Файл: Дипломной практике 21. 02. 05 Земельноимущественные отношения.docx

6. АНАЛИЗ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ

Макроэкономический анализ проводится Оценщиком с целью определить инвестиционную привлекательность страны, что важно и для прогнозирования, и для определения риска инвестиций.

Для дальнейшего проведения расчётов необходимо рассмотреть экономическое развитие РФ и Свердловской области. Это необходимо сделать, по той причине, что одним из основных факторов, движущих рынок в ту или иную сторону является спрос на недвижимость со стороны потенциальных покупателей. А это в первую очередь зависит от развития экономики в целом.

6.1 Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и в регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в ноябре 2022 года, составил 665,9 млр.руб., или 101,4% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе – ноябре 2022 года – 5 294,1 млрд.руб., или 95,7%.

Стройки. В соответствии с федеральной адресной инвестиционной программой, утвержденной Минэкономразвития России на 2022 год (с уточнениями на 1 декабря 2022 года) , выделены ассигнования в размере 646,4 млрд.руб., из них из федерального бюджета - 624,0 млрд.руб. на строительство 1740 объектов капительного строительства, приобретение объектов недвижимости и реализацию мероприятий (укрупненных инвестиционных проектов). Из общего количества объектов по 493 объектам было намечено провести только проектные и взыскательные работы.

Жилищное строительство. В ноябре 2022 году построено 104,0 тыс. новых квартир, в январе – ноябре 2022 года – 893,7 тыс. квартир.

Индивидуальными застройщиками построено 26,7 млн. кв. метров общей площади жилых домов, или 42,5% от общего объема жилья, введенного в январе-феврале 2022 года.

Основным фактором, ограничивающим инвестиционную деятельность, является недостаток собственных финансов средств и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, эти причины отметили 61% руководителей организаций, участвовавших в обследовании.

6.2 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

---

Объектом оценки выступает жилой дом индивидуального типа, расположенный на земельном участке.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ все имущество можно разделить на два вида материальной формы:

- движимое имущество;

- недвижимое имущество.

Движимое имущество – любая вещь, не отнесённая законом к недвижимости. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Недвижимое имущество – это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По данному признаку оцениваемый объект относится к недвижимому имуществу.

2. 
   Согласно натурально – вещественной формы недвижимое имущество делится на:
   

– здания (кроме жилых);

- сооружения;

- передаточные устройства;

- нежилые помещения.

Здания – результат строительства, представляющий собой объемное надземное строительное сооружение, включающую в себя помещения, предназначенные для проживания и деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а также сети.

Сооружения – инженерно – строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.

Передаточные устройства – инженерно – строительные объекты, предназначенные для трансформации, передачи, перемещения энергии, воды, тепла, газа и информации.

Нежилые помещения – это часть здания или отдельно стоящее помещение, которое предназначено для коммерческих, производственных, административных или общественных целей и не предназначено для проживания людей.

Жилые помещения – архитектурно – строительные объекты, предназначенные для постоянного проживания людей.

Исходя из проведенного ниже анализа, цены на жилые дома в городе Богданович изменяются от 50 000 рублей до 100 000 рублей за 1кв.м. (округленное значение).

Местоположения и окружения:

• 
  В непосредственной близости от водного объекта;
  
• 
  В непосредственной близости от лесного массива;
  
• 
  В непосредственной близости от промышленного предприятия;
  
• 
  Другое окружение.
  

---

Свободный участок представляет собой объект недвижимости, находящийся в определенном окружении (учитываются перспективы местоположения, транспортная доступность, характер окружения). Данное окружение создает рыночную стоимость прав на незастроенные земельный участок.

Влияние окружения на объект недвижимости зависит не только от окружения, но и от самого объекта недвижимости. С этим связана классическая возможность нелинейной зависимости рыночной стоимости земельного участка от его размера. Цена земельного участка за пределами города может быть выше только потому, что находиться в окружении лесных массивов. Земля, которая размещена в районе столицы или мегаполиса, где расположены различные промышленные, юридические предприятия, а также торговые и развлекательные заведения оцениваются дорого.

