Файл: Введение в профессию городской кадастр.pdf

ВУЗ: Не указан

Категория: Не указан

Дисциплина: Не указана

Добавлен: 11.12.2023

Просмотров: 171

Скачиваний: 4

ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.

25 самоуправления о предоставлении земельных участков; а также в договорах о сделках, предметом которых являются земельные участки.
Собственником, пользователем, владельцем, арендатором земельных участков может быть выбран только такой вид использования, который установлен земельным и градостроительным законодательством, природно-сельскохозяйственным районированием земель, градостроительным зонированием, территориальным планированием,
Правилами землепользования и застройки населённого пункта и землеустроительной документацией.
На одной части земной поверхности, на одном земельном участке, может быть несколько объектов и разных видов использования на разных уровнях (наземный, надземный, подземный). У этих объектов может быть несколько различных собственников и пользователей. Например, земельный участок в населённом пункте, на котором расположен многоэтажный жилой дом: на поверхности земли находится здание, квартиры в нём принадлежат на праве собственности гражданам и расположены выше поверхности земли, линия электроснабжения и телефонизации расположена выше поверхности земли, а под зданием (под поверхностью земли) расположены подземные коммуникации, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию.
Если здания и сооружения можно создать искусственно - построить, то земельные участки имеют совсем другой способ образования. Порядок образования земельных участков установлен главой I.1 Земельного кодекса РФ. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также формируются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, ими же принимается решение о дальнейшем использовании нового образованного земельного участка. Он может быть использован для государственных или муниципальных нужд, либо продан в собственность гражданам или юридическим лицам.
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных


26 участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Вновь образованные земельные участки должны соответствовать установленным предельным минимальным и максимальным размерам.
Эти размеры устанавливаются самостоятельно каждым муниципальным образованием и утверждаются Градостроительным регламентом.
2.3. Объекты капитального строительства
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 1) объект
капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Объектами капитального строительства, подлежащими учёту в
Кадастре недвижимости и иных видах кадастров, являются здания, сооружения и объекты незавершённого строительства. Учитывая, что здания и сооружения состоят из внутренних помещений, каждое помещение как часть здания либо сооружения в случае продажи либо совершения иной сделки, также становится самостоятельным объектом недвижимости и подлежит учёту в Кадастре недвижимости, а права на него регистрируются в Реестре прав на недвижимость.
Здания, сооружения, объекты незавершённого строительства за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к недвижимым вещам.
Законодательство РФ исключает из объектов капитального строительства временные постройки и прямо указывает: «Временные строения и сооружения - это объекты, конструкция которых является сборно-разборной или возможна их перестановка и перемещение на земельном участке с помощью техники; сооруженные без капитальных конструкций (фундаментов, кирпичных стен, подвалов, смотровых ям и т.п.). Примеры временных построек: киоск - строение, которое не имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца; навес - сооружение полузакрытого типа (крыша на опорах с незамкнутыми стенами или без них).

27
В российском законодательстве понятие «объект капитального
строительства» существует с 2005 г. В прежнем законодательстве использовались такие словосочетания, как «объекты недвижимости в градостроительстве» и «объекты градостроительной деятельности».
Рассмотрим подробнее виды объектов капитального строительства
(далее - ОКС).
Краеугольной проблемой современного законодательства является отсутствие определения таких важнейших понятий земельного, градостроительного и гражданского права, как «здание», «строение» и
«сооружение». В юридическом отношении понятия о здании, строении и сооружении всегда связываются с проблемой признания их объектами недвижимого имущества. Немаловажен вопрос о том, какие из зданий, строений и сооружений являются объектами капитального строительства, а какие нет.
Согласно СНиП 10-01-94 здание - это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.
Сооружение - это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций.
Все здания и сооружения ранее обозначались термином «строение».
При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком.
Здания имеют в качестве основных конструктивных частей фундамент, стены, перекрытия, проёмы и крышу. В состав зданий в обязательном порядке входят коммуникации, необходимые для эксплуатации здания, такие как:
‒ система отопления, включая котельную установку для отопления
(если последняя находится в самом здании);
‒ внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами;
‒ внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
‒ внутренние телефонные и сигнализационные сети;
‒ вентиляционные устройства;
‒ подъемники и лифты.
В свою очередь сооружениями признаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, или для осуществления различных


28 непроизводственных функций. Иными словами, если к постройке не
применимы признаки здания, то оно является сооружением.
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например:
‒ нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;
‒ плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;
‒ эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения;
‒ мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил);
‒ автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги
(дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения- ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров;
‒ отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные и автоматические шлагбаумы, постоянные снеговые заборы.
К сооружениям также относятся законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.
Для возведения объектов капитального строительства необходимо получать разрешительную документацию. Без этой документации такие объекты будут признаваться самовольными постройками в силу ст. 222
Гражданского кодекса РФ.
Из этого правила есть ряд исключений. В частности, получения разрешительной документации не требуется при:
‒ строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;


