Файл: ОТЧЕТ No 1/ОЦ-1 от 12 ноября 2019 г. об оценке рыночной стоимости здания общей площадью 940 кв.м.pdf

Износ представляет собой уменьшение с течением времени стоимости объекта под действием различных факторов. Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Физический износ здания (элемента) – величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени. Он выражается в снижении несущих способностей конструкций, старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности, срока службы и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на дату оценки может выражаться соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости (стоимости замещения). Кроме того, физический износ для целей оценки, определяемый как потеря стоимости объекта, может выражаться также через снижение срока службы конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом. При этом может отсутствовать необходимость в проведении каких-либо ремонтных мероприятий. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.

Исправимый физический износ. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неисправимый физический износ. Считается, что износ относится к неисправимому, если затраты на его исправление больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Физический износ определялся экспертным методом, который является наиболее точным и предусматривает следующую последовательность действий:

• визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей оцениваемого здания;
• выявление признаков физического износа и установление их количественных характеристик на основе инструментально-натурного обследования, т.е. установление числа поврежденных участков, определение размеров повреждения (площади, длины, глубины и т.п.);
• сравнение выявленных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенных в ведомственных нормативных материалах.

Например, для оценки физического износа могут использоваться «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН53-86 (р), Госгражданстрой, 1988 г., "Методика определения физического износа гражданский зданий", утвержденная Приказом МинКомХоза РСФСР от 27.10.1970 г. No404, ведомственные строительные нормы (ВСН 58-88р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения", утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. No312.
Для оценки физического износа производственных зданий следует учитывать требования к проведению оценки безопасности эксплуатации производственных зданий и сооружений соответствующих надзорных органов, например требования Госгортехнадзора России, а также соответствующих отраслевых нормативных документов. При этом осуществляется оценка условий эксплуатации конструкций объекта: наличие температурных воздействий, динамических ударных нагрузок, соблюдение условий обеспечения пространственной жесткости и устойчивости каркаса, оценка состояния грунтов основания. Оценка технического состояния конструктивных элементов здания по результатам проведенного обследования осуществляется с учетом произошедших изменений в нормативных документах с анализом соответствия фактического состояния объекта требованиям современной нормативной базы.
Расчет физического износа улучшений приведен в таблице 6.1.4.

Таблица 6.1.4 Расчет физического износа

10.6.4. Анализ признаков функционального износа

Функциональный износ – это потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Факторы, вызывающие физический и функциональный износы, присущи самому объекту недвижимости.

Считаем, что оцениваемый объект носит универсальный характер и не имеет принципиальных недостатков по планировке и конструктивному исполнению.

10.6.5. Анализ признаков функционального и внешнего (экономического) износа улучшений

Внешний износ (экономическое устаревание) характеризует потерю ценности объекта из-за внешних по отношению к нему факторов, находящихся вне контроля собственника. Под внешним (экономическим) износом понимают уменьшение полезности (стоимости) объекта недвижимости в результате изменения таких внешних условий, как социально-экономическая обстановка в регионе, отрасли, экологическое окружение, нормативно-законодательная база, состояние рынка недвижимости, окружение объекта, транспортная и иная инфраструктура района.

Считаем, что риски возникновения внешнего (экономического) износа в данном случае минимальны.

10.6.6. Определение стоимости замещения улучшений с учетом износа

Таблица 6.1.7 Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

10.6.7. Сводный расчет стоимости объекта оценки по затратному подходу

Таблица 6.1.8 Расчет стоимости объекта оценки по затратному подходу

11. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам.

Согласование – получение итоговой величины стоимости объекта оценки как обоснованного обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии с п.28 Федерального стандарта оценки No7 в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Оценщик определяет, в какой степени результат того или иного подхода соответствует данным рынка, не противоречит ли им, руководствуясь критериями согласования, такими как: соответствие используемого подхода цели, назначению оценки, типу оцениваемой недвижимости и т.п.; точность расчетов, прогнозов, предположений, проведенных в рамках применения каждого подхода, достоверность и актуальность использованной информации. На основании проведенного тщательного анализа и профессионального опыта оценщик определяет окончательное значение стоимости путем взвешивания результатов, полученных применением различных подходов.

Имевшиеся в распоряжении оценщиков данные о состоянии оцениваемого объекта позволили использовать при выполнении данной работы затратный подход. Затратный подход в наибольшей степени учитывает затраты на создание подобного объекта. В отличие от подхода сравнительного анализа продаж он не может в полном объеме учесть затруднения в поисках потенциального покупателя, которому необходим был бы объект именно с таким функциональным назначением, а также с особенностями конструктивных и планировочных решений и с данным местоположением. Результат стоимости, полученный применением затратного подхода к оценке недвижимости, не учитывает его коммерческую привлекательность и состояние рынка недвижимости в регионе.

Как правило, отсутствие дефицита земельных участков и каких-либо существенных экономических выгод в зависимости от конкретного местоположения приводит к тому, что цены предложений устанавливаются по принципам затратного подхода. В том случае, если покупатель не находится, цена постепенно снижается. Однако предугадать развитие ситуации, т.е. в какой момент покупатель и продавец сойдутся в цене на пути ее движения вниз, практически невозможно.

Объект оценки фактически размещается в деловой зоне города Казани, вдоль основной транспортной магистрали. По существу здесь имеются определенные условия, которые делают район особо привлекательным для размещения торговых объектов: близость к центральным магистралям, наличие централизованных коммуникаций, парковки.

В тоже время анализ рынка показал, что в городе наблюдается определенный дефицит земель, пригодных под застройку подобными объектами в центральных частях либо вдоль основных транспортных магистралей. Оцениваемое здание носит универсальный характер, не имеет принципиальных недостатков по планировке, конструктивному исполнению и местоположению. Поэтому результат по затратному подходу в большей степени отражает минимально возможную величину рыночной стоимости. Т.е. по логике рыночная стоимость может быть выше результата по затратному подходу в результате конъюнктуры рынка – превышения спроса над предложением.

Степень развития рынка недвижимости на дату оценки, наличие достаточного объема информации по сделкам с объектами торгово-офисного назначения для проведения достоверного сравнительного анализа, положительно влияет на достоверность результата сравнительного подхода. Оценщик считает, что в данном случае, исходя из анализа выявленных и подобранных аналогов, результат по сравнительному подходу достаточно достоверно отражает рыночную стоимость объекта оценки.

Другим использованным подходом является доходный. Существенным подкреплением результатов, полученных данным подходом, является достоверность данных, использованных в расчетах и основывающихся на рыночной информации. Доходный подход отражает намерения потенциального инвестора. Кроме того, анализ рынка показал, что большая часть потенциальных покупателей объектов коммерческой недвижимости ориентируется именно на возможные доходы от объекта в будущем. В тоже время при использовании доходного подхода применяется достаточно много субъективных предположений, что можно отнести к недостаткам данного подхода.