Размеры земельного участка:

• 
  Мелкие участки до 0,5 га.
  
• 
  Средние участки 0,5 – 5 га.
  
• 
  Большие участки 5 – 20 га.
  
• 
  Крупные участки свыше 50 га.
  

Влияние размера и формы земельного участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения.

Наличие подведенных к земельному участку коммуникаций:

• 
  Газоснабжение.
  
• 
  Электроснабжение.
  
• 
  Теплоснабжение.
  
• 
  Водоснабжение.
  
• 
  Канализация.
  

Наличие подведенных к земельному участку коммуникаций, влияет на стоимость земли, данный фактор связан со стоимостью подключения и возможностью подведения коммуникаций.

7 ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И (ИЛИ) ЗОНИРОВАНИЯ)

Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта.

В большинстве случаев покупатель или его представитель должны подтвердить конечный вид использования, для которого сопоставимый объект был куплен.

При оценке незастроенного земельного участка норма зонирования является одной из основных определяющих наиболее эффективного использования объекта, поскольку она служит критерием юридической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых объектов можно использовать участки, с несколько различным зонированием, но схожим наиболее эффективным видом использования.

7.1 Местоположение объекта

Влияние фактора «Местоположение объекта» связано с различием в стоимости объектов, расположенных в условиях с различной экономической средой, близостью к центру города, различной интенсивностью деловой активности, близости к основным потребителям.

---

К факторам местоположения относятся:

- Престижность района расположения объекта, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

- Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе, от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

- Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

- Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строения.

7.2 Площадь объекта недвижимости

Влияние фактора «площадь объекта недвижимости» учитывается тот факт, что большие по величине объекты продаются на рынке по меньшей цене в расчет на 1 кв.м.

7.3 Экономические характеристики

Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов.

7.4 Физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, иные характеристики

Физические характеристики характеризуют удобство пользования участком с точки зрения его физических характеристик: рельефа, площади, конфигурации и др.

Влияние фактора «свойства земельного участка» учитывает тот факт, что стоимость выставленных к продаже земельных участок зависит от их разрешенного использования и использования улучшений, расположенных на земельном участке (производственная – складская недвижимости, общественно-деловая застройка, жилая застройка и т.д).

Развитость инфраструктуры учитывает наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним.

8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

8.1 Анализ наиболее эффективного использования

Понятие наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование возведенных зданий и сооружений с наилучшей отдачей, с непременным условием физической возможности, законодательного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Решение задачи эффективного использования, в конечном итоге, заключается в том, чтобы определить такой вариант застройки земли, который обеспечит ей набольшую остаточную стоимость.

---

Понятие эффективного использования предполагает, наряду с выгодными для собственника недвижимости, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение эффективного использования является результатом суждений на основе аналитических навыков тем самым выражает лишь мнение, а не обусловленные факт.

При определении вариантов эффективного использования объектов применены четыре основных критерия анализа:

1. 
   Физическая возможность – физическая возможность использования объекта оценки определенным способом.
   
2. 
   Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта.
   
3. 
   Финансовая целесообразность – допустимый, с точки зрения закона, порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта.
   
4. 
   Максимальная продуктивность – кроме получения чистового дохода как такового наилучшее и эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
   
5. 
   Лучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки может быть использование его в качестве жилого.
   

8.2 Доходный подход

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и доходов от возможной продажи в конце периода владения. Однако, рынок аренды индивидуальных жилых домов в г. Богданович недостаточно развит, имеющиеся на рынке предложения не несут достоверной информации. Это вызовет неизбежное искажение стоимости.

Учитывая вышесказанное, Оценщиком принято решение не применять доходный подход в рамках данного отчета.

8.3 Затратный подход

В затратном подходе стоимость недвижимости равно сумме стоимости земельного участка и стоимости улучшений на этом участке за вычетом накопленного износа.

Земля – базисная составляющая любой недвижимости. В большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за суммарной ценой каждого объекта недвижимости.

---