1.3 Методическое обеспечение оценки земель сельскохозяйственного назначения

Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести. В отличии от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а так же амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличии от других улучшений, со временем, как правило, увеличивается.

На ценообразование земельных участков оказывают влияние такие факторы:    

• 
  приближенность к трассам и федеральным дорогам;
  
• 
  комфортный подъезд, транспортные развязки; инженерные коммуникации на земле;
  
• 
  права (в приоритете оформленные права на собственность);
  
• 
  строения, которые можно сносить (цена земли, на которой нет построек, автоматически повышается);
  
• 
  насаждения, которые надо вырубить (чем их меньше, тем лучше);
  
• 
  юридические обременения (санитарные зоны, арендные права и др.) снижают стоимость участка;
  
• 
  категория земли;
  
• 
  приближенность к населенным пунктам.
  

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения вытекают из факторов, влияющих на стоимость земли, способов ведения сельскохозяйственного производства и сущности технологических процессов. К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий, относятся:

• 
  земли сельскохозяйственного назначения не имеют износа и восстановительной стоимости;
  
• 
  необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства;
  
• 
  прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических характеристик местности;
  
• 
  высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форс-мажорными обстоятельствами;
  
• 
  большое влияние на величину получаемого дохода от сельскохозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику;
  
• 
  сезонный характер сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции;
  
• 
  отсутствие официальной информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями и формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в опосредованной форме через скупку земельных долей или покупку акций сельхозпредприятий;
  
• 
  невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от крупных промышленных центров;
  
• 
  слабое развитие инфраструктуры, в частности, дорог с твердым покрытием, а также перерабатывающей промышленности.
  

---

Оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется для разных целей:

• 
  определение кадастровой стоимости с целью обложения данных земель налогами, арендной платой и другими платежами;
  
• 
  совершение сделок с землей;
  
• 
  определение наиболее эффективного использования земель;
  
• 
  разрешение споров о стоимости земли;
  
• 
  обоснование инвестиционных проектов;
  
• 
  определение начальной земли на торгах;
  
• 
  создание базы для налогообложения.
  

Однако не все особенности формирования стоимости сельскохозяйственных угодий можно учесть простыми способами. Существует довольно много проблем из-за отсутствия отработанной на практике методологии оценки рыночной стоимости сельхозземель.

Основными подходами к оценке сельскохозяйственных угодий (земли) являются сравнительный и доходный подходы. Причем, в условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода становятся, практически, единственными способами оценки сельскохозяйственных угодий.

Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка – при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.

К методам доходного подхода, применяемым для оценки стоимости сельскохозяйственных угодий и иного сельскохозяйственного имущества, относятся:

• 
  методы прямой капитализации дохода (метод капитализации земельной ренты, метод остатка);
  
• 
  методы дисконтирования денежного потока (метод предполагаемого использования).
  

При выборе методов оценки обычно руководствуются следующими соображениями: при

---

оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли - продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания и сооружения) практически исключается применение затратного метода и метода сравнения продаж. Оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации ренты.

Вначале рассчитывается земельная ренту с пашни как разницу между стоимостью валового дохода от растениеводства и затратами на производство сельскохозяйственных культур с учетом прибыли предпринимателя по формуле:
Р = ВП – З*ПП, (1)
где Р – земельная рента, руб/га;

ВП – валовая прибыль, руб/га;

З – затраты на производство;

ПП – прибыль предпринимателя, %.

Стоимость валового дохода на единицу площади рассчитывается как произведение нормативной урожайности на ее рыночную цену.
ВП = У × С, (2)
где ВП – валовая прибыль, руб/га;

У – нормативная урожайность, ц/га;

С – рыночная стоимость, руб/ц.

Нормативная урожайность – нормативный показатель плодородия почв при средних по земельно-оценочному району значениях экономических факторов:

• 
  количество минерально-органических удобрений;
  
• 
  стоимость силовых и рабочих машин;
  
• 
  затраты труда и др.
  

Показатель зернового эквивалента (У_э).

В основе расчета зернового эквивалента лежит соизмерение чистого дохода от выращивания оценочных культур по отношению к чистому доходу от выращивания зерновых.

