Файл: 1. Содержательная характеристика деятельности по управлению недвижимостью.docx

3.1 Определение срока окупаемости (Т_ок)

Период окупаемости – это число лет необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода.
,
где: Т₁ – число лет, предшествующих году окупаемости;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Таблица 3.1. Вариант А

Показатели	Период (год)
	0	1	2	3	4	5	6
	Нач. 2007	Кн. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Денежный поток, тыс. руб	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,
Коэффициент дисконтирования	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб.	-13500	-387,69	2259,39	2340,73	2050,89	1789,07	48473,55
Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-13500	-13887,69	-11628,30	-9287,57	-7236,68	-5447,60	43025,95

лет

Таблица 3.2. Вариант B

Показатели	Период (год)
	0	1	2	3	4	5	6
	Нач. 2007	Кон. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Денежный поток, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
Коэффициент дисконтирования	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб.	-14050	-429,23	803,49	924,05	872,26	807,84	47633,81
Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-14050	-14479,23	-13675,75	-12751,69	-11879,44	-11071,60	36562,21

---

лет

Таблица 3.3. Вариант C

Показатели	Период (год)
	0	1	2	3	4	5	6
	Нач. 2007	Кон. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Денежный поток, тыс. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коэффициент дисконтирования	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб.	-15450	-392,31	3321,63	2977,07	2549,83	2179,00	47875,11
Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-15450	-15842,31	-12520,67	-9543,60	-6993,77	-4814,77	43060,34

лет

3.2 Определение чистого дисконтированного дохода (ЧДД)

Чистый дисконтированный доход – это разница межу текущей стоимостью прибыли и затратами на инвестиции.

Схема расчета ЧДД:

1. определяется текущая стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов;

2. суммируется текущая стоимость будущих доходов;

3. сравнивается суммарная стоимость дохода с величиной затрат по проекту:

---

- для разовых инвестиций расчёт ЧДД можно представить как:
,
где Р_1, Р_{2, . . . ,}Р_к - годовые денежные поступления в течение n лет;

к - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;

n – продолжительность расчётного периода;

К_о – разовые инвестиции или вложенный капитал;

Е – процентная ставка;

– коэффициент дисконтирования;

– накопленная величина дисконтированных поступлений.

- при последовательном инвестировании в течение m лет ЧДД определяется как:
,

где К _j – отток средств.

Воспульзуемся результатами расчетов таблиц 3.1-3.3.

Чистый дисконтированный доход для варианта А:

ЧДД_А= 2259,39+2340,73+2050,89+1789,07+48473,55-(13500+387,69)=

=43025,94 тыс. руб.

Чистый дисконтированный доход для варианта Б:

ЧДД_Б=803,49+924,05+872,26+807,84+47633,81-(14050+429,23)=

=36562,22 тыс. руб.

Чистый дисконтированный доход для варианта С:

ЧДД_С=3321,63+2977,07+2549,83+2179,00+47875,11-(15450+392,31)=

= 43060,33 тыс. руб.

3.3 Определение внутренней нормы доходности (ВНД)

Внутренняя норма доходности – это норма прибыли, при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции.
,
где Р_1, Р_{2, . . . ,}Р_к - годовые денежные поступления в течение n лет;

к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;

n – продолжительность расчётного периода;

ВНД – внутренняя норма доходности.

Схема расчета ВНД:

1. 
   выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость будущих доходов по проекту;
   
2. 
   сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущих стоимостей будущих доходов;
   
3. 
   если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает 0-ого значения ЧДД, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:
   

• 
  если ЧДД>0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;
  
• 
  если ЧДД<0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной;
  

---

4. 
   Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости будущих доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту;
   
5. 
   Рассчитываем внутренние нормы доходности проекта методом интерполяции.
   

ВНД для варианта А:

1.ЧДД = 56913,63 – 13887,69 = 43025,94 > 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:
3818,37 +5142,59 +5857,55 +6642,71 +

+233972,59 = 13230,44

3.ЧДД=13230,44-(13500+504 )=13230,44-13796,48= -566,04< 0
4. Составляем пропорцию:





Х=39,48

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+39,48 =69,48 %

ВНД для варианта B:

1.ЧДД=51041,45–14479,23= 36562,22> 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:
1357,89 +2030,14 +2491,25 +2999,45 +

+229919,31 = 10917,98

3. ЧДД=10917,98-(14050+558 )= 10917,98-14378,24= -3460,26< 0
4. Составляем пропорцию:




Х= 36,54
5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+36,54 = 66,54%

ВНД для варианта C:

1. ЧДД= 58902,65-15842,31 = 43060,34 > 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:
5613,56 +6540,63 +7282,56 +8090,48 +

+231084,02 = 14289,08

3. ЧДД=14289,08-(15450+510

---

)= 14289,08-15750= -1460,92< 0

4. Составляем пропорцию:




Х= 38,69
5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30 +38,69 = 68,69%

3.4 Определение модифицированной ставки доходности (MIRR)

Схема расчета MIRR:

1. 
   Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;
   
2. 
   Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, инвестируются по безрисковой ликвидной ставке;
   
3. 
   Составляется модифицированный денежный поток;
   
4. 
   Рассчитывается модифицированная ставка доходности по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.
   

MIRR для варианта А:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке 504,00 =484,62

3) Общие затраты в настоящий момент 13500+484,62=13984,62тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД:

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток,у.е.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Модифицированный денежный поток	-13984,62	-	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
MIRR	69,31

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 56913,63 тыс. руб.

---