Файл: Дипломной практике 21. 02. 05 Земельноимущественные отношения.docx

ГЛАВА 4. Пути решения проблемы функционирования жилой недвижимости муниципального образования Богданович

Потребность в жилье является одной из основных для человека, а само жилье – это один из наиболее дорогих товаров с продолжительным сроком службы. Из-за небольшого дохода потребность в жилье будет являться продолжительное время либо частично удовлетворена, но при этом люди вынуждены проживать в неблагоприятных условиях.

На первый взгляд, жилищный фонд РФ обладает достаточной степенью капитальности. Однако специалисты полагают, что доля ветхого и аварийного жилья в РФ и ее субъектах может быть существенно занижена, поскольку действующие методики не позволяют рассчитать ее реальную величину. К тому же за каждым процентом скрывается значительный объем фонда, непригодного для проживания и удовлетворения даже базовых потребностей населения. А проживают в этих условиях малообеспеченные слои населения, что усиливает социальную напряженность в обществе.

Для успешного развития человеческого потенциала в современном мире необходимо создать комфортные условия для жизнедеятельности каждого индивидуума. В настоящий момент развития общества и экономики на передний план выходит потребность людей в жилье. Однако большая часть населения сталкивается с проблемой отсутствия необходимой, для улучшения жилищных условий, суммы денежных средств и невозможностью их накопления. В связи с низким уровнем дохода всего 1-3 % населения РФ имеет возможность приобрести недвижимость на собственные средства. Остальная часть населения вынуждено прибегнуть к привлечению заемных денежных средств, либо обратиться за помощью к администрации города.

Потребитель обладает определенной инерционностью мышления, поэтому он осознает случившиеся изменения на рынке лишь через несколько месяцев. Однако, когда он осознает факт достижения ценового дна рынка, не следует думать, что он сразу кинется покупать недвижимость. Для восстановления спроса должны начать восстанавливаться его доходы и должна, наконец, появиться доступная ипотека.

Ипотека позволяет заемщику взять заем под наименьшую процентную ставку, в большем размере и на более длительный период, чем обычное кредитование.

---

Ипотечный кредит является одним из основных способов приобретения собственного жилья населением. Процентные ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье существенно различаются. Как правило, процентная ставка на новое строительство в РФ варьируется от 9,5% до 11,4%, в то время как процентная ставка по ипотеке на вторичном рынке составляет порядка 16,5 %. Нужно учитывать и тот факт, что банк может отказать в одобрении выбранного объекта по ряду причин: старый жилой фонд (более 100 лет с момента постройки, старая проводка, трещины в несущих стенах незаконная перепланировка. Так же из-за прав третьих лиц и лиц временно выбывших (заключенные, призванные на срочную службу).

При рассмотрении вопроса об оформлении ипотечного кредита необходимо учитывать его положительные и отрицательные стороны.

Одной из важнейших положительных сторон данного кредита является то, что недвижимость может быть приобретена в достаточно короткий срок и с привлечением небольшого количества собственных денежных средств (до 20%). Большинство банков в РФ (ВТБ, ГазНефтьБанк) предоставляют возможность досрочного погашения кредита. Следующие положительные стороны так же являются достаточно привлекательными: фиксированная процентная ставка, которая не изменяется из-за инфляции, страхование рисков и предоставление льгот по подоходному налогу на весь срок кредитования. Немаловажным является тот факт, что заемщик имеет право зарегистрироваться сам и зарегистрировать членов своей семьи по новому месту жительства.

В данной системе кредитования центральнее место занимает льготная (социальная) ипотека. Представленный вид кредитования распространяется на: молодых учителей, военных, молодые семьи, а также включает в себя материнский капитал.

Всероссийская программа «Молодые учителя» достаточно часто встречается по РФ. Она отличается самой низкой ставкой - всего 8,5% годовых и распространяется непосредственно на молодых учителей.

Всероссийская программа «Военная ипотека». Данная программа распространяется на выпускников военных образовательных учреждений, заключивших контракт о военной службе и прослуживших не менее трех лет.

Ипотечная программа, так же получившая распространение по всем регионам Российской Федерации и затронувшая наибольшее количество слоев населения, «Материнский капитал». Денежные средства, выделяемые в рамках данной социальной программы, могут быть направлены на улучшение жилищных условий.

---

Ипотечная программа «Молодые семьи» доступна семьям, не достигнувшим возраста 30 лет, не имеющим при этом в собственности недвижимости, постоянно проживающих на территории Российской Федерации и прописанных в помещении, не превышающем 14 м на одного человека. Из-за большой очереди и низкого возрастного порога многие семьи попросту не попадают под данную программу (при этом стоят в очереди на улучшение жилищных условий по несколько лет).

Но, у данного вида кредитования есть и отрицательная сторона. Прежде всего, это переплата, достигающая 100% стоимости недвижимости. Нельзя забывать и том, что процедура оформления недвижимости с привлечением заемных средств является довольно затратной. Прежде всего, это затраты на процедуру оценки, нотариальное сопровождение сделки (если это необходимо), а также государственная регистрация.

