Файл: Анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальной жилой застройки, садоводства для проведения государственной кадастровой оценки Содержание.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 01.12.2023
Просмотров: 152
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
СОДЕРЖАНИЕ
1.1. Цель проведения кадастровой оценки земель
1.2. Нормативные сроки проведения государственной кадастровой оценки земель
3.2 Построение статистической модели
4. Анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области
оценки налог с этих земель составит около 1380 руб. в год (459,9 х 1000 х 0,003=1379,7).
Для сравнения: в городах и поселках городского типа кадастровая оценка земель с разрешенным видом использования под ИЖС выросла от 1,9 раз (в г. Луга) до 17 раз (пгт Ефимовский – в 17,8 раз, пгт Свирьстрой – в 16 раз, пгт Никольское – в 10 раз), то кадастровая оценка земельных участков, с видом разрешенного использования ЛПХ, выросла более чем в 500 раз.
В представленной ниже таблице №1, на выборочной основе, представлены результаты сравнения стоимостных показателей кадастровых оценок земель 2005 года и 2007 года.
Таблица № 1
По прогнозной оценке ФГУП «ФКЦ «Земля», при максимальной (без учета налоговых льгот) ставке земельного налога (0,3%), ожидаемые поступления от сбора земельного налога с земель ВРИ-2, составит: по городским населенным пунктам – около 90 млн. руб., по сельским населенным пунктам – около 272 млн. руб.
Например, в деревне Сяськелево Гатчинского муниципального района Ленинградской области, в соответствии с данными государственного кадастрового учета, основной вид использования земель – ведение личных подсобных хозяйств. Причем, основную долю земельных участков ЛПХ составляют участки площадью 30-50 соток.
С 1 января 2023 года владельцы участков, площадью 50 соток ежегодно будут платить налог в размере 5 700 рублей, вместо 600 руб. в год.
4.2 Анализ результатов кадастровой оценки земельных участков, находящихся в составе земель дачных, садоводческих и огороднических объединений (ВРИ-4)
Кадастровая оценка земельных участков, находящихся в составе земель дачных, садоводческих и огороднических объединений, проводилась, в соответствии с методическими и техническими указаниями: в городских населенных пунктах – на основе разработанной статистической модели; в сельских населенных пунктах – на
основе соотношения между видами разрешенного использования земель посредством применения соответствующих коэффициентов.
По данным государственного кадастрового учета, в Ленинградской области, на учете состоит 69,9 тыс. участков, отнесенных к данному виду использования земель, из них в городских населенных пунктах - 15,5 тыс. участков (или 22,2%) и в сельских населенных пунктах – 54,4 тыс. участков (или 77,8%).
По количеству участков, земли ВРИ-4 занимают второе место, после участков под индивидуальное жилищное строительство.
Как было отмечено выше, с помощью построения статистической модели, определялась кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для дачных, садоводческих и огороднических объединений расположенных только в городских населенных пунктах.
В этих целях использовалась информация о совершенных сделках купли- продажи садоводческих участков на рынке недвижимости.
Фактически была собраны и внесены в исходную информационную базу сведения об 378 земельных участках, находящихся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений. Из них для построения статистической модели была использована информация только по 58 объектам.
В соответствии с методическими и техническими указаниями, были рассчитаны коэффициенты значимости для 27 факторов стоимости. Из них удовлетворяли параметрам критерия значимости 18 факторов (коэффициент значимости (R) не менее 0,2-0,3).
Для построения статистической модели
было отобрано только 3 фактора:
Согласно техническим рекомендациям п. 3.2.6.1, выбор факторов стоимости для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессивным.
Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости земельных участков группы на основе экспертного мнения. Выбор каждого фактора стоимости должен быть обоснован.
Корреляционно-регрессивный метод предполагает выбор в качестве факторов стоимости для построения модели тех факторов, которые, в основном, формируют стоимость земельных участков группы. С этой целью производится:
Таким образом, выбор факторов стоимости для построения модели, осуществлялся как корреляционно-регрессивным методом, так и экспертным. Однако обоснования выбора факторов стоимости экспертным методом в отчете не приведены.
В результате всех указанных
выше «математических изысканий» с применением корреляционно-регрессивного метода, построение статистической модели расчета кадастровой стоимости для 69 тыс. земельных участков садоводств (ВРИ-4) осуществлялось на основе 3 факторов стоимости и 58 объектов - аналогов.
