Файл: Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений.pdf

138
При помощи межхозяйственного землеустройства государство, органи- зует распределение и перераспределение земельного фонда между отдельными отраслями, собственниками и конкретными предприятиями и гражданами, про- водит образование новых, а также упорядочение и изменение существующих землевладений и землепользовании. Следовательно, межхозяйственное земле- устройство охватывает разные отрасли народного хозяйства, разного характера организации, предприятия, учреждения: сельскохозяйственные, промышлен- ные, транспортные и т. д. Характерной чертой межхозяйственного земле- устройства является то, что оно одновременно проводится на территории груп- пы хозяйств, а иногда и на территории целых муниципальных районов и эко- номических зон. Поэтому в последние годы его называли территориальным
землеустройством.
Было бы неправильно рассматривать межхозяйственное землеустройство лишь как технико-правовое мероприятие по отводу земель и изменению границ землевладений и землепользований.
Отвод земель, прирезка и отрезка их тому или другому хозяйству являют- ся лишь техническим выражением межхозяйственного землеустройства. Доста- точно вникнуть в сущность рассматриваемого вопроса, чтобы убедиться в том, что межхозяйственное землеустройство имеет экономическое содержание.
Возьмем, например, процесс образования землевладения коммерческой сель- скохозяйственной организации. В этом случае разрешается один из важнейших вопросов: обеспечение создаваемого хозяйства главным средством производ- ства - землей. В зависимости от того, какого размера и качества будет земля, в каком соотношении угодий, в каких границах и какой формы отводится зе- мельный массив, будут созданы разные условия для организации производства и ведения хозяйства. Задача заключается в том, чтобы в каждом конкретном случае найти экономически рациональное решение этого очень важного вопро- са.
В районах орошаемого земледелия образование землевладений и земле- пользований и совершенствование уже сложившихся (укрупнение, разукрупне-

139 ние, устранение чересполосицы и т. д.) можно провести только в тесной увязке с решением вопросов водопользования, а в районах развитой эрозии почв – с учетом возможности создания всех элементов противоэрозионного комплекса.
Межхозяйственное землеустройство тесно связано с размещением произ- водительных сил и с использованием земельных ресурсов страны. Оно включа- ет комплексное изучение земельных фондов, без чего нельзя правильно решить вопрос об их полном и рациональном использовании, и способствует правиль- ному решению вопроса о размещении хозяйств, установлении их размеров, специализации и т. д.
Внутрихозяйственное землеустройство для сельскохозяйственных предприятий является продолжением межхозяйственного. Проводят его только после того, как решены все вопросы последнего. Внутрихозяйственное земле- устройство осуществляют с целью организации рационального использования, охраны и улучшения земли, неразрывно связанных с ней средств производства.
Оно ориентировано на максимальное удовлетворение экономических интересов собственников земли, землевладельцев и землепользователей при соблюдении режима и условий пользования землей, обеспечивающих воспроизводство пло- дородия почв, сохранение и улучшение природных ландшафтов. Внутрихозяй- ственное землеустройство отличается от межхозяйственного назначением и со- держанием. Оно проводится в рамках конкретных и притом только сельскохо- зяйственных предприятий.
Внутрихозяйственное землеустройство промышленных, транспортных
и других несельскохозяйственных предприятий не проводится. Это обусловли- вается различной ролью земли в сельскохозяйственном и несельскохозяйствен- ном производстве. Например, в обрабатывающей промышленности земля слу- жит лишь местом, пространственным базисом, на котором строятся фабрики, заводы и другие предприятия. В сельском хозяйстве земля функционирует не только как пространственный базис, но и как главное средство производства, непосредственно участвующее в самом сельскохозяйственном производстве, образовании продукта, поэтому устройство земель сельскохозяйственного

