Файл: 1. Контроль технического состояния объектов недвижимости.docx

 Целью проведения оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

Результатом оценкиявляется итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Так же отчет об оценке может быть использован в качестве доказательства в суде. Как и любое другое доказательство, отчет об оценке не может иметь заранее установленной силы. Суд его учитывает при принятии решения наряду с иными имеющимися доказательствами.

Содержание отчета может варьироватьсяв зависимости от объекта оценки, вида определяемой стоимости, цели оценки, однако должно включать обязательные сведения, согласно законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности:

• 
  дата составления и порядковый номер отчета;
  
• 
  задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
  
• 
  применяемые стандарты оценки;
  
• 
  принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  
• 
  сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках);
  
• 
  информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
  
• 
  основные факты и выводы;
  
• 
  описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — также реквизиты юридического лица;
  
• 
  анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
  
• 
  описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке;
  
• 
  описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов;
  
• 
  в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
  

---

Требования к содержанию отчета об оценке

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

б) применяемые стандарты оценки;

в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;

д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

общая информация, идентифицирующая объект оценки;

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

итоговая величина стоимости объекта оценки;

ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);

з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также  внешних факторов,  влияющих на его стоимость;  

и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В  отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

---

к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

9. В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

10. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Принципы составления отчета и его структура

В целях единообразия разрабатываемой оценщиками отчетности законодатель определил ряд принципов, на которых должно строиться создание документа:

Существенность: все сведения имеют отношение к объекту, нет лишней информации.

Обоснованность: данные, положенные в основу расчетов, подтверждаются документально.

Однозначность: выводы четкие и не допускают двоякого толкования.

Проверяемость: при воспроизведении расчетов по прописанной в документе схеме получается результат, аналогичный итоговому в отчете.

Достаточность: в тексте отчетности указывается только та информация, которая использовалась при проведении оценки, если иное не указано в законе.

Иногда сторонние проверяющие "перегибают палку" в плане пункта 4. Если к примеру оценивается сложный бизнес, то любой человек должен с помощью описания Отчета воспроизвести расчеты. Но эти проверяющие забывают простую истину: изначально у читателя документа должна быть соответствующая подготовка. Именно поэтому любая система обучения разбита на классы, ступени, стадии и т.д.

Отчет готовится письменно в бумажной или электронной форме, имеет сквозную нумерацию, подпись (простую или электронную) и печать исполнителя. Чаще всего, по крайней мере сегодня, Отчет готовится именно в бумажном виде. Но, по нашему мнению, с развитием автоматизации расчетов по типовым объектам вся документация уйдет в облака. Кстати, сегодня при оценке квартиры для Сбербанка в программе Дом.Клик печатная версия Отчета требуется за редким исключением.

---

Копия документа подлежит хранению в течение срока давности обращения с исками в суд.
Ниже приведем пример типовой структуры Отчета:
1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

2 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

4 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5 ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

5.1. Используемая терминология

5.2. Цель оценки. Определение рыночной стоимости

6 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

6.1. Этапы процесса оценки

6.2. Перечень документов, используемых Оценщиком

6.3. Достоверность и достаточность используемой при проведении оценки информации

7 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7.1. Характеристика района местоположения арендуемых помещений

7.2. Характеристика объекта оценки

8 АНАЛИЗ РЫНКА, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ

8.1. Краткий обзор социально-экономического развития Российской Федерации

8.2. Краткий обзор социально-экономического развития г. Москва

8.4. Анализ рынка офисной недвижимости г. Москва

9 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

10 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

10.1. Описание затратного подхода

10.2. Описание сравнительного подхода

10.3. Описание доходного подхода

10.4. Выбор подходов к проведению оценки

11 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

12 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

13 ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ

14 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ

Приложение №1. Задание на оценку

Приложение №2. Копии документов, предоставленных Заказчиком

Приложение №3. Скриншоты Объектов-аналогов, использованных при определении стоимости

Приложение №4. Копии документов Оценщика

26. Определение, виды сметных нормативов. Сборники сметных норм, расценок и цен: государственные, территориальные, отраслевые, фирменные.

---

Сметные нормативы - это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединенных в отдельные сборники.

Сметные нормативы подразделяются на следующие виды:

государственные сметные нормативы - ГСН;

отраслевые сметные нормативы - ОСН;

территориальные сметные нормативы - ТСН;

фирменные сметные нормативы - ФСН;

индивидуальные сметные нормативы - ИСН.

Государственные, производственно-отраслевые, территориальные, фирменные и индивидуальные сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

К государственным сметным нормативам относятся сметные нормативы, входящие в состав 8 группы подгрупп 81, 82 и 83 "Документы по экономике".

К отраслевым сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого в пределах соответствующей отрасли.

К территориальным сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Территориальные сметные нормативы предназначены для организаций, осуществляющих строительство или капитальный ремонт на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, независимо от их ведомственной подчиненности и источников финансирования выполняемых работ.

К фирменным сметным нормативам или собственной нормативной базе пользователя относятся сметные нормативы, учитывающие реальные условия деятельности конкретной организации - производителя работ. Как правило, эта нормативная база основывается на нормативах государственного, отраслевого или территориального уровня с учетом особенностей и специализации подрядной организации.

В случае отсутствия в действующих сборниках сметных норм и расценок отдельных нормативов по предусматриваемым в проекте технологиям работ допускается разработка соответствующих индивидуальных сметных норм и единичных расценок, которые утверждаются заказчиком (инвестором) в составе проекта (рабочего проекта). Индивидуальные сметные нормы и расценки разрабатываются с учетом конкретных условий производства работ со всеми усложняющими факторами.

Применение фирменных и индивидуальных сметных нормативов для определения стоимости строительства, финансирование которого производится с

---