• 
  определить количество и размеры участков, исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности;
  
• 
  определить потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;
  
• 
  определить чистый операционный доход от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков;
  
• 
  текущая стоимость земельного участка определяется как разница между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов.
  

Сзем = ТСдох – ТСрас, (10)
где ТСдох – суммарная стоимость доходов от продажи участков;

ТСрасх – текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.

К методам сравнительного подхода, применяемым для оценки стоимости сельскохозяйственных угодий и иного сельскохозяйственного имущества, относятся:

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями или сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями или сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• 
  определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;
  
• 
  определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  
• 
  определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  
• 
  корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
  
• 
  расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
  

Данный метод рекомендуется применять только при наличии дос­таточного количества достоверной рыночной информации о сделках по продаже аналогичных (сопоставимых) объекту оценки земель­ных участков с-х угодий (не менее 3-5 объектов).

---

Расчет стоимости ЗУ ведётся в следующей последовательности:

• 
  выбор объектов, проданных в недалёком прошлом (до 1 года
  назад), аналогичных или похожих (сопоставимых) с объектом оценки;
  
• 
  подбор элементов и единиц сравнения для проведения анализа.
  
• 
  сравнение оцениваемого и сопоставимых объектов по
  избранным элементам сравнения;
  
• 
  внесение корректировок в цены сопоставимых объектов в зависимости от различий между ними и объектом оценки. Поправки вносятся последовательно, каждая последующая применяется к предыдущей;
  
• 
  установление стоимости оцениваемого участка путем расчета
  среднего значения откорректированных цен.
  

Проанализировав методы затратного и сравнительного подходов пришли к выводу, что в рамках данной работы целесообразнее использовать метод сравнения продаж. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие развитого рынка объектов.

Далее рассмотрим на практике содержание метода сравнения продаж применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков.

2 Определение рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения
2.1 Анализ земельного рынка Оренбургской области

На 1 января 2023 года площадь земель сельскохозяйственного назначения Оренбургской области составила 10449,3тыс. га, из них пашня – 6 млн 21,6 тыс. га, многолетние насаждения – 10,4 тыс. га, сенокосы – 664,7 тыс. га, пастбища – 3 млн 752,5 тыс. га. Из них неиспользуемой пашни в области 710,2 тыс. га, или 12% от площади пашни – из них пригодной пашни 408 тыс. га.

Были проанализированы предложения на март 2023 года и сформирована таблица, представленная в Приложении А. В данной таблице видно, что максимальная стоимость продажи за 1 сотку– 1 550 000 рублей. Минимальная стоимость продажи за 1 сотку – 115 000 рублей. Средняя стоимость продажи за 1 сотку – 88 827 рублей. Основными игроками, формирующим предложение на рынке земли сельскохозяйственного назначения являются органы муниципальной власти, физические лица, крестьянско-фермерские хозяйства.

По состоянию на март 2023г. рынок земель сельхоз назначения не сформирован должным образом. На рынке земли отсутствуют конкретные ориентиры для ценообразования. Каждый собственник устанавливает цену, исходя из личных соображений и мало оглядываясь на ситуацию на рынке. Более того, многие не хотят сбрасывать цену даже при таком низком спросе, в связи с чем, данные предложения представлены на рынке свыше 1 года, достигая порой трех лет. Новые предложения поступают редко, а имеющиеся обновляются датой предложения, с редким обновлением цены, либо обновлением в сторону снижения. Так владельцы участков, пытающиеся продать собственность в течение приличного периода времени, начали снижать цены, а собственники вновь выставленных участков наоборот старались выставить по максимальным ценам в надежде, что в период кризиса, появятся желающие инвестировать средства в сельскохозяйственные угодья.

---

Несоответствие цены предложения и цены продажи земельного участка на земельном рынке Оренбургской области обусловлено тем, что собственники земельных участков завышают цены на свои объекты, но в силу отсутствия активного спроса, при совершении сделки купли-продажи идут на уступки покупателям и значительно снижают цену.

Типичный срок экспозиции для земельных участков сельскохозяйственного назначения, продавцы которых заинтересованы в продаже и согласные на переговоры с потенциальными покупателями, составляет порядка 6-24 месяцев.