Нужно отметить, что сумма кредита может быть ограничена доходами заемщика, величиной первоначального взноса, наличием прочих кредитов. Не смотря на столь обширное количество минусов, ипотечное кредитование, для 70% граждан является единственной возможностью приобретения собственного жилья.

В связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, получение ипотечного кредита может быть осложнено следующими факторами:

• 
  в связи с инфляцией, данный вид кредитования доступен только тем гражданам, которые в течение нескольких лет находятся на стабильном и хорошо оплачиваемом месте работы;
  
• 
  в связи с недостаточным финансированием внутри кредитных организаций.
  
• 
  в связи с низкой конкуренцией на рынке, строительные компании устанавливают завышенные цены на жилье, с целью максимизации прибыли.
  
• 
  высокие процентные ставки, связанные с длительным сроком кредитования (от 8 до 20 лет) и, как следствие, высокими рисками.
  

Из вышесказанного видно, что государству, на федеральном и региональном уровне, необходимо принимать меры, в виде льгот, по поддержке населения. В конечном счёте, это приведет к популяризации ипотечного кредитования, которое на данный момент идет достаточно медленно. Решение проблем ипотечного кредитования затрагивает макроэкономическую политику, социальную и миграционную политику, развитие банковской структуры и строительный сектор. При условии достаточной помощи со стороны государства, ипотечное кредитование станет выгодно как банкам, так и широкому кругу их клиентов.

---

Рынок жилья является очень сложной системой, потому что наряду с собственно рыночными механизмами, потребления продукта (жилья) может осуществляться и регулирование через административное регулирование.

На стоимость жилья в большей степени влияет его расположение, включая расстояние до транспортных магистралей и их класс. Так, жилье, которое расположено ближе к автострадам, железнодорожным вокзалам и т.д., более привлекательным в силу того, что доступ с такого жилья к стратегически важным пунктам является легким.

Кроме фактора местоположения, жилье должно удовлетворять и минимальные санитарно-гигиенические требования. В частности, наличие газоводоснабжения, канализации, ванной комнаты и тому подобное. Отдельно следует выделить, что значительное количество граждан имеет ограниченные физические возможности, накладывает дополнительные требования к желаемому жилью (первый этаж, ширина дверей).

Инфраструктура современного бизнеса на рынке жилья -неотъемлемый компонент деловых отношений этой сферы. Благодаря наличию вышеперечисленных компонентов инфраструктуры рынок доступного жилья является цивилизованной формой отношений между людьми. Элементы инфраструктуры сформировались в результате длительной эволюции этих деловых отношений. Очевидно, что стабильное функционирование инфраструктурных компонент рынка доступного жилья имеет возможность решить массу юридических организационных, финансовых проблем. Эффективно функционирующая инфраструктура снижает общественные расходы

Однако следует отметить, что вышеприведенным перечнем не ограничивается вся совокупность действий в рамках механизма государственного регулирования в контексте создания и развития рынка доступного жилья.

Рынок жилья России - это особое сложное экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости, и где осуществляется комплекс операций с ней, с учетом таких отличительных черт рынка жилья, как локальность, индивидуальность сделок, необходимость государственного контроля

Рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков: земельного рынка, финансового жилищного рынка, строительного жилищного рынка, вторичного жилищного рынка. В развитой рыночной экономике рынок жилья оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда.

---

Рынок жилья это одна из разновидностей рынка капиталов. Обеспеченность жильем является важнейшей составляющей качества жизни человека. Эта потребность не замещается иными материальными и социальными благами. Важнейшим правом граждан, обеспечение которого возложено на государство, является право на жилище. Фактически, состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе. Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства. Очевидно, что сегодня наступил тот момент, когда активное формирование комфортного и рационального пространства для проживания населения России становится одной из важнейших задач государственной политики. Решение жилищной проблемы для населения с помощью программ ипотечного кредитования весьма проблематично вследствие высокой первоначальной стоимости, риска неплатежеспособности, некоторых ограничительных мер по возрасту, стажу работы, сроку постоянной регистрации, доходов и др. Исследования возможности приобретения жилья по программе ипотечного кредитования в Белгородской области выявили, что лишь около 19 % населения могут таким образом улучшить свои жилищные условия. Это семьи со среднедушевым денежным доходом свыше 35 тыс. руб. в месяц.

Самым главным и основным препятствием достижения поставленной цели является, безусловно, высокая рыночная стоимость жилья. Основные причины этого в следующем.

На потребительском рынке строительная продукция, в том числе и жилого назначения, имеет ряд отличительных особенностей: сложная технически и организационно; материалоемкая, в том числе из-за суровых природно-климатических условий на большей части территории страны; с высокими капитальными затратами, длительным сроком возведения, привязкой к определенному земельному участку.

Как правило, в регионах господствуют несколько крупных строительных компаний, что ведет к высокой монополизации рынка, при этом их предложения могут быть как одинаковыми, так и различными по своим параметрам. На такой рынок проникнуть новым субъектам затруднительно в силу наличия высоких барьеров. На рынке строительной продукции вместо ценовой конкуренции используют

---