Файл: ОТЧЕТ No 1/ОЦ-1 от 12 ноября 2019 г. об оценке рыночной стоимости здания общей площадью 940 кв.м.pdf

В качестве характеристики ликвидности объекта рассматривается типичный срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. Ликвидность того или иного объекта может быть существенным образом снижена в виду его ряда индивидуальных характеристик, серьезным образом отличающих его от широко представленных на рынке объектов. Это удлиняет требуемый срок экспозиции. Однако в соответствии с концепцией рыночной стоимости продолжительность выставления объекта должна лишь быть достаточной для того, чтобы объект привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей, и не может быть чрезмерной, свидетельствующей о принципиальной невозможности реализации объекта.

То есть срок экспозиции объекта должен быть обычным для аналогичных объектов. При этом критерий аналогичности в этом случае должен учитывать характеристики наиболее широко представленных на рынке объектов. По-другому, срок экспозиции должен быть приемлемым для рынка и его участников. Этим обеспечивается реализация объекта по цене, наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодной из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя (принцип продажи наиболее эффективным образом).

В том случае, когда ликвидность в силу ряда индивидуальных свойств, не характерных для широко представленных на рынке объектов, серьезным образом снижена, то она становиться самостоятельной ценовой характеристикой. При этом речь не идет о расчете так называемой ликвидационной стоимости, а также о рыночной, но учитывающей принципиальную возможность реализации в адекватные сроки.

На основе анализа того, как изменение площади и некоторых других характеристик, сужает или увеличивает число потенциальных покупателей определяется необходимость введения соответствующей корректировки.

Если объект по своим характеристикам значительно уступает широко представленным на рынке объектам, то вероятность его продажи значительно снижается. А потому для привлечения к нему внимания потенциальных покупателей и в целях повышения способности конкурировать с другими объектами потребуется дополнительная скидка.

По той причине, что в федеральных стандартах оценки обособленно закреплено понятие ликвидационной стоимости, но при этом не раскрыты критерии определения "типичности"для срока экспозиции, в оценочной практике ликвидность как характеристика цены рассматривается лишь в разрезе эффекта масштаба, который по сути является частным случаем эффекта ликвидности.

В оценочной практике к одному из ценообразующих факторов зачастую относят «размер или масштаб объекта оценки». Это обусловлено объективными причинами. Небольшие объекты более ликвидны, т.к. количество потенциальных покупателей небольших объектов больше. Крупные объекты недвижимости в состоянии приобрести крайне ограниченное количество лиц.

Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена лишь в тех случаях, когда по данным рынка четко прослеживается закономерность, отражающая снижение удельной стоимости единицы площади объекта при увеличении его общей площади.

Следует отметить, что скидка на масштаб снижается с увеличением площади объекта. Подтвердить корректировки на масштаб рыночными данными, в силу слаборазвитого ранка, не имелось возможности. Поэтому корректировка на масштаб определена на основе «Справочника оценщика недвижимости – 2016. Том III Земельные участки» (научное руководство издания, общее редактирование: Лейфер Л. А., кандидат технических наук, научный руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2016 г., ISBN 978-5-9908684-0-3, Том 3, стр. 180).

В справочнике приведена зависимость удельной цены от величины площади, построен график с наложением степенной линии тренда. Полученная зависимость имеет следующий вид: 1.9152*S -0.094. На основе данной зависимости рассчитываются корректировки на масштаб по формуле:

(1.9152*Sоо-0.094)/(1.9152*Sоа-0.094)-1, где Sоо и Sоа – площадь объекта оценки и объекта-аналога соответственно.

Корректировка на наличие (отсутствие) коммуникаций.

Сопоставляемые земельные участки – аналоги имеют доступ ко всем необходимым коммуникациям. Рассматриваемый земельный участок также имеет доступ к коммуникациям. Введение корректировок по данному фактору не требуется.