Анализируемый рынок неоднороден – есть участки, которые пользуются повышенным спросом, а есть площади с низкой ликвидностью. Земли сельскохозяйственного назначения купить желают компании, которых интересуют площади от 1 до 5 гектаров. Это те, кто не планирует заниматься сельским хозяйством, а нуждается в участках для размещения ИЖС, либо для производственных целей, либо для реализации прочих коммерческих целей.

Рынок земель сельскохозяйственного назначения – это рынок покупателя. Именно он формирует и диктует условия сделки. Покупательский спрос на сельскохозяйственные угодья так же неоднороден по Оренбургской области, сделки носят единичный характер. В основном сделки на рынке земли представлены арендой. При этом из них подавляющую долю операций занимает аренда земельных долей (паев) сельскохозяйственными предприятиями.

---

2.2 Особенности определения стоимости земельного участка на конкретном объекте оценки

Объектом оценки является земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный на территории Ясненского района Оренбургской области.

Ясненский район расположен на юго-востоке области. Муниципальное образование граничит с Домбаровским, Новоорским, Адамовским, Светлинским районами Оренбургской области, с юга - с Актюбинской областью Казахстана.

Протяженность границы - 340 километров. С крупнейшими экономическими центрами Оренбуржья город связан железнодорожной веткой: Горный Лён - Разведка - Орск, и асфальтированной дорогой Ясный - Домбаровка - Оренбург. Численность населения - около 30 тыс. человек. Площадь территории муниципального образования - 356 514 га, в том числе городские земли - 2566 га, земли промышленности - 1052 га и земли сельскохозяйственного назначения - 334 362 га.

Ясненский городской округ - преимущественно сельскохозяйственный, специализация — зерно и шерсть.

Окрестности Ясного весьма богаты минералами. Добывают хризотил, асбест, каолиновые глины и облицовочный мрамор, песок, гранит и гравий. Есть месторождения меди, золота, хромитов, молибдена.

Административным центром района является город Ясный, население которого составляет – 14846 человек. Расстояние до областного центра – 394 км.

Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 28 567 500 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская обл, Ясненский район, с/с Комаровский, кадастровый номер 56:35:0000000:781.

Описание качественных и количественных характеристик представлено в Приложении Б.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков и права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе

---

основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Оценщик проанализировал исходные данные и рыночную информацию об объектах оценки и пришел к выводу:

• 
  сравнительный подход реализован методом сравнения продаж, так как имеется достаточное количество информации о предложениях подобных объектов.
  
• 
  доходный подход к оценке земельного участка не применим (обоснование отказа написано ниже);
  
• 
  затратный подход к оценке земельного участка не применим (обоснование отказа написано ниже).
  

Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля не может быть воспроизведена физически. Результаты затратного подхода не дают точных результатов оценки на развитом рынке земельных участков, ввиду того, что принципы, лежащие в основе затратного подхода, в меньшей степени соответствуют типичной мотивации основных субъектов рынка продажи земельных участков. Применение затратного подхода к оценке земельных участков неактуально. В рамках настоящего отчета расчет стоимости затратным подходом не производился.

Обоснование отказа: по отношению к объекту оценки методы распределения и выделения не применимы в силу специфики объекта оценки – земли сельскохозяйственного назначения. Метод используется для оценки застроенных земельных участков. В виду того что объекты оценки свободны от застройки, метод не применялся.

Доходный подход для оценки земли не применяется, так как оцениваемый земельный участок не застроен улучшениями, приносящими доход.

Обоснование отказа: в рамках метода остатка сложно достоверно определить стоимость строений, а также выделить долю дохода приходящегося на земельный участок. Применение данного метода носит субъективный характер, что может привести к значительной погрешности итогового результата. Данный метод не применялся.

В рамках данного Отчета целесообразнее использовать метод сравнения продаж. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие развитого рынка объектов.

Далее приведено содержание метода сравнения продаж применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

---

Смотрите также файлы

• Основы работы с matlab.docx

• Вариант 13. Задание 26.docx

• Курсовая работа по дисциплине теория и методика обучения географии методика обучения географии за рубежом (на примере сша).docx

• Белякова Анастасия л192 swot анализ Диагностика зрр в раннем возрасте.docx

• Free delivery .docx