140 назначения не может ограничиваться только образованием землевладения и землепользования.
При внутрихозяйственном землеустройстве организуется каждый земель- ный участок сельскохозяйственного предприятия, размещаются земельные мас- сивы производственных подразделений, хозяйственные центры, дороги, угодья и севообороты, обустраивается их территория.
Следует отметить, что межхозяйственное и внутрихозяйственное земле- устройство тесно связаны, и противопоставлять их друг другу никак нельзя.
Это звенья одной общей системы мероприятий по рациональной организации использования и охраны земли. В ряде случаев оба вида землеустройства могут проводиться одновременно, но при этом обязательно сначала должны быть ре- шены вопросы межхозяйственного землеустройства.
В конце 1980-х годов в докторской диссертации учёный из Казахстана Л.
И. Подольский обосновал необходимость выделения еще одного вида земле- устройства, так называемого участкового, реализуемого через рабочие проекты землеустроительных мероприятий на конкретных земельных участках. Практи- ка показывает, что этот вид землеустройства после соответствующего научного признания может иметь право на существование.
От всех других видов градостроительной, кадастровой и иной земельно- хозяйственной деятельности землеустройство отличается тем, что в процессе его проведения формируются формы и элементы организации территории
(площадные, линейные), которые можно опознать в натуре (на местности). При межхозяйственном землеустройстве – это землевладения и землепользования
(земельные участки), границы которых закрепляются межевыми знаками. При внутрихозяйственном землеустройстве - это границы полей севооборотов и ра- бочих участков, загонов очередного стравливания, обозначаемые направляю- щими линиями обработки, пропахиваемыми разделительными бороздами, ка- навами, межами, изгородями, полосами многолетних трав, ограниченные поле- выми дорогами, лесоповалами, скотопрогонами и др. При участковом земле- устройстве – это мелиоративные каналы, дороги и др. Все эти элементы орга-

141 низации территории намечаются в проекте землеустройства и имеют чёткие геодезические параметры (координаты, площади и др.).
В землеустроительной литературе существует также понятие форма зем-
леустройства. Это понятие вошло в землеустроительную науку с конца 1920-х годов XX в. Так, профессор К. Н. Сазонов давал форме землеустройства следую- щее определение: «Обычно отдельное землеустроительное мероприятие, кото- рому поставлены конкретные цели, называется формой (или видом) земле- устройства» (Землеустроительное проектирование. - М.; Л.: Сельхозгиз, 1929.-
С. 101).
В 1958 г. профессор С. А. Удачин обосновал две формы землеустройства: колхозов и совхозов, в связи с тем, что организация их территории сильно отлича- лась друг от друга (Землеустроительное проектирование/Под ред. С. А. Удачина. -
3-е изд. - М.: Гос. изд-во с.-х. лит., 1958. - С. 40). Профессор Г. И. Горохов в 1958 г., опираясь на идею профессора И. Д. Шулейкина (1930 г.), выделял следующие формы внутрихозяйственного землеустройства: предварительное (упрощенное), частичное, полное, экспериментальное (Землеустройство колхозов и совхозов. -
Киев: Урожай, 1985. - С. 10). Эти формы действительно имеют место на практике.
В 1995 г. профессор М. А. Гендельман подразделил на формы не только внутрихозяйственное землеустройство в зависимости от организационно- правового статуса предприятий, но и выделил три формы межхозяйственного землеустройства, ориентируясь на различное целевое использование земель
(городов, спецфондов, сельскохозяйственного назначения с подразделением по формам собственности, запаса и т. д.) (Научные основы землеустройства/Под ред. М. А. Гендельмана. - Акмола: АСХИ, 1995. - С. 75).
Если использовать общепринятые подходы, то в связи с возникновением многоукладности в сельском хозяйстве необходимо учитывать различные органи- зационно-правовые формы сельскохозяйственных предприятий: акционерные общества, ассоциации, товарищества, производственные кооперативы, крестьян- ские (фермерские) хозяйства и др. Содержание и объемы землеустроительных ра- бот на их территории разные, поэтому можно считать, что форма внутрихозяй-

142 ственного землеустройства соответствует организационно-правовой и организа- ционно-хозяйственной формам сельскохозяйственных предприятий и их произ- водственному типу. Действительно, землеустройство крестьянского хозяйства за- метно отличается от землеустройства акционерного общества, а землеустройство специализированного овощеводческого совхоза - от землеустройства животно- водческого племенного или семеноводческого хозяйства.
Форму межхозяйственного землеустройства целесообразно связывать с классификацией проектов межхозяйственного землеустройства
В последние годы форма землеустройства начинает связываться с органи- зацией проведения землеустройства, его финансированием и кругом решаемых задач. В этой связи его можно подразделить на государственное, муниципаль-
ное, частное и смешанное.
До 1990 г. всё землеустройство в нашей стране было государственным, так как земля находилась в исключительной собственности государства. В настоящее время к нему можно отнести: землеустройство федеральных земель, разработку Генеральной схемы землеустройства территории Российской Феде- рации, создание специальных государственных и муниципальных земельных фондов и др. К частному относятся землеустроительные работы по межеванию земельных участков, находящихся в частной собственности, внутрихозяйствен- ное землеустройство частных землевладений и др.
Однако нужно отметить, что термин «форма землеустройства» пока не имеет точного определения, хотя отказываться от него в условиях многообра- зия форм хозяйствования было бы нецелесообразно.
8.2. Межхозяйственное землеустройство
Межхозяйственное землеустройство - основной механизм формирования рационального землевладения и землепользования, наделения землей юридиче- ских и физических лиц (предприятий, учреждений, организаций и граждан).
Первоначально межхозяйственное землеустройство представляло собой технико-правовые действия по отграничению земель, то есть установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землевладений и земле-