Корректировка на физические характеристики участка. Сопоставимые земельные участки имеют приближенно одинаковую прямоугольную форму и относительно ровный рельеф, поэтому соответствующие корректировки не вносятся.

Корректировка на единицу сравнения – площадь земельных участков.

Данная поправка вносится к ценам участков-аналогов, чтобы устранить различия между объектом оценки и аналогами по площади. Поправка вносится от сопоставимых объектов к оцениваемому. Тем самым рассчитывается цена объекта-аналога, имей он ту же самую площадь, что и объект оценки.

Т.е. речь идет об абсолютной денежной корректировке. К цене же удельного показателя поправка не вносится. Для большей прозрачности расчетов в таблице приводятся как абсолютные цены, так и относительные цены (по удельному показателю).

Расчет скорректированной по данному фактору цены объекта-аналога производится путем перемножения удельного показателя цены, полученного после введения предшествующих корректировок, на площадь объекта оценки. Размер же корректировки получается путем нахождения разности между полученной ценой и ценой, сформированной после введения предшествующих корректировок.

Или по другому, что арифметически тоже самое, расчет корректировок может быть производен по формуле: Ц : Sа * (Sо- Sа), где Ц - цена сопоставимого объекта (аналога) после введения предшествующих корректировок; Sа - площадь аналога, кв.м; Sо - площадь оцениваемого земельного участка, кв.м. Приведенная формула выводится чисто математически. Первый множитель в виде дроби показывает стоимость 1 кв.м по объекту аналогу после уже введенных корректировок. Второй разницу в площади между сравниваемыми объектами.

Следует отметить, что получаемые в результате арифметических расчетов значения отображаются как целые числа по правилам округления. Однако в реальности расчет производится с применением компьютерной техники в электронных таблицах Excel без округления промежуточных значений.

С целью обоснования схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов поясняем следующее.

В расчетах при определении рыночной стоимости следует в наибольшей мере исходить из рыночных данных. Все методы, способы и процедуры оценки должны основываться на критериях, имеющих рыночное происхождение. Логика оценщика должна следовать логике основных субъектов анализируемого сегмента рынка. Принципы, лежащие в основе применяемых методов оценки, в максимальной степени должны соответствовать типичной мотивации основных субъектов соответствующего сегмента рынка недвижимости.

В данном случае скорректированные цены по удельному показателю существенным образом отличаются друг от друга (разбег цен от среднего значения +13%/-18%). Поэтому согласование скорректированных цен осуществляется с применением весов значимости. Исходя из принципа осторожности наибольшим значениям присваивается наименьший удельный вес. Связано это с практикой выставления объектов на продажу. Продавцы при первоначальном предложении предпочитают декларировать изначально достаточно высокие цены, дабы не прогадать и не продешевить, а затем в течение определенного срока снижать цену. В результате цены предложений в конкретный момент времени могут с разной степенью отклоняться от возможной в перспективе цены сделки.

Считаем, что подобный эффект можно устранить именно путем присвоения наименьших весов максимальным скорректированным значениям.

Рыночная стоимость рассчитывается путем умножения среднего значения удельных показателей по аналогам на площадь объекта оценки

Таблица 6.1.2 Расчет стоимости земельного участка на основе внесения метода количественных корректировок

Итого: рыночная стоимость земельного участка 2 950 000 руб (округленно).

10.6.2. Расчет затрат на строительство улучшений как новых с использованием сборников Ко-Инвест

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой

стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Информация для расчета

При расчете стоимости замещения, как правило, должна быть также учтена прибыль предпринимателя (прибыль инвестора). Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам, т.е. величина рыночной обоснованной прибыли за организацию и реализацию проекта. В случае оценки объекта недвижимости прибыль инвестора – это величина наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений.
Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Расчет стоимости замещения объекта:

Зсозд = 15 913,21*342,4*1*2,117*1,18*1,3=17 694 478

10.6.3. Определение физического износа улучшений