Корркетировка на агроклиматический потенциал.

Далее представлен расчет корректировки на агроклиматический потенциал для объекта оценки:
Таблица 4 – Расчет корректировки на агроклиматический потенциал для объекта оценки.

Показатель	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Балл бонитета	34	44	35	44
Значение коэффициента на агроклиматический потенциал	0,47	0,58	0,48	0,58
Расчет корректировки	-	0,47/0,58=0,81	0,47/0,48=0,979	0,47/0,58=0,81
Корректировка	-	0,81	0,979	0,81

Корректировка на площадь.

Общая площадь объекта оценки отличается от площадей объектов-аналогов. В соответствии с принципом спроса и предложения рынка коммерческой недвижимости, объекты с меньшей площадью более ликвидны, и обладают повышенным спросом, соответственно стоят дороже, чем объекты большей площади.

Для получения наиболее адекватного размера корректировки на отличие в площади объекта оценки и объектов-аналогов, принята методика, изложенная в сборнике Вольновой В.А. «Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом».

Данная корректировка рассчитывается по формуле:
К = (So / Sa) ^k, (14)
где К – корректировка на площадь;

So – общая площадь объекта оценки;

Sa – общая площадь объекта-аналога;

k – расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади.
Таблица 5 – значение k.

Наименование вида недвижимости	Прочие субъекты РФ
Жилая	-0,187
Производственная и складская	-0,149
Офисная и торговая	-0,119
Земельные участки	-0,03516

Далее представлен расчет корректировки на площадь для объекта оценки:
Таблица 6 – Расчет корректировки на площадь для объекта оценки.

---

Показатель	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Обща площадь, кв.м.	28 567 500	1 107 000	1 710 000	640 000
Расчет корректировки	-	(28567500/1107000)^-0, 03516	(28567500/1710000)^-0,03516	(28567500/640000)^-0,03516
Корректировка	-	0,892	0,906	0,875

Корректировка на функциональное назначение.

Далее представлен расчет корректировки на функциональное назначение для объекта оценки:
Таблица 7 – Расчет корректировки на функциональное назначение для объекта оценки.

Показатель	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Общая площадь, кв.м., в том числе:	28 567 500	1 107 000	1 710 000	640 000
Пашня, кв.м.	28 567 500	1 107 000	1 710 000	640 000
Кормовые угодья, кв.м.	0	0	0	0
Доля пашни	1,000	1,000	1,000	1,000
Доля кормовых угодий	0,000	0,000	0,000	0,000
Коэффициент для пашни	1	1	1	1
Коэффициент для кормовых угодий	0,74	0,74	0,74	0,74
Расчет коэффициента на функциональное назначение	1*1+0,74*0=1	1*1+0,74*0=1	1*1+0,74*0=1	1*1+0,74*0=1
Расчет корректировки на функциональное назначение		1/1=1	1/1=1	1/1=1
Корректировка на функциональное назначение		1,000	1,000	1,000

---

Корректировка на конфигурацию.

Объект оценки, также как объекты-аналоги имеет удобную для обработки конфигурацию. Корректировка не вносилась.

По прочим значимым элементам сравнения объекты оценки и выбранные для них объекты – аналоги схожи, соответственно дополнительные корректировки не требуются.

Согласование скорректированных цен объектов-аналогов для вывода итоговой величины рыночной стоимости объекта проведено путём расчёта средневзвешенной величины по формуле:
, (15)
где К – искомый весовой коэффициент;

n – номер аналога;

S_A– сумма корректировок по всем аналогам;

S_1…n– сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S₁– сумма корректировок 1-го аналога;

S₂– сумма корректировок 2-го аналога;

S_n – сумма корректировок n-го аналога.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, результаты представлены в Приложении Е.

Проверка выборки на однородность

Об однородности выборки можно судить по степени вариации. Необходимость изучения вариации связана с тем, что средняя, являясь равнодействующей, выполняет свою основную задачу с разной степенью точности: чем меньше различия индивидуальных значений признака, подлежащих осреднению, тем однороднее совокупность, а, следовательно, точнее и надежнее средняя, и наоборот. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации.
Таблица 8 - Расчет коэффициента вариации

Показатель	Значение
Стоимость предложения аналога №1, руб./кв.м	0,193
Стоимость предложения аналога №2, руб./кв.м	0,324
Стоимость предложения аналога №3, руб. /кв.м	0,221
Количество объектов в выборке	3
Средняя цена, x¯ руб. /кв.м	0,246
Среднеквадратичное отклонение δ	0,069000983
Коэффициент вариации %,V¯	28,03

---

По результатам проведенного анализа выборки объектов-аналогов на однородность, исследуемая выборка является однородной и может быть использована для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 28 567 500 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская обл, Ясненский район, с/с Комаровский, кадастровый номер 56:35:0000000:781, определённая в рамках сравнительного подхода по состоянию на 31 марта 2023 г. с учетом округления, НДС не облагается, составляет: 7 464 000 (семь миллионов четыреста шестьдесят четыре тысячи) рублей.

---

2.3 Обобщенные сведения о проблемах оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в российских условиях

Оценка земель в населенных пунктах производится на основании статистических данных рыночных цен объектов недвижимости. Кроме того, она должна учитывать особенности местоположения участка, его рентабельность, и другие ценообразующие факторы. Здесь стоит заметить, что данная процедура серьёзно осложняется поиском источников вышеуказанной информации. Для этого необходима открытая публикация сведений о заключаемых сделках с объектами недвижимости, которую на данный момент заменяют сведения Росреестра. Таким образом, показатели, учитываемые при оценке земель, имеют ограниченный характер, что в конечном итоге отражается на интересах собственников.

Имея в виду недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможности ее модернизирования на уровне субъекта Российской Федерации, поскольку система оценки должна быть общегосударственной, органы государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах по-своему решают данную проблему иными способами. Таким образом, основными проблемами оценки земельных участков являются:

• 
  неправильные, неточные сведения об объектах недвижимости, включая их рентабельность, реальную рыночную цену и т. д.;
  
• 
  неизменный характер стоимости объекта недвижимости в периоды спада или роста рыночных цен на недвижимость, что абсолютно не вписывается в рамки рыночной системе экономики нашей страны;
  
• 
  проявляющийся автоматизм в оценке земель, категорически неадекватная методика соотношения рыночной и кадастровой стоимостей;
  
• 
  неучтение природных и иных факторов земельного участка при оценке отдельно взятого земельного участка;
  
• 
  неполнота и неточность исходной информации при оценке земельных участков;
  
• 
  закрытость механизма оценки земель, затрудняющая возможность общественного контроля.
  

Здесь следует остановиться более подробно. Как известно, сегодня стоимость объекта недвижимости определяют частные оценочные организации, что зачастую вызывает существенные различия в выборе методов определения стоимости, поскольку это приводит к расхождению стоимости объектов, расположенных рядом, в десятки раз, что вызывает недоумение простых граждан.

---

Смотрите также файлы

• Основы работы с matlab.docx

• Вариант 13. Задание 26.docx

• Курсовая работа по дисциплине теория и методика обучения географии методика обучения географии за рубежом (на примере сша).docx

• Белякова Анастасия л192 swot анализ Диагностика зрр в раннем возрасте.docx

• Free delivery .docx