При проведении кадастровой оценки земель дачных, садоводческих и огороднических объединений в 2005 и при проведении кадастровой оценки садоводческих участков в составе земель населенных пунктов в 2007 году использовалась одна методология - анализ рынка продаж.
Проверяющими был сделан сравнительный анализ результатов кадастровой оценки земель садоводств вне черты населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 22.12.2015 №330 и кадастровой оценки земель ВРИ-4, утвержденные постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2017 №356.
Результаты сравнительного анализа представлены в таблице № 2
Таблица № 2
Для сравнения: в городах и поселках городского типа кадастровая оценка земель с разрешенным видом использования под ИЖС выросла от 1,9 раз (в г. Луга) до 17 раз (пгт Ефимовский – в 17,8 раз, пгт Свирьстрой – в 16 раз, пгт Никольское – в 10 раз), то кадастровая оценка земельных участков, с видом разрешенного использования ЛПХ, выросла более чем в 500 раз.
В представленной ниже таблице №1, на выборочной основе, представлены результаты сравнения стоимостных показателей кадастровых оценок земель 2005 года и 2007 года.
Таблица № 1
| Район | Населенный пункт | Кадастровая оценка земли под жилыми домами многоэтажной застройки макс. значение руб./м2/ миним. значение руб./м2 | Кадастровая оценка земельных участков предназначенных для размещения многоэтажной жилой застройки макс. значение руб./м2/ миним. значение руб./м2 | Увеличение (- уменьшение) %/ (раз) |
| Бокситогорский | г Бокситогорск | 996,44 | 1081,65 | 8,6 |
| | | 260,78 | 798,26 | 206,1 (2 раза) |
| Бокситогорский | г Пикалево | 1220,25 | 1283,14 | 5,6 |
| | | 133,89 | 760,41 | 467,9 (4 раза) |
| Бокситогорский | пгт Ефимовский | 3,77 | 768,11 | 20274,2 |
| | | 3,77 | 768,11 | (200раз) |
| Волосовский | г Волосово | 1310,18 | 1835,93 | 40,1 |
| | | 499,74 | 1221,85 | 144,5 |
| | | | | (1,5 раза) |
| Тосненский | г Никольское | 34,34 | 3934,64 | 11357,9 (113 раз) |
| | | 28,53 | 2589,47 | 8976,3 (89 раз) |
| Тосненский | г Тосно | 3673,16 | 2898,38 | -21,1 |
| | | 597,69 | 2865,11 | 379,4 (3 раза) |
| Тосненский | пгт Красный Бор | 41,10 | 2481,04 | 5936,6 (60 раз) |
| | | 8,33 | 1835,91 | 21939,7 (22 раза) |
| Тосненский | пгт Рябово | 30,76 | 2581,61 | 8292,8 (83 раза) |
По прогнозной оценке ФГУП «ФКЦ «Земля», при максимальной (без учета налоговых льгот) ставке земельного налога (0,3%), ожидаемые поступления от сбора земельного налога с земель ВРИ-2, составит: по городским населенным пунктам – около 90 млн. руб., по сельским населенным пунктам – около 272 млн. руб.
Например, в деревне Сяськелево Гатчинского муниципального района Ленинградской области, в соответствии с данными государственного кадастрового учета, основной вид использования земель – ведение личных подсобных хозяйств. Причем, основную долю земельных участков ЛПХ составляют участки площадью 30-50 соток.
С 1 января 2023 года владельцы участков, площадью 50 соток ежегодно будут платить налог в размере 5 700 рублей, вместо 600 руб. в год.
4.2 Анализ результатов кадастровой оценки земельных участков, находящихся в составе земель дачных, садоводческих и огороднических объединений (ВРИ-4)
Кадастровая оценка земельных участков, находящихся в составе земель дачных, садоводческих и огороднических объединений, проводилась, в соответствии с методическими и техническими указаниями: в городских населенных пунктах – на основе разработанной статистической модели; в сельских населенных пунктах – на
основе соотношения между видами разрешенного использования земель посредством применения соответствующих коэффициентов.
По данным государственного кадастрового учета, в Ленинградской области, на учете состоит 69,9 тыс. участков, отнесенных к данному виду использования земель, из них в городских населенных пунктах - 15,5 тыс. участков (или 22,2%) и в сельских населенных пунктах – 54,4 тыс. участков (или 77,8%).
По количеству участков, земли ВРИ-4 занимают второе место, после участков под индивидуальное жилищное строительство.
