Файл: Курсовая работа по оценке недвижимого имущества Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения.docx
Добавлен: 04.12.2023
Просмотров: 1325
Скачиваний: 37
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Сказанное подтверждается тем, что количество споров об оценке с каждым годом только растет. Поэтому, точность и достоверность результатов оценки выступает одной из важных задач, которую государство должно решить в самом ближайшем будущем.
Для решения проблем, необходимо принятие целого ряда мер. В первую очередь, целесообразно введение системы открытого ценообразования путём обеспечения прозрачности заключаемых сделок. Разработать и утвердить методики оценки. Кроме того, видится целесообразность в ведении возможности, согласно которой можно будет оспаривать кадастровый отчет до его утверждения.
Вместе с тем, рассматриваемые вопросы могут иметь проблемы на практике. Если земельный участок будет оценен завышено, то это однозначно негативно скажется на налогоплательщиках, так как известно, что земельный налог рассчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости земли. Если же наоборот, то заниженная стоимость земельного участка непосредственным образом крайне негативно отразится на интересах собственника в случае, например, принудительного изъятия участка для государственных и муниципальных нужд с выплатой компенсации, равной рыночной стоимости, а также в случае простой купли или продажи земельного участка.
Всё вышесказанное приводит к выводу о том, что законодательство по оценке земельных участков в Российской Федерации отличается своим разнообразием и достаточной динамичностью. Однако, имеющиеся проблемы с оценкой объектов недвижимости, необходимо решать в соответствии с действующим законодательством посредством досудебного и судебного разрешения разногласий. Крайне важно обеспечивать постоянный мониторинг применения законодательства об оценке земельных участков, чтобы обеспечить нормальное функционирование рынка земельных отношений.
К основным проблемам, которые возникают на практике при оценке сельхозугодий, относятся:
На практике оценки земельных участков из трех подходов используются в основном сравнительный и доходный подходы. Это обусловлено тем, что земельный участок — невоспроизводимый объект, для которого в обычной ситуации невозможно рассчитать затраты на воспроизводство (замещение).
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Поскольку, объектом оценки в данной работе является земельный участок без учета стоимости улучшений на нем, применение затратного подхода для определения стоимости участка невозможно.
Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.
Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использование расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент дисконтирование и аннуитеты и др.
Основными недостатками доходного подхода являются:
Как следствие - создание иногда иллюзии реальности и точности полученных результатов.
Заключение
Оценка стоимости сельскохозяйственных земель как вид деятельности комплексно была рассмотрена в курсовой работе в виде механизма оценки стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В работе показано, что при оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения возможно использование методов доходного, затратного и сравнительного подходов.
Исследование преимуществ и недостатков каждого метода показало, что наилучшим методом оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения является метод сравнения продаж. Однако его использование затруднительно в связи с неразвитостью данного рынка. Более эффективным использование сравнительного подхода будет в регионах развитым оборотом земель сельскохозяйственного назначения.
На основании проведенного анализа рынка сельскохозяйственных земельных участков можно сделать вывод о том, что в настоящее время существует актуальность создания полноценной рыночной инфраструктуры и выявленные проблемы требуют скорейшего разрешения.
Для квалификационного решения проблем и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса Российской Федерации необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в этой сфере. Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов.
В ходе выполнения курсовой работы были достигнуты все поставленные задачи и цели: осуществлялись сбор и обработка необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах, производились расчеты по оценке объекта, оценка на основе применимых подходов и методов оценки, обобщались результаты, полученные подходами, и давалось обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, анализировали рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Список используемой литературы
Приложение А
(обязательное)
Анализ рынка земельных участков
Приложение Б
(справочное)
Описание качественных и количественных характеристик оцениваемого объекта
Для решения проблем, необходимо принятие целого ряда мер. В первую очередь, целесообразно введение системы открытого ценообразования путём обеспечения прозрачности заключаемых сделок. Разработать и утвердить методики оценки. Кроме того, видится целесообразность в ведении возможности, согласно которой можно будет оспаривать кадастровый отчет до его утверждения.
