Файл: Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 04.12.2023
Просмотров: 525
Скачиваний: 10
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
29 1. Земля – самый надежный объект вложений в недвижимость. С течени- ем времени при рациональном использовании она не изнашивается, как другие объекты недвижимости; напротив, ее цена, как правило, постоянно возрастает.
2. Земля– базовый элемент имущественных отношений, главная состав-
ляющая рынка недвижимости.
Поскольку земля является пространственным базисом для размещения всех других объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, имуществен- ный оборот (купля-продажа, залог и т. п.) зданий, сооружений, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений практически невозможен без проведения соответствующих операций с земельными участками, на которых эти объекты расположены.
3. Земля – объект всеобщих земельно-имущественных интересов и сквоз-
ной фактор воспроизводства.
В стадии производства земля через свои ценовые параметры входит в за- тратную составляющую, определяя величину общественно необходимых и ин- дивидуальных издержек. Изъятие земельной ренты через механизм земельных платежей (налога, аренды) включает земельный фактор в сферу распределения.
Пространственные (территориальные) и производительные свойства земельных участков оказывают влияние на направление, интенсивность и скорость движе- ния созданного продукта, что определяет участие данного фактора в сфере об- ращения и потребления. Таким образом, земля входит во все составляющие ча- сти воспроизводственного процесса (производство, распределение, обмен, по- требление) и представляет всеобщий экономический интерес.
4. Земля – один из основных факторов интенсификации инвестиционных
процессов в условиях рыночной экономики. Она обладает способностью не толь- ко генерировать доход в сфере производства за счет роста плодородия и других производительных свойств, но и наращивать цену в сфере товарного обраще- ния. Поэтому земля является надежной и эффективной сферой вложения и обо- рота капитала.
30 5. Земля – особый объект имущественных отношений и специфический
вид товара. Земельный участок, как и любой объект недвижимости, нельзя
«физически изъять» и перенести в другое место, использовать и амортизиро- вать без остатка, переработать и растворить в другом виде продукции (товара).
В связи с этим необходимо обеспечить должный контроль за использованием земли. Например, перед арендаторами необходимо поставить условие, чтобы использование земельных участков не приводило к хищническому их исполь- зованию и чтобы в конце срока аренды их плодородие было не ниже исходного.
6. Земля – с улучшением ее производительных и территориальных свойств
за счёт землеустройства может рассматриваться как фактор повышения
конкурентоспособности сельскохозяйственных организаций.
Особенности земли как главного средства производства, ее пространствен- ная ограниченность и незаменимость предполагают:
- формирование земельной собственности (определение границ, местопо- ложения, площади, ограничений в использовании, обременений земельных участков);
- осуществление юридически грамотных, технически правильных и эконо- мически эффективных мер по перераспределению земельной собственности, разделению и объединению земель, ликвидации недостатков в их использова- нии;
- создание специальных земельных фондов, для поддержки земельного оборота (продажа земельных участков государственными и муниципальными органами власти и управления, организация конкурсов и аукционов и т. п.);
- организацию действенного контроля за использованием земли, проведе- нием земельно-имущественных операций, земельным товарооборотом;
- реализацию системы мер по предотвращению незаконного оборота земли, ее деградации в процессе хозяйственного использования.
Контрольные вопросы и задания 1. Перечислите основные функции земли в природе и
обществе. 2. В чем состоит значение земли как природного объекта и природного ресурса?
3. В каких случаях земля является предметом труда? Средством труда? Всеобщим сред-
ством производства? 4. Какова роль земли в различных отраслях экономики страны? 5. По-
чему земля - главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве? 6. Чем отлича-
31
ется земля от других средств производства? 7. Что относится к средствам производства,
неразрывно связанным с землей? 8. Какое определение понятия «земля» принято в земле-
устройстве? 9. Назовите особенности земли как объекта имущественных отношений. 10.
Какие действия необходимы для организации рационального использования земли как объек-
та недвижимости?
1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 18
Глава 2. Земельный строй и земельные реформы
2.1. Земельные отношения и земельный строй
Как уже отмечалось ранее, в любом обществе земля кому-то принадлежит.
Она может находиться в государственной, муниципальной или частной соб- ственности, во владении или пользовании, в обороте и т. п. В различных сферах хозяйственной деятельности земля является пространственным базисом, необ- ходимым условием процесса производства. В сельском и лесном хозяйстве она также служит главным средством производства.
