ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 11.12.2023
Просмотров: 167
Скачиваний: 4
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
17 3. Кадастр коммуникаций (улично-дорожная сеть, инженерные коммуникации).
4. Кадастр геологический (геологические и гидрологические условия, характеристики грунтов).
5. Кадастр водный (внутригородские водоемы, водопотребление, водозабор, водосток и водоотвод).
6. Кадастр зеленых насаждений (виды и назначение, характеристика состояния зелёных насаждений).
7.
Кадастр экологический
(состояние воздушной среды, загрязненность вод и земель, зашумленность).
8. Кадастр социально-экономический (население, медицина, образование и культура, сфера обслуживания, промышленность).
Состав подсистем по мере развития может изменяться в зависимости от потребностей служб города. Каждая из подсистем может определенное время функционировать самостоятельно. Для каждой подсистемы определяется круг потребителей информации и вид запросов.
Основа системы городского кадастра и связующее звено подсистем - городские карты и планы.
В процессе своей деятельности городской кадастр обеспечивает органы государственной власти и местного самоуправления информацией об объектах недвижимости и территориальных зонах с целью:
- учета, оценки, контроля, планирования и регулирования использования земельных ресурсов и прочно связанной с землей недвижимости на территории города;
- установления обоснованной с точки зрения эффективного использования территориальных ресурсов величины платы за землю и прочно связанную с землей недвижимость посредством сбора налогов и взимания арендной платы;
- обеспечения необходимых условий осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и гарантий прав правообладателей на объекты недвижимости.
К основным особенностям городского кадастра можно отнести то, что он решает комплексные задачи развития территории со сложной инфраструктурой. Одна и та же территория может принадлежать нескольким владельцам. Это делает сложной актуальную для городов задачу распределения территорий и сбор налогов.
Исходя из классификации кадастров, Городской (территориальный) кадастр является многоцелевым, многовидовым муниципальным кадастром. Он разрабатывается и формируется для всей территории конкретного муниципального образования как самостоятельная информационная система.
18
1.4. Единый государственный реестр недвижимости
Объектами ЕГРН являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, и иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости).
Эти объекты в Кадастре недвижимости учитываются, т.е. проходят процедуру «кадастрового учёта». Государственный кадастровый учёт недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории
Российской
Федерации
кадастровый
номер, присваиваемый
Росреестром.
В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров Росреестр осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее - единицы кадастрового деления).
Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.
Кроме объектов недвижимости, учитываемых в ЕГРН, в кадастр недвижимости вносятся сведения о некоторых границах и зонах.
Так, обязательно в ЕГРН вносятся границы:
- зон с особыми условиями использования территорий;
- территориальных зон;
- территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия);
- особо охраняемых природных территорий;
- особых экономических зон;
- охотничьих угодий;
- территорий опережающего социально-экономического развития;
- зон территориального развития в Российской Федерации;
- игорных зон;
19
- лесничеств, лесопарков;
- Государственная граница Российской Федерации;
- границы между субъектами Российской Федерации;
- границы муниципальных образований;
- границы населенных пунктов;
- береговые линии (границы водных объектов).
Сведения о границах, которые внесены в ЕГРН, имеют неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории
Российской Федерации идентификационный реестровый номер (далее - реестровый номер границ), присваиваемый Росреестром.
20
ТЕМА 2
ОБЪЕКТЫ ГОРОДСКОГО КАДАСТРА
2.1. Понятие объекта недвижимости
Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Основным критерием отнесения вещи к недвижимости является её прочная связь с землёй, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба её назначению невозможно.
Определение объекта недвижимости дано в статье 130 Гражданского
Кодекса Российской Федерации: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Прочная связь с землёй (их неподвижность), является основным признаком объектов недвижимости.
Основным, базовым объектом недвижимости является земля, земельные участки. Все прочие объекты недвижимости неотделимы от земли. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения
(как часть здания либо сооружения), а также машино-места - предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Недвижимость обладает следующими свойствами:
1. Полезность. Объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника.
2. Фундаментальность. Объект недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить.
3. Стационарность. Объекты недвижимости связаны с землей, неподвижны.
4. Неповторимость. Каждый объект недвижимости уникален.
5. Ликвидность. Недвижимость обладает низкой ликвидностью - сделки купли-продажи с одним и тем же объектом недвижимости происходят достаточно редко или не происходят вообще.
Недвижимость обладает следующими особенностями:
21 1) недвижимость невозможно перемещать на другое место без нанесения объекту ущерба;
2) недвижимость прочно связана с землей как физически (имеет фундамент), так и юридически (имеет собственника, правообладателя);
3) объекты недвижимости долговечны, срок их службы составляет десятки лет;
4) недвижимость обладает высокой стоимостью по сравнению с другими материальными вещами;
5) каждая единица недвижимости уникальна по своим физическим характеристикам
- местоположению, площади, составным конструктивным элементам;
6) потеря потребительских свойств недвижимости происходит постепенно по мере износа составляющих её элементов;
7) на стоимость недвижимости особенно влияет рядом находящееся новое строительство;
8) сделки с недвижимостью строго регулируются государством;
9) полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади.
