, непосредственно занятые в сельскохозяйственном производстве.[3] [4]

В соответствии с действующим законодательством, граждане приобретают земельные участки сельскохозяйственного назначения, либо для обеспечения собственных нужд в сельскохозяйственной продукции либо для производства её в предпринимательских целях. В первом случае земельные участки используются для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и т.п., во втором случае – для организации крестьянского (фермерского) хозяйства.

Важнейшими участниками оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения выступают публичные субъекты – РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. Причина этого очевидна - РФ, субъекты РФ и муниципальные образования являются крупнейшими собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения, а значит, и наиболее активными участниками их оборота.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения обладают определенной стоимостью, которую определяют оценщики.

1.2 Оценка недвижимости как направление в оценочной деятельности

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствии с поставленной целью.

Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Оценщик - специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости недвижимого имущества на основе общепринятых подходов к оценке. Он собирает информацию, всесторонне анализирует ее и рассчитывает цену на объект, отталкиваясь от его характеристик.

Оценочная компания, которая намерена заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязана:

• 
  иметь в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено;
  
• 
  соблюдать требования Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивать соблюдение указанных требований своими работниками;
  
• 
  страховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности на срок не менее чем один год. Страховая сумма, в пределах которой страховщик обязуется произвести выплату страхового возмещения при наступлении каждого страхового случая в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки, не может быть менее чем пять миллионов рублей;
  

---

Оценщик должен соответствовать требованиям Федерального закона Об оценочной деятельности в Российской Федерации, одним из которых является требование вступления в одну из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и страхования своей профессиональной ответственности. Зачисление оценщика в СРО осуществляется на основании документов, установленных законодательством, основными из которых являются документы о получении профессиональных знаний в области оценочной деятельности¸ а с 01.04.2018 оценщик должен иметь квалификационный аттестат, подтверждающий знания по одному из направлений оценочной деятельности (или нескольким направлениям: оценка недвижимости, оценка движимого имущества, оценка бизнеса), выданный уполномоченным органом Правительства Российской Федерации на основании успешно сданного квалификационного экзамена.

Оценщик в течение каждых трех календарных лет начиная с года, следующего за годом получения квалификационного аттестата, обязан подтверждать квалификацию путем сдачи квалификационного экзамена.

Федеральные стандарты оценки появились в 2007 году. Они определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

С 1 июля 2018 года ко всем оценщикам, осуществляющим деятельность на территории РФ, применяется требование о прохождении экзамена и получении квалификационного аттестата по тому направлению деятельности, к которому относится объект оценки: оценка недвижимого имущества, оценка движимого имущества, оценка бизнеса.

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке недвижимого имущества будет возрастать. Оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями разработаны законодательные и методические основы новой области экономики - оценки собственности.

---

Главной целью оценочной деятельности является определение стоимости объектов имущественных прав с применением дифференцированных методик и оценочного инструментария.

Правовую основу оценочной деятельности в Российской Федерации составляют:

• 
  Конституция Российской Федерации;
  
• 
  Гражданский кодекс РФ;
  
• 
  Налоговый кодекс РФ;
  
• 
  Земельный кодекс РФ;
  
• 
  Градостроительный кодекс РФ;
  
• 
  Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  

• 
  Федеральные стандарты оценки (ФСО I. Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки, ФСО II. Виды стоимости, ФСО III. Процесс оценки, ФСО IV. Задание на оценку, ФСО V. Подходы и методы оценки, ФСО VI. Отчет об оценке, ФСО VII Оценка недвижимости, ФСО IX Оценка для целей залога, ФСО XI Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов).
  

• 
  Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО);
  
• 
  прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).
  

Цели оценки недвижимого имущества:

1. 
   Обязательные:
   

• 
  при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  
• 
  при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  
• 
  при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  
• 
  при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  
• 
  при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
  

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

• 
  при национализации имущества;
  
• 
  при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
  
• 
  при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  
• 
  при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;
  
• 
  при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
  

---

2. 
   Личные:
   

• 
  определение цены объекта недвижимости при совершении сделки купли-продажи;
  
• 
  при передаче имущества в аренду;
  
• 
  при страховании имущества (определение страховой стоимости, определение размера причиненного ущерба);
  
• 
  при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
  
• 
  при внесении имущества в уставный (складочный) капитал;
  
• 
  при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;
  
• 
  для принятия управленческих решений;
  
• 
  для исполнения прав наследования.
  

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Виды Стоимости» определяются следующие виды стоимости:

• 
  рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
  
• 
  равновесная - представляет собой денежную сумму, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон. Равновесная стоимость, в отличие от рыночной, отражает условия совершения сделки для каждой из сторон, включая преимущества и недостатки, которые каждая из сторон получит в результате сделки;
  
• 
  инвестиционная – стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Не предполагает совершения сделки с объектом оценки и отражает выгоды от владения объектом. При определении инвестиционной стоимости необходимо учитывать предполагаемое текущим или потенциальным владельцем использование объекта, синергии и предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки, ожидаемую доходность, иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретного владельца.
  

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №5 «Подходы и методы оценки», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. В п. 2, 3, 4 Федерального стандарта оценки ФСО №5 приводится определение подходов, применяемых к оценке:

---

• 
  сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами;
  
• 
  доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки;
  
• 
  затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.
  

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. Земельный участок — невоспроизводимый объект, для которого в обычной ситуации невозможно рассчитать затраты на воспроизводство (замещение).

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Однако, следует учитывать, что сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости. Является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений. Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка.

Сущность сравнительного подхода заключается в оценке стоимости, основанной на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками.

Рассмотрим подробнее подходы, применяемые к оценке земель сельскохозяйственного назначения.

---

Смотрите также файлы

• Основы работы с matlab.docx

• Вариант 13. Задание 26.docx

• Курсовая работа по дисциплине теория и методика обучения географии методика обучения географии за рубежом (на примере сша).docx

• Белякова Анастасия л192 swot анализ Диагностика зрр в раннем возрасте.docx

• Free delivery .docx