Вместе с тем, рассматриваемые вопросы могут иметь проблемы на практике. Если земельный участок будет оценен завышено, то это однозначно негативно скажется на налогоплательщиках, так как известно, что земельный налог рассчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости земли. Если же наоборот, то заниженная стоимость земельного участка непосредственным образом крайне негативно отразится на интересах собственника в случае, например, принудительного изъятия участка для государственных и муниципальных нужд с выплатой компенсации, равной рыночной стоимости, а также в случае простой купли или продажи земельного участка.
Всё вышесказанное приводит к выводу о том, что законодательство по оценке земельных участков в Российской Федерации отличается своим разнообразием и достаточной динамичностью. Однако, имеющиеся проблемы с оценкой объектов недвижимости, необходимо решать в соответствии с действующим законодательством посредством досудебного и судебного разрешения разногласий. Крайне важно обеспечивать постоянный мониторинг применения законодательства об оценке земельных участков, чтобы обеспечить нормальное функционирование рынка земельных отношений.
К основным проблемам, которые возникают на практике при оценке сельхозугодий, относятся:
-
оценка земли преимущественно методами доходного подхода и, как следствие, невозможность проверки результатов другими методами, -
получение информации об урожайности культур на угодьях разного качества и о качестве сельскохозяйственных угодий внутри хозяйств, -
оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли), -
оценка земли в депрессивных регионах с низкой плотностью населения, -
учет значительных колебаний цен на сельхозпродукцию, -
оценка сельскохозяйственных угодий, наиболее эффективным использованием которых является не ведение сельского хозяйства, а застройка под дачи, коттеджи и объекты рекреации (престижные пригороды больших городов и рекреационно-привлекательные места), -
оценка земли под многолетними насаждениями - садами, виноградниками и полезащитными лесополосами и лесной растительностью.
На практике оценки земельных участков из трех подходов используются в основном сравнительный и доходный подходы. Это обусловлено тем, что земельный участок — невоспроизводимый объект, для которого в обычной ситуации невозможно рассчитать затраты на воспроизводство (замещение).
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Поскольку, объектом оценки в данной работе является земельный участок без учета стоимости улучшений на нем, применение затратного подхода для определения стоимости участка невозможно.
Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.
Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использование расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент дисконтирование и аннуитеты и др.
Основными недостатками доходного подхода являются:
-
большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами - результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки капитализации; -
большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов, достоверно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, расходы, то есть никто не может точно составить прогноз на промежуток времени больше 10 лет; -
проблема математического занижения стоимости (ценности) в результате процедуры дисконтирования - обесценивания благ и полезностей, которые будут получены через значительный промежуток времени - чем выше данный коэффициент, тем меньше стоимость оцениваемых объектов (прежде всего, природных);
Как следствие - создание иногда иллюзии реальности и точности полученных результатов.
Заключение
Оценка стоимости сельскохозяйственных земель как вид деятельности комплексно была рассмотрена в курсовой работе в виде механизма оценки стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В работе показано, что при оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения возможно использование методов доходного, затратного и сравнительного подходов.
Исследование преимуществ и недостатков каждого метода показало, что наилучшим методом оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения является метод сравнения продаж. Однако его использование затруднительно в связи с неразвитостью данного рынка. Более эффективным использование сравнительного подхода будет в регионах развитым оборотом земель сельскохозяйственного назначения.
На основании проведенного анализа рынка сельскохозяйственных земельных участков можно сделать вывод о том, что в настоящее время существует актуальность создания полноценной рыночной инфраструктуры и выявленные проблемы требуют скорейшего разрешения.
Для квалификационного решения проблем и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса Российской Федерации необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в этой сфере. Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов.
