ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 04.12.2023
Просмотров: 290
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Качественный анализ основан на исследовании ряда специфических факторов, присущих каждому виду банковских рисков. Количественный анализ позволяет формализовать степень риска с использованием критериев оценки, которые могут быть общими и специфичными для отдель- ных видов риска. Количественный анализ предполагает численное определение отдельных рисков и общего риска, вероятности наступления рисковых событий и их последствий
3
; в) мониторинг риска включает в себя: распределение обязанностей по мониторингу (комитеты, подразделения), определение системы основных и дополнительных показателей для мониторинга (лимиты, коэффициенты), методы регулирования рисков (предотвращения, перевода, распределения, поглощения).
Оптимизация системы управления банковскими рисками
это наилучший способ сосредоточить и использовать интеллектуальные, трудовые, технические и иные ресурсы банка для предупреждения и минимизации риска потерь.
Модернизация системы управления банковскими рисками должна быть преимущественно направлена на обеспечение финансовой устойчивости и безопасности банка.
Поскольку в управлении рисками участвуют все основные подразделения банка, то основным условием его эффективности является разработка и утверждение таких принципов распределения вышеуказанных функций, которые бы с учетом особенностей организационного построения и деятельности конкретного банка исключали бы дублирование и конфликт интересов и тем самым позволили бы оптимизировать процесс управления рисками.
1.4. Ипотечное кредитование – важный фактор решения жилищной проблемы в Тульской области
Нурмухаметов Р.К.
Ипотечное кредитование прочно вошло в банковскую практику. Для многих людей – это способ решения жилищной проблемы, не откладывая ее на долгий срок. Но значение обеспечения населения комфортным жильем многограннее. Это и одно из условий решения демографической проблемы, укрепления здоровья населения, экономического роста посредством увеличения спроса на строительные материалы, товары длительного пользования. Жилье становится важнейшим элементом богатства семьи. Отличительными особенностями жилой недвижимости являются: высокая цена по сравнению с текущим уровнем дохода, физическая непереносимость в другую местность, достаточно редкая сменяемость, низкая эластичность предложения по цене. Поэтому доступность жилья – значимый фактор как экономический, так и социальный. Как заметил бывший глава ФРС США Алан Гринспен, «приобретение
жилья сегодня имеет такое же значение, как и 100 лет назад. Даже в компьютерную эру традиционные стены из «кирпича и раствора» дают нам чувство уверенности»
4
Сегодня перед страной стоят масштабные задачи. Выступая перед Федеральным Собранием 1 марта 2018 года, Президент России поставил задачу выйти на уровень, когда ежегодно не менее пяти миллионов семей будут улучшать свои жилищные условия, по сравнению с
3,1 млн. семей в прежние годы
5
В Тульской области в 2017 году было введено 696,7 тыс. кв. метров жилья, что на 11,9% больше, чем в 2016 году. В регионе было введено 127 объектов. С привлечением средств дольщиков было заключено 6444 договоров долевого участия в строительстве. Обеспеченность туляков жильем составляет 27,7 кв. м. на одного жителя. В то же время потребность в комфортном жилье очень большая. Достаточно сказать, что в области эксплуатируемый жилищный фонд составлял 41,5 миллионов квадратных метров общей площади помещений, половина из них – дома, построенные 45 и более лет назад
6
Одним из важнейших инструментов решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование. В 2014-2017 годах оно развивалось неравномерно. Как его стимулировать в Тульской области? Как решить проблему «обманутых дольщиков»? Что нужно сделать для наращивания жилищного строительства в Тульской области? Все это и будет предметом нашего исследования.
Как мы уже отмечали, в Тульской области в 2017 году было введено 696,7 тыс. кв. метров жилья. По плану, разработанному
Правительством Тульской области, в 2021 году годовой объем ввода жилья достигнет 850,0 тыс. кв. м; доля жилья экономического класса в годовом объеме ввода жилья составит 55,29%; а общая площадь жилых помещений, приходящаяся на 1 жителя, составит 31,7 кв. метров против - 27,7 кв. метров в 2017 году.
Большое значение в Туле и Тульской области придается социальной ипотеке. Социальная ипотека основывается на принципах государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, установленных Законом Тульской области от 10.06.2006 г. N 713-ЗТО "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Тульской области" (в дальнейшем по тексту - Закон N 713-ЗТО). Согласно статье 8 этого закона в области могут осуществляться следующие виды господдержки заемщиков, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании: а) предоставление социальных выплат, б) временное предоставление жилых помещений гражданам, не исполнившим свои обязательства по договору о предоставлении ипотечного жилищного кредита, в целях создания возможностей для приобретения ими нового жилья. Лицам,
1
Коршунова Г.В. Обоснование финансовых решений в условиях риска их реализации Известия Тульского государственного университета. Экономические и юридические науки. Тула: 2017. № 3-1. С. 211-215 2
Коршунова Г.В. Обоснование финансовых решений в условиях риска их реализации Известия Тульского государственного университета. Экономические и юридические науки. Тула: 2017. № 3-1. С. 211-215 3
Романова Л.Е., Коршунова Г.В.Учет фактора риска при обосновании финансовых решений. Вестник ОрелГИЭТ. 2017. № 1 (39). С. 169-177.
4
Алан Гринспен. Проблемы и перспективы мировой финансовой системы. – М.: Альпина Бизнес Букс. 2008.
5
Послание Президента Федеральному Собранию. - URL: http://kremlin.ru/events/president/news/56957 6
Тульские известия, 5 апреля 2018 года
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ РЕГИОНА: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА
12
имеющим право на получение социальных выплат, могут предоставляться социальные выплаты двух видов: а) разовая социальная выплата и б) периодическая социальная выплата.
Разовая социальная выплата - единовременно выплачиваемая из средств бюджета области денежная сумма, составляющая часть стоимости жилого помещения, приобретаемого заемщиком по социальной ипотеке. Размер и условия предоставления разовой социальной выплаты определяются в соответствии с долгосрочными целевыми программами и иными нормативными правовыми актами области.
Периодическая социальная выплата - ежемесячное (в течение всего периода выплат по ипотечному жилищному кредиту) возмещение за счет средств бюджета области части платежей заемщика по социальной ипотеке, которое может предусматриваться в виде:
компенсации части расходов заемщика, пропорциональной процентным выплатам по ипотечному жилищному кредиту;
фиксированной компенсационной суммы.
Вид, размер и условия предоставления периодической социальной выплаты определяются в соответствии с долгосрочными целевыми программами и иными нормативными правовыми актами области. В настоящее время социальная ипотека в Тульской области реализуется в рамках Подпрограммы "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Тульской области на 2014 - 2020 годы" государственной программы
Тульской области "Обеспечение качественным жильем и услугами ЖКХ населения Тульской области", утвержденной Постановлением правительства Тульской области от 19.11.2013 N 660. Согласно пункту 2 раздела 6.3.7.1. Подпрограммы разовая социальная выплата предоставляется следующим категориям граждан:
работникам государственных учреждений Тульской области и муниципальных учреждений, финансируемых полностью или частично из бюджета Тульской области и местных бюджетов;
государственным гражданским служащим Тульской области и муниципальным служащим в Тульской области, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке и имеющим доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита (займа);
гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных в установленном порядке на 1 января 2012 года непригодными для постоянного проживания;
многодетным семьям (имеющим трех и более детей), признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке и имеющим доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита (займа).
Размер предоставляемой социальной выплаты устанавливается в процентах от расчетной стоимости жилья и дифференцируется по категориям граждан в размере 50-60%. Для многодетных семей размер предоставляемой социальной выплаты составляет: имеющих трех детей,
- 40 %; четырех детей, - 50 %; пять детей, - 70 %; имеющих шесть и более детей, - 90 %.
Социальная ипотека для молодых учителей Тулы и Тульской области предоставляется в соответствии с Порядком предоставления субсидии из бюджета Тульской области на возмещение части затрат молодым учителям общеобразовательных организаций на погашение первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу) для приобретения жилья на территории Тульской области, утвержденным
Постановлением правительства Тульской области от 2 апреля 2014 г. N 175.
По данному Порядку процентная ставка по договору ипотечного кредита не должна превышать 8,5% годовых. Размер субсидии составляет 20% от установленной договором приобретения стоимости жилья, но не более 20% от субсидированной стоимости приобретаемого жилья.
Под стоимостью жилья понимается наименьшая стоимость между оценочной и рыночной стоимостями приобретаемого жилья, указанными в договоре купли-продажи жилья (договоре долевого участия). Субсидированная стоимость жилья рассчитывается как произведение средней рыночной стоимости 1 м
2
общей площади жилья по Тульской области, утвержденной уполномоченным Правительством
РФ федеральным органом исполнительной власти на соответствующий период, и нормы площади жилого помещения. Это составляет: 33 м
2
- для молодых учителей, не имеющих семей; 42 м
2
- для семьи молодого учителя, состоящей из 2-х человек (супруги или одного молодого учителя и ребенка); 18 м2 на одного человека - для семьи молодого учителя, состоящей из 3-х или более человек.
Право на улучшение жилищных условий с использованием средств субсидии предоставляется молодым учителям только один раз.
Если в семье два молодых учителя, меры государственной поддержки предоставляются одному из них по их выбору.
Для оценки региональных различий покупки жилья в ипотеку семьями эксперты РИА Рейтинг провели исследование и составили рейтинг, в котором показано, какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит.
Как показали результаты, доступность жилья по ипотеке для российских семей заметно повысилась в последние два года, но пока всѐ же остаѐтся не очень высокой. При этом параметры доступности очень дифференцированы в региональном разрезе, причѐм с довольно широким разбросом в зависимости от большого количества факторов.
В лидерах — северные регионы (Ямало-Ненецкий автономный округ, Чукотский автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Магаданская область и Мурманская область), где купить квартиру в ипотеку могут себе позволить более 40% семей из-за высоких зарплат. В Москве же при высоких зарплатах (56% столичных жителей зарабатывают более 50 тысяч рублей в месяц, а почти 20% — 100 тысяч и более) только 22% семей могут взять ипотечный кредит. Тульская область — на 34-й строчке рейтинга: приобрести в ипотеку типовую
«двушку» в области могут 26,5% семей, тогда как ещѐ два года назад эта цифра составляла 14,1%. Сказываются большие объѐмы вводимого жилья, строящиеся крупные жилые комплексы, в основном в Туле.
В 2017 году в Тульской области выдано ипотечных кредитов на 18,4 млрд. рублей, что на 38% больше, чем в 2016 году. Количество выданных кредитов составило 10 620, что на 27% превышает аналогичный показатель 2016 года
1
. Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в 2017 году составила 10,6% (в 2016 году этот показатель находился на уровне 12,6%). Средний срок кредита -15 лет и 9 месяцев.
2
На 1 января 2018 совокупная задолженность по ипотеке в Тульской области достигла 44,3 млрд. рублей. При этом просроченная задолженность продолжает оставаться на уровне менее 1%.
На фоне снижения процентных ставок рынок ипотечного кредитования в регионе демонстрирует устойчивый рост. Жители региона активно улучшают свои жилищные условия, в том числе благодаря государственным программам по обеспечению доступности жилья и ипотеки для молодых и многодетных семей.
3
Как было отмечено, ипотечное кредитование в Тульской области развивается достаточно высокими темпами. Однако в жилищном строительстве остается немало проблем. Особенно это проявилось при обсуждении в Туле внесенных изменений в Федеральный закон от
30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Было обращено внимание на следующие обстоятельства.
Во-первых, реализация положений закона о долевом строительстве, по мнению застройщиков, приведет неизбежно к росту стоимости жилья. Так, все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Кроме того, устанавливается, что собственные средства застройщиков должны составлять не менее 10% от сметной стоимости проекта.
