Файл: 1. Контроль технического состояния объектов недвижимости.docx

Доходный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемой прибыли от использования объекта. Его суть заключается в прогнозировании доходов и приведении их к текущей стоимости. Чем выше прибыль, тем больше рыночная цена бизнеса.

Плюсы и минусы доходного подхода представлены в таблице.

Преимущества	Недостатки
Оценка будущих доходов компании; Анализ перспектив развития бизнеса; Учет времени и особенностей рынка; Универсальность; Возможность применения для принятия управленческих решений в сфере инвестирования; Выявление проблем, мешающих развитию компании.	Данные для расчетов берутся прогнозные; Сложность расчетов методов оценки стоимости бизнеса; Субъективный и вероятностный характер результатов; Высокий риск получения некорректных результатов из-за нестабильности рынка и недостатка сведений.

В доходном подходе используется два метода оценки эффективности предприятия: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков. Оба они основаны на принципе ожидания.

Метод капитализации доходов

Способ применим для действующего предприятия. Метод капитализации доходов в оценке бизнеса (предприятия) основан на том, что цена доли в праве собственности на компанию равна текущему объему будущих доходов, который принесет эта доля.

Для расчета используется формула: V = D/R, где D – чистый доход за год, а R – ставка капитализации.

Применение метода подразумевает следующий алгоритм:

1. 
   Анализ финансовой отчетности компании за последние три года. Во внимание принимается бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках.
   
2. 
   Выбор периода получения прибыли для капитализации. На практике выбирается прибыль, полученная за последний год.
   
3. 
   Расчет ставки капитализации. Для этого из ставки дисконта вычитаются ожидаемые темпы роста прибыли за год.
   
4. 
   Определение предварительной стоимости бизнеса.
   
5. 
   Учет поправок на активы, утратившие функциональность.
   

---

Завершается определение стоимости бизнеса методом капитализации доходов проведением правок на недостаток ликвидности. Этот способ вычисления подходит для стабильно развивающихся предприятий при уверенности, что уровень рентабельности будет сохранен в будущем.

---

Метод дисконтирования денежных потоков

Этот способ основан на прогнозировании денежных потоков, которые затем дисконтируются по определенной ставке дисконта. Метод основан на том, что сумма денег, имеющаяся сейчас, стоит больше, чем такая же сумма в будущем.

Расчет начинается с выбора модели денежного потока – для собственного капитала или для всех инвестиций. Для модели всего инвестированного капитала необходимо условно поделить собственный и заемный. Определение денежного потока для собственного капитала происходит так:

Денежный поток = чистая прибыль после уплаты налога + амортизация +/- уменьшение/прирост собственного оборотного капитала +/- уменьшение/прирост инвестиций +/- прирост/уменьшение долгосрочной задолженности.

Алгоритм расчета стоимости предприятия по этому методу оценки следующий:

1. 
   Определение длительности прогнозного периода.
   
2. 
   Анализ и прогноз выручки от продаж. При этом учитывается номенклатура продукции, спрос на нее, темпы роста предприятия и инфляции, производственные мощности и т.д.
   
3. 
   Прогноз расходов с учетом соотношения постоянных и переменных издержек.
   
4. 
   Прогноз инвестиций с учетом оценки собственных оборотных средств, активов, долгосрочных займов и акций.
   
5. 
   Расчет величины денежного потока для каждого года.
   
6. 
   Определение ставки дисконта одним из существующих способов (модель оценки капитальных активов, метод кумулятивного построения, модель средневзвешенной стоимости капитала).
   
7. 
   Расчет стоимости бизнеса после окончания прогнозного периода с использованием одного из применяемых способов (метод по ликвидационной стоимости, по стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи и т.д.).
   
8. 
   Расчет стоимости будущих денежных потоков на дату оценки. Для этого суммируется текущая цена периодических денежных потоков со стоимостью бизнеса после окончания прогнозного периода.
   
9. 
   Внесение итоговых правок (учет фактической величины собственного оборотного капитала и стоимости активов, не занятых в производственном процессе).
   

Метод дисконтирования денежных потоков используется в ситуациях, когда есть основание предполагать, что прибыль предприятия спустя некоторое время будет отличаться от текущего объема дохода. Вторая ситуация, когда он целесообразен, сезонность денежных потоков. Этот метод оценки эффективен для расчета стоимости крупного бизнеса.

---

Денежный поток (cash flow) — это движение денег в компании за определенный период: то, откуда они приходят, на что тратятся и сколько остается.