Конкретные участки земли используются по-разному в зависимости от их качества, местоположения и других свойств. Поэтому между различными субъ- ектами (физическими и юридическими лицами, государственными органами) неизбежно устанавливаются определенные взаимоотношения по поводу ис- пользования земли. Участки регистрируются, покупаются, арендуются, закла- дываются, дарятся, делятся, укрупняются, передаются по наследству, за них уплачивается земельный налог и т. д.
Земельные отношения – этообщественные отношения, связанные с при-
своениемземельных участков, владением, пользованием и распоряжением ими.
Возникают они между гражданами, предприятиями, государственнымиоргана- ми идругими субъектами хозяйственной ииной деятельности. Урегулирован- ныезаконом, они приобретают форму земельныхправоотношений, непосред- ственным объектом которых являются земельные участки разнойплощади, ме- стоположения, качества и назначения.
Земельные отношения являются составнойчастью общественных отноше- нийи по своей природе относятся к экономическому базису общества. Следо- вательно,они находится под влиянием объективно действующих экономиче- ских законов и закономерностей. Например, закон стоимости в определенной
32 степени влияет на спрос и предложение земельных участков на рынке недви- жимого имущества, уровень платежей за землю и цены на нее.
Вместе с тем в любой общественно-экономической формации земельные отношения не могут существовать сами по себе. Всегда имеется соответствую- щий механизм ихправового и экономического регулирования, а также государ- ственные организации, приводящие и действие этотмеханизм, образующий зе- мельный строй общества.
Земельный строй - это система общественногои государственного
устройства, характеризующаяся определенными земельными отношениями и
соответствующей политической организацией их регулирования. Другими словами, земельный строй это определенный государственный порядок ис- пользования земли.
Например, до 1917 г. в России имелся земельный строй, основанный на многообразии форм собственности на землю. В стране существовали: общин- ное землепользование, помещичье и крестьянское частное землевладение, цер- ковное и монастырское землевладение, казенное (государственное) землеполь- зование и др. В результате революции 1917 г. произошел переход к новому зе- мельному строю, базирующемуся на исключительной государственнойсоб- ственности наземлю, колхозном и совхозном землепользовании. После 1991 г. ситуациявновь радикально меняется.
Таким образом, земельный строй общества со временем можетизменяться как путем эволюции (постепенных поэтапных преобразований), так и револю- ционными методами. Так, известный Декрет о земле, принятыйII Всероссий- ским съездом Советов в октябре 1917 г., устанавливал, что вся земля – государ- ственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, май- оратная, частновладельческая, общественная, крестьянская и т. д. – отчуждает- ся безвозмездно, обращается во всенародное достояние ипереходит впользо- вание всех трудящихся на ней.
Помещичьи, удельные, монастырские и другие нетрудовые земли подле- жали конфискации и переходили со всем живым и мертвым инвентарем, уса-
33 дебными постройками и всеми принадлежностями в распоряжение волостных земельных комитетов и уездных Сонетов крестьянских депутатов.
Право пользования землей получали все граждане без различия пола, же- лающие обрабатывать ее своим трудом, при помощи своей семьи или в това- риществе. Наемный труд не допускался.
Землепользование устанавливалось уравнительное. Земля распределялась между трудящимися в зависимости от местных условий по трудовой или по- требительской норме.
Формы землепользования выбирались совершенно свободно – подворная, хуторская, общинная, артельная – по усмотрению самих крестьян.
Это типичный пример революционного преобразования земельного строя страны. Государство, так или иначе, воздействуя на земельный строй, осу- ществляет земельную политику.
Земельная политика представляет собой деятельность по регулирова-
нию земельного строя, отношений между классами, социальными группами,
отдельными землевладельцами и землепользователями по поводу присвоения,
владения, пользования и распоряжения землей.
Земельная политика всегда проводится в интересах господствующих групп общества лицами, стоящими у власти. При этом используются различные меры: правовые (административные), экономические, организационные.
Правовые меры (административные) содержат в себе моменты обязатель- ности, властного принуждения. Они регулируют земельные отношения на ос- нове земельного законодательства, гражданского, административного и других отраслей права.
Экономические меры стимулируют развитие земельных отношений, ис- пользуя инструменты налогообложения, кредитования, целевого финансирова- ния и субсидирования, влияя на экономические интересы землевладельцев и землепользователей.
34
Организационные меры обеспечивают развитие земельных отношений пу- тем организации переселения в районы нового освоения, создания различного рода кооперативов и товариществ, подготовки квалифицированных кадров и т, д.
Земельная политика государства может осуществляться различными орга- нами законодательной и исполнительной власти, судебными, финансовыми, банковскими службами, различными комитетами. Однако в связи с наличием у данных органов множества других функций, связанных с реализацией внешней и внутренней политики, возникает объективная потребность в создании специ- альных землеустроительных органов, относящихся к политической надстройке общества и решающих в первую очередь задачи проведения в жизнь земельной политики государства.
Землеустроительные органы, а также другие государственные службы осуществляют управление земельными ресурсами –целенаправленное воздей- ствие на систему использования и охраны земель в интересах развития эконо- мики страны.
В России управление земельными ресурсами осуществляется на государ- ственном (федеральном, субъекта Российской Федерации) и муниципальном уровнях. Управлять земельными ресурсами в пределах своих владений могут также отдельные юридические и физические лица.
Основные функции любого управления – планирование, учет, организация и контроль. Соответственно главными функциями государственного управления
земельными ресурсами являются:
- информационное обеспечение управления земельными ресурсами, вклю- чая изучение земель, оценку её качественных свойств, инвентаризацию земель, государственный кадастровый учет земель (государственный кадастр недвижи- мости), государственный мониторинг земель, государственную кадастровую оценку земель;
- регистрация прав на земельные участки;
- прогнозирование и планирование использования и охраны земель;
- зонирование территории для целей управления;
35
- организация рационального использования и охраны земель в системе землеустройства;
- создание правового, экономического и организационно-хозяйственного механизмов регулирования земельных отношений;
- контроль за использованием и охраной земель и федеральный государ- ственный надзор за проведением землеустройства.
Земельные реформы, проводимые государством, являются наиболее кар- динальными формами управления земельными ресурсами.
Земельная реформа – это осуществляемое государством, законодатель-
но оформленное изменение земельного строя, как правило, включающее преоб-
разование форм собственности на землю, передачу земли от одних собствен-
ников и пользователей другим, изменение форм устройства территории в со-
ответствии с изменившимся земельным законодательством. Такая реформа предполагает осуществление комплекса правовых, экономических, технических и организационных мер, обеспечивающих переход к новым формам собствен- ности на землю, землевладения и землепользования.
Например, нынешняя земельная реформа в Российской Федерации начина- лась в соответствии с Законом РСФСР «О земельной реформе» (1990 г.); поста- новлением Совета Министров РСФСР от 18 января 1991г. №30, утвердившим
Республиканскую программу проведения земельной реформы; Указом Прези- дента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР».
В ходе данной земельной реформы решались следующие задачи:
- ликвидация монополии государственной собственности на землю и пере- ход к многообразию форм земельной собственности;
- реализация прав каждого гражданина на получение земли;
- переход к платному землепользованию;
- перенос центра тяжести управления земельными ресурсами на местные органы власти (децентрализация);
36
- обеспечение свободного развития всех разрешенных законом форм зем- левладения и землепользования;
- развитие земельного оборота;
- соблюдение важнейших приоритетов в области охраны земельных ресур- сов.
Денежные средства, необходимые для осуществления земельной реформы, формировались за счет:
- прямых поступлений из бюджета при осуществлении утвержденных про- грамм земельной реформы;
- платы за землю (земельного налога и арендной платы);
- компенсационных платежей за сельскохозяйственные угодья, изымаемые для несельскохозяйственных целей;
- отчислений от продажи земли и иной недвижимости;
- отчислений, связанных с регистрацией земельных участков в различных реестрах;
- целевых государственных дотаций и отчислений от прибыли предприя- тий, направляемых на осуществление земельной политики, организацию раци- онального использования и охрану земли;
- других источников (пени, штрафы, международная помощь и т.д.).
Основная тяжесть работ по реализации земельных реформ всегда ложится на уполномоченные государством землеустроительные органы. Они могут дей- ствовать в составе правительства, как это имело место в Российской Федера- ции, Китае, Швеции, или же носить негосударственный характер (как, напри- мер, в Дании, ряде штатов США), работая по схеме государственного заказа.
Практика многих стран (в частности, Швеции, Германии, США) показыва- ет, что эффективныйэкономический механизм регулирования земельных от- ношений нуждается в соответствующей инфраструктуре. Например, земельные
суды существуют для разрешения земельных споров, земельные банки и служ-
бы оценки недвижимости – для обслуживания земельного оборота, залога зем- ли и проведения других финансовых операций, земельные инспекции— для