За 2022 год российский ипотечный рынок вырос на 27 % и составил 1,7 трлн рублей, несмотря на снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию по стране. Таким образом, за год объем выдачи ипотечных кредитов увеличился на 27 %, а ипотечный портфель прибавил 12,8 %, достигнув 4,5 трлн рублей - рисунок 1.
Рисунок 1. Динамика ипотечного кредитования в РФ, 2022, млн. руб.
Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5 % всех регистрационных действий за 2021 год до 15,4 % за 2022 - й). В условиях снизившегося уровня реальных доходов населения - 5,9 % за 2022 год) крупные покупки для большинства Россиян стали затруднительны без привлечения кредитных ресурсов.
В то же время рост цен на нефть и, как следствие, относительная стабилизация курса национальной валюты были восприняты населением как первый признак восстановления экономики. Рост оптимистичных настроений в обществе, а также снижение цен на недвижимость побудили многих к решению отсроченных жилищных вопросов, в результате чего на рынке реализовался эффект «отложенного спроса».
Посткризисному восстановлению способствовало увеличение ипотечных выдач в Москве, Московской области и Санкт - Петербурге. Также, наибольшие темпы прироста продемонстрировали Республика Мордовия (+65 %), Республика Саха (Якутия) (+40 %), Санкт - Петербург (+40 % ) и Республика Башкортостан (+39 % ).
При этом концентрация ипотечного рынка на пяти крупнейших регионах за 2022 год усилилась (с 33,5 до 34,8 %). При незначительном увеличении долей рынка, приходящихся даже при небольшом сокращении рынки Москвы и Северной столицы расширились с 11,6 до 12,4 % и с 5,8 до 6,4 %.
На фоне роста рынка ипотечного кредитования темпы жилищного строительства показывали противоположную динамику. Так, в 2022 году объемы ввода жилья уменьшились на 6,5 % (доля региона в общем объеме предоставленных ипотечных кредитов за 2021 год (внутренний круг) и 2022 год (внешний круг). Такое сокращение было обусловлено снижением объемов ввода жилищ индивидуальными застройщиками, на которых не распространяются кредитные ресурсы с субсидируемыми процентными ставками. В целом, на индивидуальных застройщиков приходится примерно 40 % вводимого жилья, при этом в одних регионах их существенно больше (максимальный уровень в Чеченской Республике - 97 %), в других - меньше (минимальный уровень в Санкт - Петербурге и Москве - 6 и 9 % , соответственно).
Благодаря программе господдержки, в рамках которой банки выдавали ипотеку под 12 %, и снижению ключевой ставки, средняя стоимость ипотечных кредитов к началу 2022 - го года вернулась на уровень годовой давности. В декабре ставки опустились еще ниже (средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, достигла 11,6 %): пытаясь не снижать спрос в самом «безрисковом» сегменте кредитования, банки продолжили снижать цены по собственным программам даже после окончания госсубсидирования. В целом по стране средневзвешенная ставка по кредитам (в рублях) в 2022 году равнялась 12,5 %.
Регионами с самыми высокими показателями в 2022 году стали Республика Тыва (13,4 %), Чеченская (13,2 %) и Карачаево - Черкесская Республики (13,1 %), самые выгодные ставки предлагались в Санкт - Петербурге и Ленинградской области (12,1 %).
Касательно сроков: в среднем по стране ипотечные кредиты выдавались на 15,3 года, при этом самые длинные по стране средние сроки кредитования (16,5 года) были в Карачаево - Черкесской Республике, Воронежской и Тюменской областях, самые короткие сроки (13,5 года) в Челябинской, Мурманской областях и Чеченской Республике.
В 2022 году темпы роста выдачи ипотечных кредитов, по мнению рейтингового агентства, замедлятся. В первую очередь, снижение темпов ипотечных выдач произойдет за счет исчерпания эффекта отложенного спроса и окончания программы господдержки. Снижение объемов жилищного строительства приведет к росту цен на первичном рынке недвижимости, что также негативно скажется на спросе на ипотечные кредиты. Дать стимул развитию рынка может наиболее динамичный из крупнейших ипотечных регионов - Санкт - Петербург. Для заемщиков отличительной особенностью ипотечного рынка Северной столицы является минимальный по стране уровень процентных ставок, для банков - хорошая платежная дисциплина населения, для застройщиков - растущие индексы цен, позволившие в течение 2016 года вопреки общероссийской динамике увеличивать объемы жилищного строительства. Ожидается, что по итогам 2022 года доля ипотечного рынка, приходящаяся на Санкт - Петербург, увеличится до 7 %, в результате чего прирост выдачи в регионе превысит среднероссийские показатели и составит более 25 %.
В соответствии с позитивным (базовым) сценарием RAEX объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2022 года составит около 1,7 трлн рублей, замедлившись по сравнению с динамикой 2021 - го, до 15 %. Темп прироста портфеля ссудной задолженности будет на уровне 12 %, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 5 трлн рублей на 31.01.2022.
Негативный сценарий RAEX базируется на сохранении ключевой ставки на уровне 10 %. Это возможно при жесткой денежно - кредитной политике Банка России. Заморозка стоимости фондирования и окончание действия программы господдержки могут повлечь за собой рост стоимости ипотечных кредитов. Ипотечные заемщики крайне чувствительны к изменениям ставок: их увеличение даже в пределах 0,5 п. п. на фоне исчерпания эффекта отложенного спроса может привести к существенному снижению темпов роста ипотечного рынка в 2022 году. Негативный сценарий RAEX подразумевает также годовую инфляцию на уровне около 6 - 8 % и среднегодовую цену на нефть в размере 40 - 45 долларов США за баррель. При таком сценарии по итогам 2022 года темпы прироста ипотечного рынка замедлялись до 9 - 10 %, а объем выдачи составил 1,6 трлн рублей.