В ходе выполнения курсовой работы были достигнуты все поставленные задачи и цели: осуществлялись сбор и обработка необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах, производились расчеты по оценке объекта, оценка на основе применимых подходов и методов оценки, обобщались результаты, полученные подходами, и давалось обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, анализировали рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Список используемой литературы
-
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 25.02.2022г) // Собрание законодательств РФ. – 05.12.1994. - №32. - ст.130. п.1. -
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.12.2022) – ст.77. -
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.12.2022) – ст.1. п. 8. -
Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ (последняя редакция) – ст.1. п.3. -
Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)». -
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (последняя редакция) // Консультант Плюс. URL: www.consultant.ru– Текст: электронный. -
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.12.2022) // Консультант Плюс. URL: www.consultant.ru. -
Федеральный стандарт оценки «Структура ФСО и основные понятия используемые в ФСО (ФСО I)» -
Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)». -
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО VII)». -
ГАРАНТ Платформа F1 [Электронный ресурс]: справочно-правовая система - объем информационного банка более 1 500 000 документов и комментариев к нормативным актам: еженедельное пополнение составляет около 7 000 документов. / Разработчик ООО НПП "ГАРАНТ-Сервис", 119992, Москва, Воробьевы горы, МГУ, 2021 – Режим доступа к системе в сети ОГУ: \\fileserver1\GarantClient\garant.exe. – Текст: электронный. -
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1) Текст: непосредственный. -
Справочник оценщика недвижимости – 2020. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости на основе рыночной информации и коллективных экспертных оценок: Справочник / Под ред. Л. А. Лейфера. – Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 328 с. - Текст: непосредственный. -
Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] //: https://rosstat.gov.ru/. Текст: электронный -
А.Н. Асаул. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости: учебник / А.Н. Асаул – СПб: Изд-во АНО «ИПЭВ», 2012. – 472 с. Текст: непосредственный. -
Касьяненко, Т. Оценка недвижимости: Учебник / Т. Касьяненко. – М.: Проспект, 2019. -512 с. Текст: непосредственный. -
Межуева Т.В., Тарасов А.Г., Чегошева К.А. Факторы, влияющие на рыночную стоимость жилой недвижимости // Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. 2019. Т. 1. С. 193-197. Текст: непосредственный. -
Саморегулируемая организация оценщиков «Российское общество оценщиков» [Электронный ресурс]: – www.mrsa.ru -
Н. И. Саталкина. Оценка недвижимости: практический курс: учебное пособие для студентов, аспирантов, преподавателей и читателей, самостоятельно изучающих оценку недвижимости / Н. И. Саталкина, Т. Н. Кулюкина, Ю. О. Терехова. - Тамбов: ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2014 — 367 c. Текст: непосредственный. -
Фадеев А. Н. Оценка недвижимости учеб.пособие / Фадеев. А. Н. – Москва: МарГТУ, 2014. – 209 с. – Текст: непосредственный. -
Мельникова О. В., Мальцева К. А. Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости недвижимости // Научно-методический электронный журнал «Концепт». – 2022. – № 1 (январь). – С. 80–89. – URL: http://e-koncept.ru/2022/223001.htm. Текст: электронный. -
О. П. Кузнецова. Экономика недвижимости: учеб. пособие / О. П. Кузнецова : Минобрнауки России, ОмГТУ. – Омск: Изд-во ОмГТУ, 2020. – 256 с -
Гровер, Р. Управление недвижимостью. Международный учебный курс: учеб. для бакалавриата и магистратуры / Р. Гровер, М. М. Соловьев. – 2-е изд. – М.: Юрайт, 2020. – 347 с. – (Профессиональное образование) - ISBN 978-5-534-08197-8. Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/512220 (дата обращения: 18.03.2023). Бузова, И.А. Управление недвижимостью / И.А.Бузова. – М.: Дело, 2019. -241 с. Текст: непосредственный. -
Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский. –М.: Маросейка, 2019. – 298 с. Текст: непосредственный. -
Министерство экономического развития: сайт. – URL: https://mineconomy.orb.ru/ (дата обращения 21.03.2023)
Приложение А
(обязательное)
Анализ рынка земельных участков
| Адрес расположения | Стоимость земельного участка, в рублях | Площадь земельного участка, сотка | Стоимость 1 сотки, в рублях |
| Оренбургская область, Оренбургский район, с. Нежинка | 1 000 000 | 9 | 111 111 |
| Оренбургская область, Соль – Илецкий район, с. Тамарь-Уткуль | 650 000 | 7 | 92 857 |
| Оренбургская область, Новосергиевкий район, п. Новосергиевка | 800 000 | 6 | 133 333 |
| Оренбургская область, Илекский район, с. Кардаилово | 450 000 | 5 | 90 000 |
