Файл: Практика оценки недвижимости (Задание на оценку).pdf

• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• определение прибыли предпринимателя;
• определение износа и устареваний;
• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

11.1. Определение стоимости земельного участка

В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение - это вклад в стоимость.

Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков:

1. Метод капитализации земельной ренты (доходный подход).

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Метод развития (освоения).

4. Техника остатка для земли.

5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли - универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли - продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

В качестве удельной единицы стоимости земельного участка выбрана стоимость выраженная в валюте РФ (рубль) по отношению к 1 кв.м. площади земли.

Выбранный метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, компенсирующая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения далее отнесены факторы формирующие стоимость объекта оценки указанные в ФСО №7(Источники информации /10/).

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения.

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

1. Метод количественного анализа.

2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).

3. Метод сравнительной единицы.

4. Индексный способ.

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Как уже указывалось выше, исходя из разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, для определения возможного диапазона цен на земельные участки, аналоги подбирались из числа земель ЗНП с разрешенным использованием для размещения промышленных объектов и земель промышленности.

В процессе отбора данных и поиска аналогов Оценщиком проверялись интернет ресурсы www.informetr.ru, http://avito.ru/, http://www.classifieds24.ru/ Общий объем доступных для подбора аналогов рыночных данных об объектах выставленных на продажу составил для архива ресурса www.informetr.ru и http://avito.ru/, более 100 объявлений.

Процесс отбора аналогов из базы проводился в следующей последовательности

На первом этапе были установлены основные критерии отбора объявлений такие как:

• Тип сделки – договор купли – продажи или объявление о продаже,

• Тип недвижимости - земельный участок,

Далее ограничивался период даты предложения аналогов (2019 г.), проводилась выборка (установка параметров фильтрации данных) по признаку расположения участков в г. Ногинске. Передаваемые имущественные права, условия финансирования и условия продажи в условиях публичной оферты признаны схожими с объектом оценки. В результате исследования рынка сделок земельных участков по указанным источникам были выявлены объекты, сопоставимые с объектом оценки, земельные участки, расположенные в населенном пункте (местоположение объекта). Пригодность аналогов для использования по назначению, совпадающему с фактическим использованием объекта оценки не определялась, т.к. далее обосновано, что разрешенное использование не является определяющим параметром ценообразования.

На конечном этапе отбора был проанализирован текст объявлений на предмет актуальности на дату оценки, основных параметров предложения, характеристик заявленного к продаже объекта.

В качестве наиболее близких найдено 4 аналога (см. скриншоты ниже). Все выбранные аналоги находятся в г. Ногинске, расположены на землях населенных пунктов. Собранная информация по аналогам систематизирована ниже.

Данные по объектам – аналогам для объекта оценки приведены в таблице 5. В дальнейших расчетах в качестве единицы сравнения принята стоимость за 1 квадратный метр общей площади объекта.

Таблица 5

В следующей таблице приведены корректировки объектов сравнения по ряду показателей.

Таблица 6