Чистый денежный поток (net cash flow, NCF) суммирует поступления и выплаты. Рассчитать его можно по формуле:

NCF = CFi+— CFj-

Где:

CFi+— поступления насчет;

CFj- — списания сосчета.

Общий объем NCF складывается из притока и оттока денег по трем направлениям, у каждого из которых своя задача.

1. 
   Операционный денежный поток: доходы от продаж, выплата зарплат, производственные расходы — позволяет бизнесу стабильно работать.
   
2. 
   Финансовый:получение, обслуживание и уплата кредитов, доход по депозитам, выплата дивидендов — поддерживает стабильность операционной деятельности.
   
3. 
   Инвестиционный:покупка имущества, открытие новых филиалов, выкуп акций, поступление дивидендов от долей участия в других организациях — определяет рост и развитие компании.
   

Понимание баланса расходов и доходов по каждому из направлений помогает правильно оценивать текущее состояние и перспективы компании. Но еще важнее то, что это дает возможность управления денежными потоками и позволяет планировать:

• 
  операционный cash flow так, чтобы разница была плюсовой и росла;
  
• 
  финансовый cash flow так, чтобы за счет безвозмездного финансирования и кредитования избегать кассовых разрывов (это когда на обязательные расходы временно не хватает денег);
  
• 
  разумное вложение накопленных денег.
  

Благодаря оперативному финансовому планированию бизнес может маневрировать собственными, привлеченными и заемными деньгами наиболее рационально и соблюдать сроки выплат — так, чтобы оставаться в плюсе. В этом ему помогают различные опции отсрочки платежей. Например, возможность постоплаты в eLama, в рамках которой можно оплачивать услуги более чем 15 рекламных систем и сервисов в срок до 30 дней.

Именно соблюдение баланса в конечном счете оказывается главным в ведении бизнеса. Уровень доходов в отрыве от представлений о денежном потоке мало говорит о его финансовой устойчивости: даже высокодоходная компания может потерпеть банкротство из-за нехватки денежных средств. Поэтому расчет денежного потока (cash flow) и его планирование очень важны для благополучия бизнеса.

---

Прогнозирование денежных потоков является важным элементом финансового менеджмента в целом; Денежный поток - это "жизненная сила" всех предприятий, особенно начинающих и малых, и если у бизнеса заканчиваются наличные деньги и он не может получить новое финансирование, он станет неплатежеспособным. В результате важно, чтобы руководство прогнозировало (прогнозировало) уровень денежных средств. Как часто, будет зависеть от финансовой безопасности бизнеса: если бизнес "испытывает трудности", руководство может оценивать, если не прогнозировать, денежные потоки на ежедневной основе; если финансы более стабильны, то этот процесс может быть еженедельным или ежемесячным.^[2]

Ключевые зависимости прогноза:

• 
  Определите потенциальную нехватку остатков денежных средств заранее — прогноз движения денежных средств является "системой раннего предупреждения". Это, безусловно, самая важная причина для прогноза денежных потоков.
  
• 
  Убедитесь, что бизнес может позволить себе платить поставщикам и сотрудникам. Поставщики, которым не платят, вскоре перестанут снабжать бизнес; еще хуже, если сотрудникам не платят вовремя.
  
• 
  Выявление проблем с платежами клиентов — подготовка прогноза побуждает бизнес смотреть на то, как быстро клиенты выплачивают свои долги. Примечание — это на самом деле не проблема для предприятий (например, розничной торговли), которые принимают большую часть своих продаж наличными / кредитными картами в точках продаж.
  
• 
  Как важная дисциплина финансового планирования — прогноз движения денежных средств является важным процессом управления, аналогичным составлению бизнес-бюджетов.
  
• 
  Внешним заинтересованным сторонам, таким как банки, может потребоваться регулярный прогноз. Конечно, если у предприятия есть банковский кредит, банк захочет регулярно просматривать прогноз движения денежных средств.
  

25. Отчет об оценке, состав, структура, принципы составления, основные содержания разделов.

Отчет об оценке объекта оценки – это итоговый документ, который составляется независимым специалистом-оценщиком по результатам проведенной им оценки объекта оценки независимо от того, оценка какого вида была проведена – рыночная, кадастровая, инвестиционная или ликвидационная – и содержит его профессиональное обоснованное суждение относительно стоимости оцениваемого объекта. Отчет должен соответствовать законодательству РФ, федеральным стандартам оценки, а также правилам и стандартам оценки, установленным саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, проводивший работу. Необходимость соответствия нормативным правовым актам важна для придания отчету об оценке доказательственного значения в гражданском/арбитражном процессе.

---