| Оренбургская область, Сакмарский район, СНТ Рубин | 1 550 000 | 10 | 155 000 |
| Оренбургская область, Оренбургский район, СНТ Трансгаз | 750 000 | 7 | 107 143 |
| Оренбургская область, Оренбургский район СНТ Заря | 600 000 | 6,8 | 88 235 |
| Оренбургская область, Оренбургский район СНТ Горизонт-1 | 750 000 | 10 | 75 000 |
| Оренбургская область, Оренбургский район СНТ Труд – Дубки | 850 000 | 8,2 | 103 659 |
| Оренбургская область, Оренбургский район СНТ Родничок Покровский | 515 000 | 15 | 34 333 |
| Оренбургская область, СНТ Агропромовец | 115 000 | 6,4 | 17 969 |
Приложение Б
(справочное)
Описание качественных и количественных характеристик оцениваемого объекта
| Характеристика | Значение |
| Местоположение земельного участка | Российская Федерация, Оренбургская обл, Ясненский район, с/с Комаровский, кадастровый номер 56:35:0000000:781 |
| Кадастровый номер земельного участка | 56:35:0000000:781 |
| Транспортная доступность | Удовлетворительная, грунтовый дороги |
| Преобладающее окружение | Земли сельскохозяйственного назначения |
| Удаленность от областного центра, км. | 480 |
| Удаленность от ближайшего пункта приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, км. | 150 |
| Категория земель | Земли сельскохозяйственного назначения |
| Разрешённое использование | Для сельскохозяйственного производства |
| Фактическое использование/ характеристика деятельности | По назначению (пашня) |
| Площадь земельного участка, кв.м., в том числе: | 28 567 500 |
| Пашни, кв.м. | 28 567 500 |
| Кормовые угодья, кв.м. | 0 |
| Коммуникации земельного участка | Отсутствуют |
| Капитальные строения | Отсутствуют |
| Кадастровая стоимость земельного участка на дату составления Отчета, руб. | 91 910 901,11 |
| Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка на дату составления Отчета, руб./кв.м | 3,22 |
| Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость | 31 марта 2022 г. |
| Влияние окружающей среды на объект оценки | Природно-климатические условия можно оценить как удовлетворительные для проживания населения и ведения сельского хозяйства, однако экологическая обстановка не влияет на процесс ценообразования в данном районе |
| Конфигурация участка | Граница земельного участка состоит из 4 контуров. Учетные номера контуров и их площади: 1 - 9080458.18 кв.м, 2 - 3398658.35 кв.м, 3 - 11658379.45 кв.м, 4 - 4430004.06 кв.м. Конфигурация контуров: неправильные многоугольники. |
| Собственник | По состоянию на дату составления отчета собственником объекта оценки является Чеботарев Владимир Владимирович. Информация о собственниках объекта оценки на дату оценки отсутствует |
| Балансовая стоимость, руб. | Отсутствует, т.к. имущество физических лиц |
| Существующие ограничения (обременения) права | Ограничения (обременения) прав по состоянию на дату составления отчета не зарегистрированы. Сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: вид ограничения: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: c 31.03.2021; реквизиты документа-основания: постановление Правительства РФ от 12.10.2016 N 1037 "Об утверждении Правил установления охранных зон пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети и признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 7 октября 1996 г. N 1170" от 12.10.2016 № 1037 выдан: Правительство РФ; Вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: c 31.03.2021; реквизиты документа-основания: постановление "Об утверждении правил охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт" от 26.03.1984 № 255 выдан: Совет Министров СССР. вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: c 31.03.2021; реквизиты документа-основания: постановление Правительства РФ от 12.10.2016 N 1037 "Об утверждении Правил установления охранных зон пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети и признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 7 октября 1996 г. N 1170" от 12.10.2016 № 1037 выдан: Правительство РФ; приказ Управления Росреестра по Оренбургской области от 16.03.2017 № П/0050 от 16.03.2017 № П/0050 выдан: УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ. вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: c 08.06.2021; реквизиты документа-основания: постановление "Об утверждении правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации" от 09.06.1995 № 578 выдан: Правительство РФ. |
| Сведения об износе и устаревании объекта оценки | Не подвержен физическому износу. Функционального и внешнего устаревания не выявлено. |
| Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки | На дату оценки объект оценки не имеет элементов, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки. |
| Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость | Не установлены |
| Иная информация, существенная для определения стоимости объекта оценки | Не установлена |