29
‒ строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
‒ строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Здания изучает наука Типология, классифицирующая их по общим признакам:
‒ функциональному назначению;
‒ типам;
‒ объемно-планировочным параметрам;
‒ закономерностям формообразования;
‒ градостроительным функциям и требованиям к ним;
‒ эксплуатационным качествам.
По функциональному назначению здания подразделяются на четыре основные группы, соответствующие основным видам человеческой деятельности: быту, труду и общественно-административной деятельности:
1) общественные здания;
2) жилые здания;
3) промышленные здания;
4) здания и сооружения, предназначенные для нужд сельского хозяйства.
Каждая из этих групп имеет в свою очередь собственную типологическую структуру в зависимости от функционального назначения зданий, или их специфики. Основным признаком зданий, по которому определяют принадлежность его к той или иной группе, является назначение здания определенного типа для определенной цели.
Например: общественные здания классифицируются по областям культурно-бытового обслуживания населения:
1) здравоохранение;
2) наука, просвещение и обучение;
3) воспитание и обучение;
4) физкультура и спорт;
5) массовый отдых;
6) транспорт и связь;
7) общественное питание;
8) торговля;
9) хозяйственно-бытовое обслуживание;
10) управленческо-административная деятельность;
11) коммунальные предприятия.

30
По объемно-планировочным параметрам здания классифицируют по этажности, планировочным схемам, функциональному зонированию зданий на генеральном плане и помещений в самом здании.
Например: жилые здания подразделяют на следующие типы: одноквартирные; блокированные; секционные; коридорные, коридорно- секционные; галерейные, галерейно-секционные.
Основными частями зданий являются
помещения - это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами (стенами), не имеющими разрывов.
Объекты незавершённого строительства — объекты, строительство которых приостановлено, в основном, из-за отсутствия финансовых средств и материально-технического обеспечения. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершённого строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Однако они могут быть проданы, либо заложены в банк под кредит, что объясняет необходимость их учёта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как самостоятельного объекта капитального строительства.
Также самостоятельными объектами гражданских прав, на которые распространяется обязательное требование учёта и регистрации в ЕГРН, являются части зданий и сооружений, такие как помещения (в том числе квартиры) и машино-места.
Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Машино-место - это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Все объекты недвижимости обладают характеристиками, позволяющими отличить один объект недвижимости от другого. Условно эти характеристики можно разделить на три группы:
1) физические характеристики;
2) правовые характеристики;
3) экономические характеристики.


31
Физические
характеристики присущи самому объекту недвижимости и не зависят от изменений законов и иных нормативно- правовых актов. К физическим характеристикам относятся:
‒ площадь (для земельных участков, зданий, помещений или машино-мест);
‒ протяжённость, глубина, высота (для сооружений);
‒ местоположение на территории (координаты поворотных точек границ);
‒ этажность (для зданий);
‒ местоположение на этаже (для помещений). и ряд других характеристик.
Правовые характеристики присваиваются объекту недвижимости решениями органов государственной власти и местного самоуправления.
Такими характеристиками являются:
‒ категория земель (для земельных участков) устанавливается нормативно-правовым актом;
‒ вид разрешённого использования (выбирается исходя из
Градостроительного регламента муниципального образования);
‒ кадастровый номер (присваивается объекту недвижимости
Росреестром при государственном кадастровом учёте);
‒ адрес (присваивается органом местного самоуправления из
Муниципального адресного реестра);
‒ вид права на объект недвижимости (устанавливается решениями государственных и муниципальных органов);
‒ правообладатель - собственник, пользователь, арендатор
(изменяется в результате сделок с объектом недвижимости); и другие характеристики.
Группа экономических характеристик объекта недвижимости состоит из кадастровой стоимости, размера арендной платы, выкупной цены и других характеристик.
При государственном кадастровом учёте объекта недвижимости все эти характеристики вносятся в ЕГРН.
Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета, являются с одной стороны - Росреестр, а с другой стороны - собственники недвижимого имущества и обладатели иных прав на него, а также кадастровые инженеры, нотариусы, суды и судебные приставы- исполнители.

32
2.4. Виды прав на объекты недвижимости
Каждый объект недвижимости, будь то земельный участок или объект капитального строительства, имеет своего хозяина - обладателя
прав на объект недвижимости, т.е. правообладателя.
Человек не рождается собственником недвижимости. Право на объекты недвижимости возникает либо «в силу закона», либо приобретается в результате различных видов сделок с недвижимостью.
Собственниками объектов недвижимости могут являться:
‒ граждане Российской Федерации;
‒ иностранные граждане (за исключением земельных участков, расположенных на приграничных территориях);
‒ лица без гражданства;
‒ российские и иностранные юридические лица;
‒ международные организации;
‒ Союзное государство;
‒ иностранные государства;
‒ Российская Федерация;
‒ субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального подчинения);
‒ муниципальные образования
(административные районы, городские и сельские поселения);
‒ органы государственной власти Российской Федерации;
‒ органы государственной власти субъектов
Российской
Федерации;
‒ органы местного самоуправления.
Только собственник вправе распоряжаться объектом недвижимости по своему усмотрению - продавать, дарить, менять, разделять, закладывать объект в банк под кредит, - иными словами, совершать
сделки со своим собственным имуществом. Однако распоряжаться можно только теми объектами, которые учтены в Кадастре недвижимости и право на которые зарегистрировано в Реестре прав на недвижимость.
Поэтому все лица, обладающие объектами недвижимости, заинтересованы во внесении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости - ЕГРН.
В силу закона правом собственности на землю и другие природные ресурсы обладает государство (Российская Федерация и субъекты РФ).
Муниципальные образования приобретают право собственности на земельные и природные ресурсы в порядке, установленным специальным федеральным законом о разграничении прав собственности на землю в
Российской Федерации.