Файл: Дипломной практике 21. 02. 05 Земельноимущественные отношения.docx

В настоящее время на рынке недвижимости бытует две основные точки зрения на дальнейшее развитие событий. Сторонники оптимистичного сценария ожидают достаточно быстрого, в течение двух-трех лет, возвращения цен на докризисные уровни - как это было в предыдущие кризисы, 1998-1999 и 2008-2014 годов.Согласно второй точке зрения, нынешняя ситуация не является кризисом в его классическом понимании, речь идет скорее формировании новой геополитической и макроэкономической реальности, которая повлечет за собой структурные изменения на рынке, а значит, и цены на недвижимость в стране теперь будут иными.

В настоящее время наиболее популярным сервирсом для продажи жилья является информационный сайт Avito.ru. Аналитики сайта Avito.ru подвели итоги развития рынка недвижимости в 14 городах-миллионниках России за 2018г.

Специалисты аналитического центра сайта Avito.ru подвели итоги развития рынка недвижимости в 14 городах-миллионниках России за 2022 г. Всего в прошлом году на сайте было размещено свыше 1,835 млн объявлений о продаже жилой недвижимости. Из них более 136 тыс. - в Санкт-Петербурге,

• 
  18,4 тыс. - в Екатеринбурге,
  
• 
  153 тыс. - в Уфе,
  
• 
  49 тыс. - в Нижнем Новгороде,
  
• 
  105 тыс. - в Казани,
  
• 
  383 тыс. - в Ростове-на-Дону,
  
• 
  35 тыс. - в Новосибирске,
  
• 
  67 тыс. - В Красноярске, 79 тыс. - в Перми,
  
• 
  73,7 тыс. - в Самаре,
  
• 
  35,4 тыс. - в Воронеже,
  
• 
  72 тыс. - в Волгограде,
  
• 
  28 тыс. - в Челябинске и
  
• 
  37,3 тыс. - в Омске.
  

В структуре предложения по сегментам во всех мегаполисах явно преобладает вторичное жилье. Одной из тенденций, 2021 года стал процесс перераспределения спроса в пользу новостроек. Все больше семей принимает принципиальное решение искать квартиру в новом доме. По итогам 2018 года на рынке новостроек было реализовано более 2700 квартир (рост на 25% по сравнению с 2008 годом), а на вторичном рынке — около 3000. Со второй половины 2019 года в Богдановиче спрос на жилую недвижимость сократился, а объёмы предложения увеличились.

Вследствие чего объемы единовременно реализуемого жилья сократились в Богдановиче до 1500 единиц жилья. Отдельно стоит отметить, что при снижении общего объема спроса в сегменте новостроек отмечается его рост. Однако данный тренд был недостаточно силен, для того что бы переломить общую ситуацию на рынке.

В свою очередь снижение спроса и активизация предложения привели к сокращению средних сроков экспозиции жилья в городе. В начале 2017 года реализовать среднестатистическую квартиру в Богдановиче можно было за три месяца. Сейчас по оценкам УПН на это же уходит около 6 -12 месяцев. В целом же количество сделок, заключенных в 2018 году превысило показатели докризисного 2020 года на 0,04 %. Причем на рынке существенно увеличились объемы продаж новостроек.

---

На этом фоне в общей структуре предложения доминируют двухкомнатные квартиры, составляющие примерно 45% реализуемого жилья. Одно и трехкомнатные апартаменты формируют 22 и 24% предложения. На четырехкомнатные апартаменты приходится около 5% экспонируемых объектов. Количество реализуемых в городе частных домов по сравнению с квартирами оценивается как высокое, на них приходится не более 28% предложения.

Средняя цена на квартиры в новостройках в Богдановиче по итогам I квартала 2018 г. составила 38 376 руб. за м2, при этом лидерами по цене являются однокомнатные, они торгуются на 5,8% выше средней стоимости метра, двухкомнатные квартиры в среднем выставляются за 36 063 руб. за метр, трехкомнатные квартиры с точки зрения стоимости квадратного метра являются самыми доступными и предлагаются застройщиками за 31788 руб. за м2.

