Файл: Об оценке рыночной стоимости нежилого здания.pdf

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого, оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

º наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

º наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Использование земельного участка как неосвоенного

Оцениваемое помещение занимает часть здания, поэтому собственник этих помещений ограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю в земельном участке. Следовательно, относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому оценщики рассматривали возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.

Использование земельного участка с улучшениями

Юридическая допустимость

Для оцениваемого земельного участка улучшением является трехэтажное офисное здание. Текущие улучшения земельного участка не нарушают законодательно-разрешенное использование.

Физическая осуществимость

Физические характеристики объекта оценки: этаж расположения, планировка и состояние отделки помещения позволяют использовать его как офисное.

Определение наиболее эффективного использования объекта оценки

Согласно ст.10 ФСО №1 при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Согласно возможным вариантам использования оцениваемого помещения следует использовать по текущему назначению – в качестве нежилого помещения офисного назначения.

Таким образом, учитывая назначение помещения, его местоположение, Оценщик приходит к выводу, что наиболее эффективным использованием оцениваемого нежилого помещения является использование как помещения торгово-офисного назначения.

Таким образом, наиболее эффективным использованием объекта оценки является его целевое и текущее использование: в качестве нежилого здания торгово-офисного назначения.

2.3. Перечень используемых материалов

2.3.1. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики

1.Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

2.Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

3.Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

4.Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

5.Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;

6.Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

7.Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

2.3.2. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

1. Данные для анализа рынка Объекта оценки, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к Объекту оценки, но влияющих на его стоимость:
   1. Анализ рынка объекта оценки, с использованием печатных изданий и интернет объявлений.
   2. Данные по продаже и аренде нежилых помещений. Источник информации: интернет сайты: www.etagi.cim, www.avito.ru, газета «Содействие» и другие источники, указанные по тексту Отчета.
   3. Краткий обзор социально-экономического положения Российской Федерации за январь 2019 года, https://bf.arsagera.ru/makropokazateli/makroobzor_dannye_za_yanvar).
   4. Итоги социально-экономического развития г.Тобольска за 2018 г., опубликованном на Официальном сайте Администрации г.Тобольска, http://www.admtobolsk.ru/econom/price/.
2. Данные для описания методологии оценки объекта:
   1. Описание процесса оценки объектов недвижимого имущества в части применения сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке – Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. М.: Издательство «Маросейка», 2009.
3. Данные для определения методологии оценки:
   1. «Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», под редакцией Лейфера Л.А.
   2. Данные Центрального Банка Российской Федерации (ЦБРФ) о ставке по депозитам, ставках ГКО и ОФЗ и ставке рефинансирования, www.cbr.ru.

2.3.3. Список использованной литературы

- Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 [офиц. текст по состоянию на 01.02.2008] (ч.2 ст.8, 9).

- Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 22.01.2008).

- Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст.130, 131, 132.

- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. на 01.02.2008).

- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в ред. на 01.02.2008).

- Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл.30 ст.375.

- Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).

- Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.

- Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).

- Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).

- Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).

- Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

- Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

- Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"

- Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"

- Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"

- Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

- Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.

- Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ № 54, №56, №60.

- «Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.

- Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2007.

- Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: МФПА, 2006.

- Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

- Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 2005.

- Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. <http://www.valuer.ru>

3. АНАЛИЗ РЫНКА/СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

3.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки^[1]

Обзор макроэкономического положения в стране за январь 2019 г.^[2]

По оценке Минэкономразвития рост ВВП в декабре 2018 года (здесь и далее: г/г) ускорился до 1,9% после роста на 1,8% месяцем ранее. При этом ведомство оценило темп роста экономики в целом за 2018 год в 2% по сравнению с увеличением ВВП по итогам 2017 года на 1,6%. На оценку темпов роста ВВП за год существенно повлиял пересмотр Росстатом динамики объемов строительства за 2017-2018 годы, который был осуществлен в январе. Причем наиболее значительно изменения коснулись данных за 2018 год: по итогам пересмотра в прошлом году рост объема строительных работ составил 5,3%, в то время как предыдущая оценка предполагала увеличение всего лишь на 0,5%. По замечанию МЭР, пересмотр носил плановый характер и был обусловлен уточнением респондентами в конце года ранее предоставленной информации.