Зерновой эквивалент – стоимость земель, выраженная в зерне или рублях, т.е. комплексный показатель, который включает в себя как урожайность так оценку пригодности земель для выращивания основных сельскохозяйственных культур, уровня затрат на их выращивание и поддержание плодородия почв.

Этапы расчета показателя зернового эквивалента:

• 
  определим чистый доход от производства продукции по каждой оценочной культуре с учетом стоимости возделывания культур и цен на продукцию сельского хозяйства;
  
• 
  рассчитаем разницу в доходности каждой культуры по отношению к доходности зерновых;
  
• 
  полученные разницы от каждой культуры умножаем на значение долей культур в общей структуре посевов и затем суммируем;
  
• 
  результаты, выраженные в рублях, переводим в объем зерна через цену его реализации и прибавляем к показателю нормативной урожайности зерновых. В итоге получаем урожайность в зерновом эквиваленте.
  

---

У_э = У_нср +∑Д/Ц_зер, (3)
где У_э – показатель зернового эквивалента;

У_нср - средневзвешенная нормативная урожайность зерновых культур, ц/га;

Д – доход по каждой культуре с учетом коэффициента долевого участия;

Ц_зер - цена реализации зерна, руб/ц.

Определение материальных издержек на производство сельскохозяйственной продукции.

Производство в растениеводстве – не единовременный процесс. Он складывается из разнородных работ, выполняемых в осенний, зимний, весенний и летний период.

Технологический процесс производства в растениеводстве включает следующие основные комплексы работ: подготовку почвы к посеву, посев (посадка), уход за посевами, уборку урожая. Каждый из этих комплексов состоит из большого количества конкретных работ.

Основные статьи издержек, учитываемые в расчёте:

• 
  прямые производственные расходы;
  
• 
  косвенные издержки;
  
• 
  прибыль предпринимателя.
  

Произведем расчет ренты, обусловленной местоположением земельного участка. Для этого необходимо учитывать местоположение земельного участка относительно пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции, т.е. рассчитать рентный доход, обусловленный местоположением.
Р_м = ± (Э_обл – Э_хоз) × Г × Т, (4)
где Р_м - рентный доход, обусловленный местоположением

Э_обл–средневзвешенное эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок сельскохозяйственной продукции по области, км.

Э_хоз - средневзвешенное эквивалентное расстояние внутрихозяйственных перевозок сельскохозяйственной продукции по хозяйству, км

Г – средняя грузоёмкость, т/га

Т – тариф грузоперевозок – стоимость транспортировки 1 тонны сельскохозяйственных грузов на 1 км.

Определим ожидаемую ставку капитализации. Для нахождения требуемой ставки капитализации, используем метод кумулятивного построения.
СК = R₀ + ∑R_i, (5)
где СК – ставка капитализации;

R₀ – безрисковая ставка – ставка доходности рублевых депозитов в надежных банках;

∑R_i – сумма ставок за риск.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

---

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

• 
  стоимость здания (сооружения);
  
• 
  чистый операционный доход от всей недвижимости;
  
• 
  коэффициенты капитализации для земли и для здания.
  

Вначале определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания.
Кзд= г + Кв = г + 1/n, (6)
где Кзд – коэффициент капитализации для здания;

г – ставка дохода;

Кв – ставка возмещения (возврата) капитала;

n – срок эксплуатации здания.

Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОДзд = Сзд * Кзд, (7)
где ЧОДзд – чистый операционный доход, относящийся к зданию;

Сзд – стоимость здания;

Кзд – коэффициент капитализации для здания.

Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, (8)
где ЧОДзем – чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ – общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.

Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем / Кзем, (9)
где Сзем – стоимость земли;

ЧОДзем – доход от земли;

Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Методы дисконтирования денежного потока целесообразно применять для оценки сельскохозяйственного имущества, срок использования которого ограничен, например оценки товарных ферм, животноводческих комплексов, многолетних насаждений, а также сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоративными сооружениями, например поливными установками и другими сооружениями.

Метод применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Последовательность расчета:

---

Смотрите также файлы

• Основы работы с matlab.docx

• Вариант 13. Задание 26.docx

• Курсовая работа по дисциплине теория и методика обучения географии методика обучения географии за рубежом (на примере сша).docx

• Белякова Анастасия л192 swot анализ Диагностика зрр в раннем возрасте.docx

• Free delivery .docx