Файл: ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 216 Об определении рыночной стоимости объектов оценки.pdf

Обоснование вносимых корректировок

В случае если различий по какому-либо элементу сравнения не выявлено, корректировка приравнивалась нулю. В случае различия оцениваемого объекта недвижимости и объектов аналогов по какому-либо элементу сравнения, оценщиками вносились соответствующие поправки.

Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав

Передаваемые имущественные права

Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в предоставленном перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объёме: владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости без тех или иных ограничений и обременений. Объект оценки и найденные аналоги находятся в собственности, поэтому корректировка по данному параметру не производилась.

Обременения

Все объекты аналоги свободны от обременений. Корректировка не требуется, так как по техническому заданию данный фактор не учитывается при определении рыночной стоимости Объекта оценки.

Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки

Нетипичные условия финансирования

Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчётов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типа:

- расчёт покупателя с продавцом за счёт собственных средств и на дату продажи;

- получение покупателем кредита у финансовой структуры (банк, финансовая компания и т.п.) для приобретения объекта недвижимости

- финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

В данном случае, Оценщик исходил из допущения финансирования сделки по первому (типичному) варианту: расчёта собственными средствами или привлечение заёмных средств на дату продажи, т.к. иной информации по объектам аналогам не установлено, а первый вариант расчётов является наиболее распространённым на данном сегменте рынка недвижимости.

Корректировка по данному параметру не вводилась.

Условия продажи

Особые условия продажи

Поправка на условия финансирования отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны продажа может произойти по цене выше рыночной, если, например, для покупателя будет существенно увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия. Поскольку оценщик анализировал объекты, выставленные на продажу, информация по которым находятся в свободном доступе, и в качестве аналогов не рассматривались предложения на продажу с пометкой «срочно», то разумно предположить, что сделки с сопоставимыми объектами будут проводиться на типичных условиях.

Условия продажи при совершении сделки с объектами аналогами и объектом оценки одинаковы, следовательно, величина поправки равна нулю.

Условия рынка

Разница между ценой предложения и ценой сделки (торг)

Следует отметить, что в текущих экономических условиях России на дату оценки метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о реальных сделках является «закрытой» информацией. Наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные объекты, выставленные на свободную продажу. По мнению оценщиков, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

Так как в качестве аналогов использовались предложения на рынке, то необходимо скорректировать аналоги на различие между ценой предложения и ценой сделки, то есть на торг. В данном случае поправка на торг определялась на справочника оценщика недвижимости-2017 «Земельные участки. Корректирующие и территориальные. Скидки на тор. Коэффициент капитализации» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2017 «Земельные участки. Корректирующие и территориальные. Скидки на тор. Коэффициент капитализации» под ред. Лейфера Л.А.

Верхняя граница диапазона может наблюдаться при мотивации продавца срочно заключить сделку, при низкой ликвидности объекта недвижимости, когда объект имеет невыгодное местоположение, большую площадь, нетипичную для рынка продажи, либо, когда предлагается к продаже «срочно». Поправка по нижней границе принимается в обратном случае. В данном случае, корректировка составила -10,3%.

Время продажи

Корректировка на время продажи учитывает изменения уровня цен которые произошли на рынке, а именно – тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи.

Датой оценки является 22 февраля 2019 г. Все объекты аналоги были выставлены на продажу в феврале 2019 г. Корректировка на дату предложения в данном случае не требуется. Это связано с тем, что предложения на продажу объектов-аналогов актуальны на дату проведения расчетов.

Местоположение

Корректировка на удаленность от автомагистралей

В ходе анализа рынка продажи коммерческой недвижимости Московской области былоустановлено, что объекты, расположенные в непосредственной близости от крупных автомагистралей, пользуются повышенным спросом, в связи с престижностью месторасположения, и их стоимость выше, нежели стоимость объектов, находящихся на более значительном удалении.

К_ОА – значение коэффициента корректировки на удаленность для объекта-аналога.

Корректировка не вводилась, объект оценки и объекты аналоги сопоставимы по параметру.

Физические характеристики

Корректировка на общую площадь

Данная поправка отражает изменение (снижение/повышение) стоимости 1 кв. м. недвижимого имущества в зависимости от площади помещения и от востребованности на рынке. Зависимость следующая: стоимость 1 кв. м. тем выше, чем меньшей площадью обладает объект.

Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости зации» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2017 «Земельные участки. Корректирующие и территориальные. Скидки на тор. Коэффициент капитализации» под ред. Лейфера Л.А.

Корректировка не вводилась

Корректировка на категория земель

Категория земель объекта оценки и объектов аналогов – земли населенных пунктов. Корректировка не требуется, так как объект оценки и объекты аналоги сопоставимы по этому параметру.

Корректировка на наличие строений на земельном участке

Корректировка по данному фактору для объектов аналогов не применялась, так как объект оценки оценивается в предположении об отсутствии любых улучшений, а объекты аналоги не застроены.

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Наличие доступных инженерных коммуникаций является важнейшим фактором, определяющим стоимость объектов. Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости 2017 «Земельные участки. Корректирующие и территориальные. Скидки на тор. Коэффициент капитализации» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2017 «Земельные участки. Корректирующие и территориальные. Скидки на тор. Коэффициент капитализации» под ред. Лейфера Л.А.

Корректировка вводилась на основании таблицы приведенной выше.

Другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

Другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

К другим характеристикам (элементам), влияющим на стоимость объектов недвижимости могут относиться иные специфические факторы, нетипичные для данного вида объектов недвижимости. Так как другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость, у объектов-аналогов и оцениваемых объектов не выявлены, корректировка не требуется.

Расчет средневзвешенной стоимости объекта оценки

При введении дополнительных корректировок увеличивается погрешность результата, что негативно сказывается на точности оценки. Поэтому оценщик произвел расчет средневзвешенной стоимости объекта оценки.

На этом этапе оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их.

Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот).

Расчет производился по следующей формуле:

Кi = (1 + ВК1 + ВК2 +…+ ВКi)/n – ВКi, где

Кi – весовой коэффициент i-го аналога;

ВК1, ВК2, ВКi – величины общей валовой коррекции для каждого из аналогов, в долях.

Далее средневзвешенное значение стоимости находится путем перемножения веса соответствующего аналога на величину скорректированной стоимости для соответствующего аналога и последующим сложением полученных величин.

Далее средневзвешенное значение стоимости находится путем перемножения веса соответствующего аналога на величину скорректированной стоимости для соответствующего аналога и последующим сложением полученных величин.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 февраля 2019 г. составляет:

13 007 948 (Тринадцать миллионов семь тысяч девятьсот сорок восемь) руб.

Таблица 11.3. Объекты аналоги для нежилого здания