Объекты недвижимости могут быть простыми (здание, сооружение, помещение, земельный участок) и составными - едиными.
Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке.
Под единым объектом недвижимости понимается:
- предприятие в целом как имущественный комплекс (земельный участок с цехами, складами, гаражами, административным корпусом и т.д.),
- земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть здание (сооружение), обособленные водные объекты, многолетние насаждения, инженерные сооружения и сети, элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, например домовладение.
Объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменениям и проходят следующие этапы жизненного цикла:
1) формирование - это образование земельного участка; постройка здания или сооружения (т. е. создание нового объекта недвижимости);
22 2) эксплуатация - включает использование, функционирование и развитие, т. е. расширение, улучшение или реконструкцию;
3) прекращение существования - это снос, естественное разрушение или ликвидация объекта. В случае земельного участка прекращение существования происходит в случае раздела земельного участка на несколько других, либо объединение с другим земельным участком.
Недвижимое имущество является объектом различных сделок и находится в свободном гражданском обороте (за исключением земельных участков и объектов, ограниченных в обороте или выведенных из гражданского оборота законами РФ)
При гражданском обороте и сделках с объектами недвижимости требуется оценить её стоимость, т.е. рассчитать денежный эквивалент недвижимости в конкретный момент времени. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:
стоимость обмена и стоимость в использовании.
Стоимость обмена применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости. Эта стоимость называется «рыночная».
Стоимость в использовании выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с другими альтернативными вариантами использования объекта недвижимости и других целей. К видам стоимости в использовании относятся: инвестиционная; балансовая; кадастровая; восстановительная; стоимость замещения.
Наиболее важна Кадастровая стоимость - стоимость земельного участка или объекта капитального строительства, определяемая методами государственной массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. Кадастровая стоимость применяется для налогообложения недвижимости, а также при продаже либо сдаче в аренду государственных и муниципальных объектов недвижимости и для других целей.
2.2. Земли и земельные участки. Особенности городских
земельных участков
Земля - один из основных видов природных ресурсов, главное средство производство в сельском хозяйстве; объект гражданских прав с особым правовым статусом, призванным обеспечить охрану и воспроизводство земельных ресурсов в интересах будущих поколений.
Юридически понятие «земля» отождествляется с понятием «территория».
23
Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д.
Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей, имеет определенный правовой статус, который определяет форму законного владения, целевое назначение и разрешенное использование.
Когда мы говорим о земле как объекте земельных правоотношений, мы имеем в виду землю не в ее естественном состоянии, а землю, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права - объектом земельного правоотношения. Однако в большинстве случаев объектом земельных отношений является не земля как объект природы или ресурс, а земельный участок - индивидуализированная в установленном порядке часть поверхности земли.
Статья 6 Земельного Кодекса РФ выделяет 3 вида объектов земельных отношений:
- земля как природный объект и природный ресурс;
- земельные участки;
- части земельных участков.
Субъектами (участниками) земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты
Российской Федерации, муниципальные образования.
Понятие земельного участка является центральным в земельном законодательстве. За рубежом (США, Англия, Швеция и т.д.) под земельным участком понимается конус с вершиной в центре Земли, сечением в земной коре по границе участка и основанием, уходящим вверх. Все, что находится в конусе: недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации, относится к земельному участку.
В Российском законодательстве согласно статье 6 Земельного
Кодекса РФ, «Земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи».
24
Границы этой части земли устанавливаются и закрепляются в ходе проведения кадастровых работ и удостоверяются путём внесения сведений о земельном участке в Кадастр недвижимости.
Когда мы не индивидуализируем конкретный участок земли, мы можем употреблять понятие «зе
мли» или «земля
», также это понятие употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик, следует употреблять понятие «земельный участок».
В состав элементов земельного участка, на которые распространяется право собственности, в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 261) входят находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения.
Все, что ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и его пользование регламентируется Законом РФ «О недрах». Все, что выше земной поверхности и находящихся на ней зданий, строений и сооружений, также принадлежит государству, и его использование регламентируется Воздушным кодексом РФ.
Каждый земельный участок относится к одной из семи категории земель, определённых Земельным кодексом РФ. Именно категория земель определяет, каким образом можно использовать земельный участок в хозяйственной и бытовой деятельности.
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Порядок использования земель внутри той или иной категории установлен соответствующими статьями Земельного Кодекса РФ. Кроме того, разрешаемые виды использования земельных участков на землях населённых пунктов установлены Градостроительным Кодексом РФ.
Категория земель в обязательном порядке указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного