Файл: ОТЧЕТ No 1/ОЦ-1 от 12 ноября 2019 г. об оценке рыночной стоимости здания общей площадью 940 кв.м.pdf

Приведенные расчеты доказывают, что рынок аренды испытывает не лучшие времена, а доходность коммерческой недвижимости существенным образом упала. В тоже время цены на недвижимость не падают столь стремительно, как арендные ставки. Это говорит о том, что в сложившихся условиях большинство участников рынка арендную доходность объекта не воспринимают как ключевой показатель при принятии решения о цене покупки. Соответственно, результат по доходному подходу формирует итоговую величину стоимости с существенными ограничениями.

Считаем, что отклонение с результатом по доходному подходу носит существенный характер. В тоже время принимая решение о цене покупки потенциальный покупатель подсознательно ориентируется и на затраты по созданию аналогичного объекта, и на его доходность, и на цены других сопоставимых объектов. Поэтому результаты по всем подходам должны участвовать в формировании итоговой стоимости.

В целом результат по затратному подходу признается как достоверный и отражающий затраты на создание аналогичного объекта. Однако не учитывает состояние рынка и кризисные явления в экономике, спад на рынке недвижимости.

Удельный вес, присваиваемый результату по тому или иному подходу, напрямую зависит от вероятности появления потенциального покупателя, который бы ориентировался именно на соответствующие мотивы приобретения: строительство необходимого аналогичного объекта, приобретение уже предлагаемых на рынке, поиск объектов для инвестирования.

Отклонение между результатами по подходам к оценке может отражать разницу между ценами предложения и спроса. В разделе анализа рынка показано, что подобные значительные отклонения на рынке имеют место быть. Теоретически это означает, что объект оценки с равной степенью вероятности может быть продан по значительно отличающимся ценам.

В соответствии с п.30 Федерального стандарта оценки No 7 после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Относительно оцениваемого здания считаем, что в нашем случае таковой интервал – это диапазон между стоимостью по доходному и затратному подходам.

Согласование полученных результатов производится по формуле:

(Сз*Rз + Ср*Rр + Сд*Rд)/ (Rз + Rр + Rд),

где

С - стоимость объекта, рассчитанная по одному из методов;

R - рейтинг каждого метода.

Таблица 6.4. Согласование результатов

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Эффективный возраст объекта оценки принимается:

• равным его фактическому (хронологическому) возрасту при условии нормальной
  технической эксплуатации по соответствующим нормам и правилам и при условии
  надлежащего технического состояния;
• больше его фактического (хронологического) возраста при условии плохой технической
  эксплуатации и техническом состоянии ниже, чем надлежащее;
• и меньше его фактического возраста при условии хорошей технической эксплуатации и
  техническом состоянии выше, чем надлежащее.

В настоящем расчете вместо эффективного срока жизни принимается оставшийся экономический срок жизни к концу прогнозируемого периода владения. Для целей приведенной формулы значение имеет не срок жизни здания как таковой, а срок получения стабильного и гарантированного дохода.

6.3.6 Капитализация чистого дохода

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.
Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие:

• расчет годового чистого операционного дохода;
• расчет коэффициента (ставки) капитализации;

расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле
C = ЧОД / R, где С – рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.
Понятие чистого операционного дохода, его составляющие и расчет уже рассмотрены в предыдущих разделах.
Коэффициент капитализации (R) – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость.
Как уже было указано, капитализация является частным случаем дисконтирования при определенных условиях. По той причине, что принимаемые при выводе формулы данного метода допущения на практике не реализуемы, то для нивелирования возникающих несоответствий в ставку доходности на вложенный капитал вводятся поправки.
Т.е. ставка капитализации конструируется на основе ставки дисконтирования с учетом принимаемой в расчет модели возврата капитала, ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.
Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал, норму возврата капитала, поправку на ожидаемые изменения дохода, поправку на инфляционные ожидания в секторе недвижимости, а в ряде случае и поправку, отражающую отсутствие прямой зависимости между доходами и рыночной стоимостью.
Ставка доходности инвестора на вложенный капитал – это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить, исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости. Экономическое содержание данного показателя и методы его расчета были рассмотрены ранее.
Таким образом, на основе рассчитанного чистого дохода в первый год и ставки капитализации определяется стоимость объекта оценки.