Дороже всего недвижимость стоила в Центре города в данном случае средний уровень цен равнялся 30 тыс. руб. за кв. метр. Наименьшие цены были отмечены на окраинах, где стоимость квартир равнялась 20 тыс. руб. за кв. метр.

В свою очередь наиболее дорогими типами квартир были квартиры в новостройках бизнес-класса. В данном случае средний уровень цен составлял 42 тыс. рублей за кв. метр. Значительно дешевле были квартиры улучшенной планировки, чья стоимость составляла 46 тыс. руб. за кв. Чуть дешевле стоили «брежневки» и «хрущевки» которые продавались в среднем по 36 и 38 тыс. руб. за кв. метр. Полнометражные квартиры массовых жилищных серий 80-х и 90-х годов реализовывались по 35 тыс. рублей за «квадрат».

Таблица 1 - Средняя цена 1 кв. м квартир на первичном рынке жилья, г. Богдановича

Показатели	2021	2022	Изменение за период, 2022/2021, %
в среднем по городу	37 900	34 700	-6
1-комнатные	31 700	39 100	-4
2-комнатные	38 100	34 200	-7
3-комнатные	34 200	31 600	-5
Дома класса люкс	64 700	57 700	-12
Дома коттеджного типа	55 600	52 400	-6
Дома класса эконом	51 400	44 500	-15

---

В отдельных сегментах рынка в последнее время фиксируются достаточно резкие корректировки среднего показателя, что объясняется изменениями структуры выборки. Так, например, в Центре периодически выставляются и снимаются с продажи объекты, цена метра в которых заметно выше среднего уровня. В итоге за последние четыре недели стоимость жилья в самом дорогом районе города выросла на +1,7 %. Сегодня она составляет 45 949 руб./кв. м
Между тем дороже всего квадратный метр жилья стоил в однокомнатных квартирах, где средний уровень цен составлял 68 тыс. руб. за кв. метр. В двух и трехкомнатных квартирах средний уровень цен составлял 61 тыс. руб. за кв. метр. В четырех и пятикомнатных квартирах стоимость «квадрата» равнялась 64 тыс. руб.

Отдельным направлением, которое стремительно развивается и уже отвлекает покупателей с рынка квартир других городов, становится сегмент домов с земельными участками. Их доля в структуре предложения на сегодняшний составляет порядка 27%. По сравнению с 2015 г. предложение по увеличилось на 7,8%. Данный сегмент переживает этап формирования, однако уже становится значимым.

Качественно сегмент частных домов можно разделить на две группы. Первая - объекты, ориентированные на массовый спрос, создаются для покупателей с ограниченным бюджетом и способны привлечь внимание семей, которые ранее ориентировались на жилье в старом фонде и на окраинах города. Вторая группа – дома, конкурирующие с жильем класса бизнес и элит. Они размещаются в центральной части города, где существует дефицит предложения новостроек. Уже сегодня доля элитных частных домов в черте города более 20% от объемов строительства в этом районе

Цены предложения также продолжают расти, правда, темпы процесса остаются невысокими - в среднем 0,15 % в неделю. С начала года квартиры в городе подорожали на 4,1 %, в том числе на 0,4 % за последние четыре недели.

По данным аналитического отдела УПН, на 01 апреля средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу в Богдановиче, составила 35 767 руб.

Резкая корректировка среднего показателя в очередной раз отмечалась на объекты частной собственности, где средняя цена квадратного метра составила 53 446 руб.

Таким образом в результате исследования сделан ряд выводов:
1) население Богдановичаживет в крайне стесненных по цивилизованным меркам условиях - на одного человека приходится только 22 кв. м жилья. Для сравнения в Швеции - 45 кв. м, в США - 65 кв. м. Кроме того, имеющийся жилой фонд достаточно сильно изношен. Все это порождает большой отложенный спрос на жилье. Отложенный, поскольку в сегодняшних условиях большинство Россиян без доступной ипотеки приобрести жилье не могут. В Европе доступный уровень ипотечных кредитов составляет не более 5-6% годовых. Мы сегодня об этом можем только мечтать из-за высокой инфляции. Для России сегодня достижением являлся бы процент по ипотечным кредитам на уровне менее 9% годовых;

---

2) приобрести жилье за счет собственных средств может лишь незначительная часть населения. Для остальных граждан во многих случаях практически единственной возможностью приобрести квартиру является ипотека на жилье на первичном рынке. Для её оформления необходимо уточнить у застройщика перечень банков, при которых аккредитован строящийся дом. В сторонних банках оформить ипотеку будет довольно сложно и проблематично;

3) в целом политика снижения инфляции, которой в последнее время четко следует Банк России, свидетельствует о том, что ставка на ипотечное кредитование сохранится на уровне 10% ещё довольно долгое время. ЦБ заявил своей целью достичь уровня инфляции в 4% уже в октябре следующего года, и эту цель мега-регулятор обозначает как свою ключевую. Из этого можно сделать вывод, что ключевая ставка в 2022 наиболее вероятно не будет снижена сильно.

4) дополнительного толчка от Центробанка ипотечному кредитованию ждать не стоит. Деньги для банков всё также останутся «дорогим удовольствием», а соответственно процент по ипотеке ниже 12% в 2022 мы вряд ли увидим. Низкая ставка на рынке (менее 10%) могла бы разогреть интерес к ипотеке и привести новых клиентов в банки, однако этого скорее всего не случится.
5) вероятнее всего, рост, зафиксированный в 2022 году, не повторится в следующем.

Однако решение вопроса о доступности ипотеки это большая, но не вся часть проблемы по оживлению внутреннего спроса населения на жилье. Значительное место здесь занимает уровень имеющейся средней заработной платы населения страны. Существует определенная взаимосвязь между средней стоимостью 1 кв. м доступного жилья и средним доходом на душу населения страны. Необходимо отметить, что рынок жилой недвижимости постепенно оживает и начинает восстанавливаться после кризиса. Быстрота же его восстановления в большей мере зависит от той системной и грамотной поддержки государства, которую рынок может от него получить квартал покупателям, что ценовое дно рынка уже достигнуто и пора покупать. Аналитики приводят обоснованные доводы, что все зависит от общего состояния экономики и если оно будет ухудшаться, то можно говорить и о втором ценовом дне.

Рассматривая предложения купли - продажи по сайту DomChel.ru, было установлено, что продажа превышает спрос практически в 40 раз.

Лидирует по продажам и по спросу - вторичное жилье.

---

Таблица 2 - Предложения купли продажи по сайту Domchel.ru

ОБЪЯВЛЕНИЯ	ПРОДАМ	КУПЛЮ
Жилая недвижимость	40 021	1 021
НОВОСТРОЙКИ	11 300	154
комната	13	2
1-комн.	4 976	60
2-комн.	4 240	62
3-комн.	1 804	25
4-комн.	197	5
5 комн. и более	70	-
ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ	21 242	744
комната	1 545	74
1-комн.	6 310	287
2-комн.	7 419	261
3-комн.	4 656	102
4-комн.	1 158	19
5 комн. и более	154	1
КОТТЕДЖИ, ДОМА, ТАУНХАУСЫ	5 022	67
ДАЧИ, САДЫ	2 457	56

В период с 15 по 22 апреля системой была зафиксирована наивысшая стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости на трехкомнатные квартиры в городе Богданович (42728 рублей).

Наименьшая стоимость квадратного метра - в двухкомнатных квартирах около Комбикормового завода города Богданович (30329 рублей).

Таблица 3 - Количество предложений на вторичном рынке города Богданович.

Количество комнат	Стоимость квадратного метра	Количество квартир
1-комнатные	42 380	244
	38 136	132
	37 420	387
	39 224	413
	42 129	213
	31 831	137
	35 639	305
2-комнатные	42 457	395
	33 304	183
	40 278	364
	36 565	390
	38 596	246
	31 320	261
	30 329	304
3-комнатные	42 728	452
	31 237	226
	37 554	471
	35 227	405
	41 288	351
	31 563	187
	32 285	230

---