143 пользовании с выдачей соответствующих документов. Эти действия известны в настоящее время под названием межевание.
Несмотря на важную роль этого элемента землеустройства, само по себе отграничение земель решает только часть задач межхозяйственного земле- устройства. Главное в нем - обоснованная организация землевладений и земле- пользовании в целом, то есть образование новых, упорядочение и изменение существующих землевладений и землепользовании с установлением при этом их местоположения, площади, внутренней структуры, а не только границ.
Термин «организация землепользования и землевладения» включает ряд частных понятий, относящихся к межхозяйственному землеустройству. Созда- ние (конструирование) земельного массива нового хозяйства на осваиваемых землях или из земель существующих хозяйств называется образованием земле-
пользования. Значительное изменение размеров, размещения и числа землевла- дений и землепользовании группы хозяйств - это реорганизация. Целенаправ- ленное улучшение параметров конкретного землевладения или землепользова- ния (размещения, площади, границ) называется совершенствованием земле-
пользования (землевладения), упорядочением или устранением недостатков.
Каждое из этих действий представляет собой комплекс работ по межхозяй- ственному землеустройству, включая составление и обоснование проекта и др.
Посредством межхозяйственного землеустройства осуществляются предоставление и изъятие земельных участков в порядке, установленном зако- нодательством Российской Федерации, а также межевание земель.
Еще одна задача межхозяйственного землеустройства - образование и упорядочение специальных фондов земель, которые формируются для различ- ных целей (перераспределения, жилищного строительства, продажи, резервные и т. д.), изымаются у землевладельцев и землепользователей, находятся, как правило, в государственной, муниципальной или коллективной собственности.
Помимо этого при межхозяйственном землеустройстве приходится уста- навливать границы различных зон (территориальных с особыми условиями ис- пользования земель), определять режим и условия землепользования, ограни-

144 чения и обременения, отводить земельные участки, а также готовить информа- цию для налогообложения и сделок с земельными участками.
Таким образом, межхозяйственное землеустройство - это комплекс ме-
роприятий по образованию новых, упорядочению и изменению существующих
землевладений и землепользовании, специальных фондов земель, установлению
границ и режима использования земель административно-территориальных и
других особых формирований (природоохранного, рекреационного, заповедного,
историко-культурного назначения и др.), территориальных зон, зон с особыми
условиями использования территорий, их частей, а также отводу земель в
натуре (на местности).
Иными словами, межхозяйственное землеустройство включает: а) составление проектов образования новых, упорядочения и изменения существующих сельскохозяйственных и несельскохозяйственных землевладе- ний и землепользовании с устранением неудобств в расположении земель, а также организации специальных фондов земель и размещения территориаль- ных зон и зон с особыми условиями использования территорий; б) отвод на основе проектов межхозяйственного землеустройства земель- ных участков в натуре с постановкой межевых знаков и оформлением земле- устроительных дел (межевание земель); в) подготовку информации для оформления документов на право соб- ственности на землю или удостоверяющих право землевладения и землеполь- зования.
Образование землевладения и землепользования сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения имеет свои особенности.
Так, при образовании (упорядочении, реорганизации) землевладений и землепользовании сельскохозяйственных акционерных обществ, кооперативов, товариществ, госхозов и других организаций различного организационно- правового статуса в сельском хозяйстве устанавливаются:

145
- размеры, местоположение, конфигурация и границы землевладений и землепользовании, целесообразная специализация хозяйств, возможные объе- мы производства, условия водоснабжения, энергоснабжения и связи;
- правовой режим и виды разрешенного использования земельных участ- ков;
- исходные данные для определения земельного налога.
Упорядочение существующих землевладений сельскохозяйственных предприятий (организаций) проводится на основе проектов межхозяйственного землеустройства в связи с выделением земли для организации крестьянских хо- зяйств, обеспечением промышленных, строительных, транспортных и других предприятий земельными участками на их территории, а также с целью устра- нения недостатков землепользования в виде нерациональной структуры зе- мельных угодий, чересполосицы, вкрапливания, дальноземелья, изломанности границ, экологически неправильного расположения.
Предоставление земель членам сельскохозяйственных организаций, вы- ходящим из их состава и пожелавшим вести самостоятельное крестьянское хо- зяйство, производится в соответствии с проектами межевания земельных участков, которые также относятся к межхозяйственному землеустройству.
В проекте межевания устанавливаются границы, местоположение, пло- щадь земельного участка, правовой режим и виды разрешенного использования земель, исходные данные для установления земельного налога.
Для наделения землей членов садоводческих и огородных кооперативов одновременно с проектом межевания (отвода) разрабатываются проекты орга-
низации территории коллективных садов и огородов, в которых устанавлива- ются размеры и границы земельных участков каждого члена кооператива, зон общего использования, внутренних дорог и проездов, определяются мероприя- тия по освоению и улучшению земель, охране природы.

146
До землеустройства По проекту землеустройства
Рис. 2. Проект устранения недостатков землепользования
(1, 2, 3, ... — номера хозяйств, ГЛФ — Гослесфонд)
Формы, содержание и методы межхозяйственного землеустройства работ при наделении землей граждан зависят от конкретных условий и должны обес- печивать оперативное предоставление им земельных участков и выдачу доку- ментов на право владения и пользования землей.
Рис. 3. Проект изменения границ сельско- Рис. 4. Проект размещения автотрассы хозяйственных организаций

147
Изъятие и отвод земель для несельскохозяйственных предприятий, орга- низаций и учреждений, упорядочение их землепользовании проводятся также на основе проекта межхозяйственного землеустройства.
При подготовке материалов на изъятие земель для строительства крупных объектов до начала их проектирования разрабатывают технико-экономическое обоснование (ТЭО) целесообразности отвода земель с учетом экономических и экологических факторов выбора места или проводят соответствующие технико- экономические расчеты (ТЭР).
Проект образования землепользования несельскохозяйственного назначе- ния включает:
- обоснование размещения, размеров и границ предоставляемого земель- ного участка;
- определение состава и ценности изымаемых земель;
- установление мероприятий по устранению отрицательных последствий отвода земель для развития производства, расселения, организации территории, охраны земель и природной среды;
- расчет объемов возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
- технические условия рекультивации земель, подлежащих нарушению, снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы с изымаемого участка;
- установление охранных зон вновь создаваемых предприятий;
- предложения по режиму и условиям использования земли;
- исходные данные для установления размеров земельного налога, оче- редность осуществления мероприятий, намеченных проектом, порядок перехо- да к пользованию предоставленными участками земли.
Межхозяйственное землеустройство имеет особенности также при меже- вании земель (изменении, восстановлении и закреплении границ объектов зем- леустройства), оформлении сделок с земельными участками и в иных случаях

148 их перераспределения. Примеры некоторых проектов межхозяйственного зем- леустройства показаны на рис.
При межхозяйственном землеустройстве определяются права на предо- ставленные земельные участки на основе утвержденных проектов, выдаются новые свидетельства (или другие документы) на право собственности, владения и пользования землей или вносятся изменения в существующие.
Межхозяйственное землеустройство должно быть экономически эффек- тивным, поэтому проект подкрепляется расчетами, показывающими, насколько проектируемое землевладение (землепользование) соответствует производ- ственным или социальным потребностям хозяйства и какой экономический или социальный эффект дает предлагаемая организация территории.
8.3. Внутрихозяйственное землеустройство
Внутрихозяйственное землеустройство проводится на территории кон- кретных сельскохозяйственных предприятий (организаций) различных органи- зационно-правовых форм (акционерных обществ товариществ, сельскохозяй- ственных кооперативов, госхозов и т.д.), крестьянских (фермерских) и иных хо- зяйств, занимающихся сельскохозяйственным производством.
Необходимость внутрихозяйственного землеустройства определяется тем, что сельскохозяйственные предприятия часто имеют достаточно большие площади землевладения (землепользования) и сложную производственную структуру. Самостоятельно, без научно обоснованного проекта, разработанного специалистами - инженерами-землеустроителями, хозяйства не могут рацио- нально организовать свою территорию и эффективно использовать и охранять землю.
Внутрихозяйственное землеустройство осуществляется после того, как проработаны и решены в экономическом, экологическом, правовом и техниче- ском отношениях все вопросы организации данного землепользования (земле- владения), то есть после завершения межхозяйственного землеустройства и вы- дачи землевладельцу (землепользователю) необходимых документов на право собственности на землю, аренду и т. д. Оно может проводиться при наличии