Метод предполагает следующую последовательность действий:

• 
  определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
  
• 
  определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  
• 
  определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  
• 
  корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
  
• 
  расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
  

Математическая модель оценки объекта с использованием метода сравнения продаж может быть представлена в следующем виде:
(11)
где V_РС – рыночная стоимость объекта оценки на основе метода рыночных сравнений;

K – количество аналогов;

V_РСi – рыночная цена i-го объекта-аналога;

α_i – вклад i-го объекта-аналога в стоимость объекта оценки.

Сумма вкладов равна единице:
(12)

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го объекта-аналога может быть представлена следующим образом:
(13)
где P_i – цена i-го объекта-аналога;

N – количество ценообразующих факторов;

D_Pij – значение корректировки цены i-го объекта-аналога по j-тому ценообразующему фактору в коэффициентном выражении.

Применение данного метода осуществляется в три этапа:

Первый этап - формирование перечня объектов-аналогов по основному принципу – принадлежность к одному сегменту рынка (т.е. сходство функционального назначения).

---

С целью минимизации размера вводимых корректировок в цены предложений объектов- аналогов, Оценщиками подбирается достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений, т.к. объем исследований определяется Оценщиком исходя из принципа достаточности.

Второй этап – определение и применение корректировок к перечню аналогов и выведение приведенной стоимости.

Третий этап – применение приведенной стоимости к определению искомой стоимости объекта (объектов) оценки.

Выбор единицы сравнения.

Для земельного участка без улучшений основными единицами сравнения являются:

• 
  цена за единицу площади: квадратный метр – для участков под застройку в населенном пункте, «сотка» – для участков под садоводство или ИЖС вне населенного пункта, гектар – для с/х и лесных угодий;
  
• 
  цена за единицу длины границы участка вдоль «красной линии» для объектов торгового, складского, производственного назначения;
  
• 
  цена за участок площадью, стандартной для данного типа использования.
  

Для населенных пунктов Оренбургской области единица сравнения «цена за единицу длины» является не типичной.

Принять в качестве единицы «стоимость участка» не представляется возможным, так как площадь объекта оценки и объектов-аналогов значительно отличаются друг от друга.

Цена за 1 гектар площади используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами рынка земельных участков, как классический показатель для расчета сельхоз земель. Данный факт подтверждается текстами объявлений о продаже объектов, а также различными аналитическими статьями и методическими пособиями. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов. Не смотря на это, в качестве единицы сравнения Оценщиком выбран 1 кв. м. площади земельного участка, как наиболее точный вид единицы измерения на рынке земельных участков, что уменьшает погрешность расчетов. Так же данная единица измерения используется при определении площади и осуществлении процедуры регистрации прав на земельные участки.

Выбор объектов-аналогов.

Формирование перечня объектов-аналогов осуществляется путем анализа недавних продаж со схожими объектами, или изучение рынка предложения по ним. Источником, как правило, выступают данные периодической печати, СМИ, Интернет.

---

Описание основных характеристик объектов, предлагаемых к продаже, производилось из текста объявления, а также из дополнительного собеседования с представителями собственника недвижимости (продавцы, агентства недвижимости).

В ряде случаев часть необходимых для оценки данных по объектам-аналогам может быть не указана в объявлениях (или других источниках информации) или указана неточно. В таких ситуациях Оценщик, по состоянию на дату оценки уточнял характеристики объектов-аналогов по телефонам, указанным в источниках информации. Характеристики объектов-аналогов, применяемые в расчетах, соответствуют результатам этого анализа.

В результате анализа фактических цен предложений / сделок за период, близкий к дате оценки, по земельным участкам из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, Оценщиком проведен отбор объектов-аналогов для объекта оценки.

Результат отбора объектов-аналогов для объекта оценки представлен в Приложении В.

Критерии отбора предложений:

• 
  относительно сопоставимые значения показателей плодородия почв;
  
• 
  имеется возможность определить местоположение на картографическом материале;
  
• 
  назначение аналогов и объекта оценки сопоставимы, относятся к одному сегменту;
  
• 
  однородность по ценовому признаку.
  

При неактивном рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения, с целью минимизации вводимых корректировок, при подборе аналогов в первую очередь оценщик отбирал объекты максимально сопоставимые по плодородию. Так как рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения неактивен, может иметь место факт существенного расхождения в площади объектов-аналогов и объекта оценки, для нивелирования которого вводится корректировка на площадь.

Объекты аналоги представлены в Приложении Г.
Внесение корректировок:

Подобранные объекты-аналоги различаются по некоторым элементам сравнения с объектами оценки, поэтому стоимость за 1 м2 земельного участка необходимо скорректировать. Элементы сравнения

---

, по которым объекты аналоги и объект оценки не различаются, корректировки не требуют.

В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и аналогов выделим следующие параметры и рассмотрим особенности корректировок по отдельным элементам сравнения.

Корректировка на передаваемые правомочия.

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость. Объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности.

На части объекта оценки расположены охранные зоны. Данные охранные зоны, по мнению оценщика, практически не оказывают влияния на возможность использования объекта по функциональному назначению и соответственно не влияют на его рыночную стоимость. На территории объекта аналога № 2 расположены охранная зона инженерных коммуникаций (газопровод), данная охранная зона не оказывают влияния на возможность использования объекта по функциональному назначению и, как следствие, не влияет на его рыночную стоимость.

Объекты-аналоги №№ 1,3 свободны от обременений.

Корректировка на передаваемые правомочия не вносилась.

Корректировка на вид сделки и условия финансирования.

Корректировки по данным факторам не проводились, поскольку совершение сделок с сопоставимыми объектами-аналогами и объектом оценки предполагает передачу прав собственности по сопоставимым условиям сделки и виду сделки (предполагается одинаковая форма оплаты, отсутствие каких-либо преференций и т. п.).

Динамика сделок на рынке (дата продажи).

В расчетах приняты даты размещения предложения о продаже и дата сделки. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, как правило, имеют низкую степень ликвидности, рынок продаж не активен. В условиях неактивного рынка срок экспозиции продолжителен, и может достигать более 24 месяцев что подтверждается исследованиями, проведенным Межотраслевым советом экспертов рынка недвижимости:
Таблица 1 - Типичные периоды экспозиции для объектов различного качества.

Вид объекта	Более 24 мес.	18-24 мес.	12-18 мес.	9-12 мес.	6-9 мес.	3-6 мес.
Земли с/х (луга, пастбища и т.д.)	-	-	-	-

---

Период от даты публикации объектов-аналогов до даты оценки сопоставим с типичным периодом экспозиции для данных объектов и представлен в таблице ниже, корректировка по данному фактору не требуется.
Таблица 2 – Дата публикации объектов-аналогов.

	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Дата публикации объявления о продаже	25.06.2022 г.	21.10.2022 г.	24.10.2022 г.
Количество месяцев от даты публикации до даты оценки 31 марта 2023 г.	9	5	5

Сидка на торг.

В расчетах приняты цены предложений. Как правило, цена предложения выше цены сделки, в связи с чем, в расчет включена уступка к цене предложения. Выбор конкретного значения скидки на торг производился с учетом факторов ликвидности, характерных для оцениваемого объекта. К расчету принято среднее значения доверительного интервала для неактивного рынка, а именно -21,9 % (0,781).

Корректировка на местоположение.

Местоположение объекта оценки и объектов-аналогов можно охарактеризовать двумя факторами:

• 
  удаленность от областного центра;
  
• 
  удаленность от пункта приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
  

Расчет корректировки на местоположение для объекта оценки представлен в Приложении Д.

Корректировка на наличие подъездных путей с твердым покрытием.

Далее представлен расчет корректировки на наличие подъездных путей с твердым покрытием для объекта оценки:
Таблица 3 – Расчет корректировки на наличие подъездных путей с твердым поурытием для объекта оценки.

Показатель	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Наличие подъездных путей с твердым покрытием	Прямой выход на автодорогу с асфальтовым покрытием отсутствует	Прямой выход на автодорогу с асфальтовым покрытием отсутствует	Прямой выход на автодорогу с асфальтовым покрытием отсутствует	Прямой выход на автодорогу с асфальтовым покрытием отсутствует
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00

---

Смотрите также файлы

• Основы работы с matlab.docx

• Вариант 13. Задание 26.docx

• Курсовая работа по дисциплине теория и методика обучения географии методика обучения географии за рубежом (на примере сша).docx

• Белякова Анастасия л192 swot анализ Диагностика зрр в раннем возрасте.docx

• Free delivery .docx