Как было отмечено выше, с помощью построения статистической модели, определялась кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для дачных, садоводческих и огороднических объединений расположенных только в городских населенных пунктах.
В этих целях использовалась информация о совершенных сделках купли- продажи садоводческих участков на рынке недвижимости.
Фактически была собраны и внесены в исходную информационную базу сведения об 378 земельных участках, находящихся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений. Из них для построения статистической модели была использована информация только по 58 объектам.
В соответствии с методическими и техническими указаниями, были рассчитаны коэффициенты значимости для 27 факторов стоимости. Из них удовлетворяли параметрам критерия значимости 18 факторов (коэффициент значимости (R) не менее 0,2-0,3).
Для построения статистической модели
было отобрано только 3 фактора:
-
«расстояние до остановки общественного транспорта» с коэффициентом значимости R=0,035; -
«расстояние от населенного пункта до КАД» с коэффициентом значимости R=1; -
«расстояние до ближайшей транспортной магистрали регионального значения» с коэффициентом значимости R=0,436.
Согласно техническим рекомендациям п. 3.2.6.1, выбор факторов стоимости для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессивным.
Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости земельных участков группы на основе экспертного мнения. Выбор каждого фактора стоимости должен быть обоснован.
Корреляционно-регрессивный метод предполагает выбор в качестве факторов стоимости для построения модели тех факторов, которые, в основном, формируют стоимость земельных участков группы. С этой целью производится:
-
расчет коэффициентов корреляции факторов стоимости с рыночными стоимостями; -
расчет коэффициентов значимости R; -
выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значение которых составляет не менее 0,2-0,3. Соответствующие этим коэффициентам значимости факторы стоимости являются теми факторами, которые, в основном, формируют стоимость земельных участков группы.
Таким образом, выбор факторов стоимости для построения модели, осуществлялся как корреляционно-регрессивным методом, так и экспертным. Однако обоснования выбора факторов стоимости экспертным методом в отчете не приведены.
В результате всех указанных
выше «математических изысканий» с применением корреляционно-регрессивного метода, построение статистической модели расчета кадастровой стоимости для 69 тыс. земельных участков садоводств (ВРИ-4) осуществлялось на основе 3 факторов стоимости и 58 объектов - аналогов.
При проведении кадастровой оценки земель дачных, садоводческих и огороднических объединений в 2005 и при проведении кадастровой оценки садоводческих участков в составе земель населенных пунктов в 2007 году использовалась одна методология - анализ рынка продаж.
Проверяющими был сделан сравнительный анализ результатов кадастровой оценки земель садоводств вне черты населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 22.12.2015 №330 и кадастровой оценки земель ВРИ-4, утвержденные постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2017 №356.
Результаты сравнительного анализа представлены в таблице № 2
Таблица № 2
| Наименование населенного пункта/ наименование садоводческо- оговоднического товарищества (СОТ) | Оценка СОТ, в соответствии постановлением Правительства Ленинградской области | Оценка земель ВРИ-4, утвержденная постановлением Правительства Ленинградской области | Уменьшение стоимости 1 м2 земель садоводств, находящихся в черте населенного пункта (%) |
| Всеволожский район | |||
| Дер. Мистолово | _ | 255,89 | 18 |
| СОТ «Березка» (дер. Мистолово) | 312,99 | _ | - |
| д.Вартемяки | _ | 253,18 | 24,4 |
| ДОТ «Вартемяки-3» | 315,00 | _ | - |
| дер.Васкелово (46 участков) | _ | 223,58 | 47,5 |
| СОТ «Энергия» дер. Васкелово | 329,95 | _ | - |
| СОТ «Полиграфмаш» (д.Васкелово) | 309,4 | _ | |
| п. Новое Токсово | _ | 247,83 | 26,5 |
| СОТ «Юбилейное» (г.п.Новое Токсово) | 313,47 | _ | - |
| Выборгский район | |||
| г.п. Рощино | _ | 144,27 | 130,2 |
| СОТ «Лето» (г.п.Рощино) | 332,11 | _ | - |
| СОТ «ЛОМО-1» (г.п.Рощино) | 327,39 | _ | |
| СОТ «Строитель» (пос. Рощино) | 330,03 | _ | |
| п. Ленинское (210 участков ВРИ-4) | _ | 170,89 | 94,3 |
| СОТ «Ленинское» пос.Ленинское | 332,11 | _ | - |