Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

По данному параметру корректировка не вводилась ввиду отсутствия различий.

Группа поправок (К), выраженная в виде корректирующих коэффициентов:

• на различие в строительном объеме или площади объекта недвижимости;
• на сейсмичность;
• на величину прочих и непредвиденных затрат;
• на региональное различие в уровне цен;
• на изменение цен после издания справочника.

Поправка на разницу в объеме принята в соответствии с таблицей 1.5. сборника Ко-Инвест «Общественные здания», Москва, 2011 г.

Таблица 8.4

Поправка на разницу в объеме или площади объекта недвижимости

Vo/Vспр	Ко	Sо/Sспр	Ко
0,29 - 0,10	1,22	0,49-0,25	1,20
0,49 – 0,30	1,20	0,86-0,50	1,10
0,71 – 0,50	1,16	0,85-1,15	1,00
0,70 – 1,30	1,00	1,16-1,50	0,95
1,24 – 2,00	0,87	1,50-2,00	0,93

Источник: Таблица 1.5. сборника Ко-Инвест «Общественные здания», Москва, 2011 г.

Ввиду несопоставимости в общей площади оцениваемых объектов и объекта-аналога, Оценщик вводит корректировку. Данные представлены в таблице ниже.

Таблица 8.5

Расчет корректировки на различие в строительном объеме

Наименование объекта оценки	Общая площадь объекта оценки, кв.м.	Общая площадь объекта-аналога, кв.м.	Sо/Sспр	Коэффициент корректировки
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1	1 739,7 Фактическая площадь – 1886 кв.м.	1 300	1,34	0,95

Источник: Таблица 1.5. сборника Ко-Инвест «Общественные здания», Москва, 2011 г.

Поправка на сейсмичность определялась в соответствии с разделом 5.2 «Общее сейсмическое районирование территории Российской Федерации ОСР-97» и таблицей 1.6. сборника Ко-Инвест «Общественные здания», Москва, 2011 г.

Таблица 8.6

Поправка на разницу в сейсмичности

---

Сейсмичность в баллах	Поправка
6	1
7	1,04
8	1,05
9	1,08
10	1,36

Источник: Таблица 1.6. сборника Ко-Инвест «Общественные здания», Москва, 2011 г.

Корректировка составила 1, так как объект оценки расположен в г. Москва, относящейся к 6 району сейсмичности.

На величину прочих и непредвиденных затрат корректирующий коэффициент вводится в случае существенного отличия доначислений от уровня, учтенного в справочных стоимостных показателях, согласно формуле:

Кпз=По/Пспр, где:

• П_о – сложившийся в районе расположения оцениваемого здания соотношение между полной сметной стоимостью строительства здания по всем 12 главам сводного сметного расчета плюс непредвиденные работы и затраты к стоимости по локальным сметным расчетам, включающим в себя прямые затраты на выполнение работ, накладные расходы и сметную прибыль
• П_спр-охарактеризованное выше соотношение, учтенное в справочнике.

Отличия доначислений не существенны, в связи с этим, корректировка на величину прочих и непредвиденных затрат не вводилась.

На изменение цен после издания справочника. При определении стоимости замещения здания Оценщиком были использованы базовые удельные стоимостные показатели в уровне цен января 2016 г. а также индексы изменения стоимости строительства (коэффициенты пересчета) для пересчета этих показателей в уровень текущих (на дату проведения оценки) цен.

Региональный коэффициент принят Оценщиком согласно Справочника «Ко-инвест. Индексы цен в строительстве» №102. Данный показатель включает различие в региональном уровне цен между Москвой и Московской областью (базовый регион). Данные представлены ниже.

Таким образом, региональное различие составляет 1,291.

Коэффициент досчета с января 2018 г. по дату оценки составил 1,013.

Расчет затрат на замещение представлен ниже в таблице.

Таблица 8.7

Расчет затрат на замещение в рамках затратного подхода

Наименование показателей и поправок	Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1
Код объекта-аналога, согласно Справочника КО-ИНВЕСТ	ruОЗ.03.000.0032
Справочный показатель стоимости, руб./куб. м. (Сс)	20 812
Первая группа поправок, руб./куб. м (DC)
на отличия в объемно-планировочных решениях:
по количеству этажей	0
на различие в высоте этажа	0
на различие по протяженности здания	0
по ширине дома	0
на наличие подвала	0
по планировочному расположению лестниц	0
прочие отличия	0
на различие в конструктивных решениях:
подземной части здания	0
стен	0
перегородок	0
перекрытий и покрытий	0
кровли	0
лестниц, балконов, лоджий	0
заполнения проемов	0
полов	0
отделки	0
прочие отличия	0
на отличия в решениях инженерных систем
инженерное оборудование	0
Итого по 1 гр.	20 812
Вторая группа поправок, выраженная в коэффициентах
на различие в общей площади здания	0,95
на различие в климате	1
на сейсмичность	1
на величину проч. и непредвиденных затрат	1
на региональное различие в уровне цен	1,291
на зональное различие в уровне цен	1
на изменение цен после издания справочника	1,013 (коэффициент досчета)
по учету налога на добавленную стоимость	1,18
Итого по 2 гр. (К)	1,466
Скорректированный показатель стоимости (Ск=(Сс+SDC)*К)	30 510
Строительный объем Объекта (V), куб. м.	6 507
Стоимость объекта аналога (ВС) по гл. 1-12 СМР, руб.	183 126 464

---

Источник: расчеты Оценщика

Определение затрат на инженерное обеспечение (дополнительные косвенные издержки)

Дополнительные косвенные издержки (ДКИ), включающие расходы, характерные для сопровождения строительства в современных рыночных условиях (страховка, реклама, аренда и т.п.), и в прежних системах ценообразования строительной продукции не учитывавшиеся, определяются по задаваемой самим пользователем на основании рыночной информации процентной норме (n₁%) от сметной стоимости строительства

Самым популярным является комплекс Справочников оценщика (КО-Инвест), которые позволяют производить расчеты по определению потребности в денежных средствах или инвестициях, необходимых для строительства объектов различного назначения.

В справочных показателях стоимости, представленных, например, в справочнике «Жилые дома» учтен следующий круг затрат:

• прямые затраты;
• накладные расходы (по нормативам Госстроя России - в процентах от фонда
• оплаты труда);
• прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда;
• усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости, в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая
• затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

Казалось бы, справочный показатель стоимости, представленный в Справочнике оценщика, является универсальным, так как отражает всю структуру сводного сметного расчета, в том числе:

• Глава 4 – объекты энергетического хозяйства.
• Глава 5 – объекты транспортного хозяйства и связи.
• Глава 6 – наружные сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения и
• газоснабжения.
• Глава 7 – благоустройство и озеленение территории.

То есть получается, что все составляющие и элементы инженерной инфраструктуры и благоустройства учтены в составе справочной расценки. Вместе с тем, углубленный анализ справочных показателей и консультации со специалистами-разработчиками Справочника оценщика показал, что по данным разделам ССМ в части объектов инженерной инфраструктуры учтены затраты на создание данных элементов исключительно до первых колодцев или точек ввода в здание, а в части элементов благоустройства – только затраты на устройство крылец и отмосток.

Это обусловлено тем, что мощностные и конструктивные характеристики элементов инженерной инфраструктуры весьма индивидуальны для каждого конкретного проекта и зависят от большого числа факторов, определяющих их стоимость, таких как удаленность от точек подключения, марка, материал, конструкционные и технологические особенности, технические условия, стоимость подключения к магистральным источникам и т.д.

---

Таким образом, можно сделать вывод о том, что при использовании Справочника оценщика для получения адекватной оценки затратной составляющей проекта необходимо отдельно учитывать затраты на обеспечение объекта элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства территории.

При определении Затрат Инвестора, связанных с возведением объекта недвижимости Эксперт счел целесообразным учесть следующие дополнительные косвенные издержки - расходы на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям.

Таким образом, при использовании Справочника Эксперта для получения адекватной оценки затратной составляющей проекта необходимо отдельно учитывать затраты на обеспечение объекта элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства территории.

Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что на сегодняшний день подключение к коммуникациям – одна из самых болезненных проблем для девелопера. Высокая изношенность сетей, дефицит мощностей, огромное количество инстанций и согласований заставляют застройщиков тратить на решение вопроса массу времени и денег. В среднем присоединение к сетям занимает от года до полутора и для условий, к примеру, Московского региона по данным, опубликованным в издании «Commercial Real Estate» на сегодняшний день составляет 15–20% от себестоимости проекта, а порой доходит и до 50%. При этом еще не всегда есть техническая возможность подключения.

Анализ данных о стоимости инженерного обеспечения строительства, выполнения технических условий и стоимости подключения к магистральным инженерным сетям для Московского региона (г. Москва и ближайшее Подмосковье), выполненный на основании публикаций и мнений авторитетных специалистов и участников инвестиционно-строительной деятельности, представлен в нижеследующей таблице с адресным указанием источников информации.

Таблица 8.8

Данные о стоимости выполнения техусловий и подключения к инженерным сетям

Источник:  http://www.srosovet.ru/info/materials/for_beginners/?action=itemGet&file=krasnoperov_invest.pdf

Таким образом, средневзвешенная величина затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения всех вышеприведенных данных, равняется 17,4, а с учетом допустимых округлений составляет 17% от величины затрат на строительство объектов основного назначения. Однако, данный показатель справедлив для Москвы.

---

Результаты анализа ситуации с инженерным обеспечением объектов строительства и, соответственно, оценка затрат на их создание в регионах, выполненного специалистами МГК «Росразвитие», в целом демонстрируют примерно ту же ценовую тенденцию.

Таблица 8.9

Результаты анализа ситуации с инженерным обеспечением объектов строительства в регионах России

Источник:  http://www.srosovet.ru/info/materials/for_beginners/?action=itemGet&file=krasnoperov_invest.pdf

Интервью с руководителями инвестиционно-строительных и девелоперских организаций в других регионах показали, что состав затрат на инженерную инфраструктуру находится в пределах от 10 до 17 % в общей структуре затрат на строительство.

Таким образом, если обобщить все данные, о которых речь шла выше, можно сделать вывод о том, что средняя величина затрат на инженерное обеспечение объектов строительства в региональном разрезе составляет 12,06%, а с учетом допустимых округлений - 12%.

Средняя величина затрат на инженерное обеспечение, создание объектов инженерной инфраструктуры и выполнение технических условий по подключению к магистральным источникам при реализации проектов масштабного многоквартирного жилищного строительства и возведения общественных зданий в различных регионах России находится примерно на одном уровне и составляет в среднем 12% от величины затрат на строительство объектов основного назначения.

В рамках настоящего Отчета затраты на инженерное обеспечение приняты равными 12%. Оценщик считает целесообразным использовать данный показатель в виде рыночной величины.

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (инвестора) является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли предпринимателя в денежной выражении (Profit) зависит от сложившейся рыночной практики и определяется в процентах от затрат на замещение (общей сметной стоимости строительства), принимаемых в качестве основы для расчетов:

При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

• Экономические и политические факторы;
• Социальные и региональные факторы;
• Предпринимательский фактор;
• Фактор условий строительства.

---