1
Тульские новости – Режим доступа: http:// http://newstula.ru/fn_337953.html – (Дата обращения: 02.04.2018).
2
Центральный банк Российской федерации – Режим доступа: http://www.cbr.ru/statistics/?PrtID=int_rat
3
MYSLO Новости - Режим доступа: https://myslo.ru/news/tula/2018-02-14-tulyaki-stali-chashe-brat-ipoteku-lyubopytnye-cifry – (Дата обращения: 14.03.2018).
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ РЕГИОНА: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА
13
Во-вторых, законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». Это приведет к тому, что в таком случае невозможно будет осуществлять проекты комплексного освоения территории.
В-третьих, в соответствии с законом застройщик должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. Это приведет к тому, что ограничится доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур.
В настоящее время консолидированная позиция строителей о последствиях применения закона, а также предложения по его корректировке направлены в Совет Федерации. В этих условиях, считаем, что Правительство Тульской области должно лоббировать интересы своих застройщиков.
Наши предложения по совершенствованию организации ипотечного кредитования сводятся к следующему.
Первое. Предлагаем для развития инфраструктурных объектов использовать институт специализированного общества проектного финансирования (СОПФ) в жилищном строительстве. Как реализовать его на практике? Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования Тульской области, являющийся исполнителем целевых областных программ Правительства
Тульской области, создает СОПФ для взаимодействия с застройщиком. Предполагается создание четырех СОПФ: по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и газоснабжению. Выкупленный СОПФ объект инженерно-технического обеспечения передается в аренду профильной ресурсоснабжающей организации, которая осуществляет поставку коммунальных ресурсов в данном регионе. В результате СОПФ, имея в собственности объекты инженерно-технического обеспечения и денежный поток от сдачи этих объектов в аренду, сможет выпустить облигации с залоговым обеспечением, залогом по которым выступят объекты инженерно-технической инфраструктуры и арендные платежи за них от ресурсоснабжающей организации.
Такая схема позволит снизить стоимость строительства жилья и обеспечить вовлечение частного капитала в создание и эксплуатацию объектов инженерно-технического обеспечения. Исключение из затрат застройщиков затрат на создание инженерной инфраструктуры позволит снизить цены на такое жилье и увеличить доступность его приобретения.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 38
Второе. Использование электронной закладной по ипотечным кредитам должно устранить значительное число неудобств, издержек и рисков, которые возникают при выпуске и обращении закладных в бумажном виде. Однако, в настоящее время отсутствует инфраструктура оформления и обращения такой закладной. Поэтому в целях организации работы с электронными закладными предлагаем провести региональный семинар для банковских работников и работников Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (Управление Росреестра по Тульской области). Результатом этого совещания могла бы стать разработка документа о правилах взаимодействия банков и Управления Росреестра по Тульской области по электронным закладным.
Третье. Предлагаем разработать единую региональную платформу для информации всех заинтересованных сторон (застройщиков, заемщиков, банков, агентств недвижимости) о стройках, о программах ипотечного кредитования, о процентных ставках. В этой областной платформе можно организовать объявления о купле-продаже жилья на вторичном рынке.
Такую платформу мог бы разработать региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования Тульской области.
Четвертое. Предлагаем Правительству Тульской области выдавать банкам гарантии по кредитам для застройщиков. Что это даст?
Банкам – гарантию возврата кредитов, для застройщиков – непрерывность финансирования. При наличии гарантии ставка по кредитам для строителей жилья должна быть ниже рыночной. Тем самым, стоимость жиль вырастет незначительно.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. В ходе проведенного исследования было выявлено, что ипотечное кредитование представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита.
В Тульской области есть все необходимое для существенного прорыва в области жилищного строительства и обеспечения туляков комфортным жильем. Надеемся, что и наши предложения по развитию ипотечного кредитования также помогут в решении данной проблемы.
1.5. Реализация алгоритма комплексной оценки инвестиционной привлекательности организации как фактора экономического