Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

Анализ местоположения и рынка Объекта недвижимости. Проведенный анализ местоположения Объекта оценки и анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москвы позволили сделать вывод, что потенциально коммерчески эффективными вариантами использования рассматриваемых земельных участков является использование как строительство офисных, так и торговых объектов. Обоснование выбора указанных форматов недвижимости представлено в п. 7.3-7.4 настоящего Отчета.

Анализ законодательных и нормативно-правовых ограничений. Анализ юридического статуса позволил прийти к заключению, что на дату оценки права на рассматриваемый объекты зарегистрированы в установленном порядке. Категория рассматриваемых земельных участков – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «Эксплуатация здания под административные цели».

Согласно генерального плана г. Москвы, территория, на которой расположены земельные участки, относится к многофункциональной общественно-деловой зоне.

Источник: http://permgenplan.ru/ftp/books/shema01.pdf

Таким образом, согласно вида разрешенного использования, возможно размещение объектов офисного назначения.

Физическая осуществимость вариантов.

Рассматриваемые земельные участки имеют ровный спокойный рельеф. Инженерные коммуникации (водопровод, канализация и центральное отопление) присутствуют. Физические характеристики участков не накладывают ограничений на возможные варианты застройки.

В данном случае, как это следует из анализа рынка недвижимости и анализа местоположения, логично рассмотреть вариант возведения офисного здания, с последующей сдачей его в аренду.

Но окончательное рассмотрение вариантов застройки зависит от допустимости с точки зрения законодательства и экономической целесообразности.

Экономическая целесообразность. С точки зрения экономической целесообразности использование объекта под размещение офисных объектов является наиболее предпочтительным по следующим причинам:

• На основании анализа рынка коммерческой недвижимости г. Москвы и анализа местоположения объекта оценки, Оценщик пришел к выводу, что равно возможными вариантами являются строительство здания офисного и промышленного назначения;
• Объекты оценки расположены не на оживленной транспортной магистрали, поток движения транспорта – средний. Расположение в 5-10 минутах от станции метро является фактором доходности офисных объектов.

---

Таким образом, можно заключить, что наиболее целесообразным с экономической точки зрения на дату оценки использование рассматриваемых земельных участков под размещение офисных объектов, согласно тенденций развития рынка коммерческой недвижимости г. Москвы и особенностей локального местоположения.

Вывод: наиболее эффективное использование земельных участков как свободных - под застройку нежилыми зданиями офисного назначения, что соответствует характеру имеющейся застройки.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Анализ местоположения и рынка Объекта недвижимости. Проведенный анализ местоположения Объекта оценки и анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москвы позволили сделать вывод, что потенциально коммерчески эффективными вариантами использования рассматриваемого здания является использование как в качестве офисного, так и в качестве торгового. Использование в качестве бизнес-центра является наиболее целесообразным. Обоснование выбора указанного формата недвижимости представлено в п. 7.3-7.4 настоящего Отчета.

Анализ законодательных и нормативно-правовых ограничений. Анализ юридического статуса рассматриваемых зданий позволил прийти к заключению, что на дату оценки права на рассматриваемые объекты зарегистрированы в установленном порядке. В соответствии со Свидетельствами о государственной регистрации права, предоставленным Заказчиком, назначение объектов оценки – нежилое, что позволяет использовать их в качестве зданий коммерческого назначения.

Физическая осуществимость вариантов. На дату оценки рассматриваемые здания используются в качестве бизнес-центров. В помещениях выполнены отделочные работы, состояние помещений - хорошее. Кабинетная планировка дает основания полагать, что объекты оценки могут быть использованы в качестве офисных помещений.

---

Использование объектов оценки в качестве торговых помещений возможно, однако изменение объемно-планировочных параметров требует дополнительных затрат.

Экономическая целесообразность. С точки зрения экономической целесообразности использование объектов под бизнес-центр является наиболее предпочтительным по следующим причинам:

• На основании анализа рынка коммерческой недвижимости г. Москвы и анализа местоположения объектов оценки, Оценщик пришел к выводу, что равно возможными вариантами являются использование как в качестве зданий офисного, так и в качестве торгового назначения;
• Объекты оценки расположены не на оживленной транспортной магистрали, поток движения транспорта – средний. Расположение в 5-10 минутах от станции метро является фактором доходности офисных объектов.

Таким образом, можно заключить, что на дату оценки использование объектов оценки в качестве бизнес-центров, с точки зрения тенденций развития рынка коммерческой недвижимости г. Москвы и особенностей местоположения является наиболее целесообразным с экономической точки зрения.

С учётом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования объекта: по совокупности своих потребительских качеств оцениваемые объекты представляют собой рыночный актив со средним коммерческим потенциалом (при возможной продаже).

Вывод: наиболее эффективное использование - использование в текущем варианте (нежилое здание офисного назначения).

• 1. Подходы к оценке

Подход к оценке – способ расчета стоимости с использованием одного или нескольких конкретных методов оценки.

В зависимости от характера и назначения имущества могут применяться три подхода к оценке:

• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Затратный подход (cost approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

---

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее эффективного использования;
• оценка затрат на воспроизводство (затрат на замещение) объекта оценки на дату оценки;
• оценка косвенных издержек, имеющих место в период после окончания строительства и до достижения первоначально свободным зданием рыночного уровня занятости и обустройства;
• оценка подходящей для данного проекта величины прибыли предпринимателя (инвестора);
• оценка величины накопленного износа;
• оценка затрат на воспроизводство или замещения воспроизводства с учетом накопленного износа;
• оценка стоимости полного права собственности на объект оценки на основе затратного подхода;

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Заказчиком была предоставлена необходимая строительно-техническая документация. Ввиду наличия достаточного количества необходимой информации Оценщик принял решение применить затратный подход к оценке в рамках настоящего Отчета.

Поскольку присутствует информация, необходимая для определения рыночной стоимости объекта в рамках затратного подхода, Оценщик считает, что применение затратного подхода в рамках настоящего Отчета является целесообразным. Оценщик применил затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход (sales comparison approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

---

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

• выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.
• скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;
• согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости. Учитывая, что рынок подобных объектов недвижимости в Москве достаточно хорошо развит, в том числе с точки зрения информационного обеспечения, Оценщик имеет возможность применить сравнительный подход к оценке. Оценщик полагает, что сравнительный подход наиболее объективно отражает рыночную стоимость объектов оценки.

Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Доходный подход (income approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания.

Принцип ожидания - принцип оценивания недвижимости, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов

Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

• установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
• исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
• определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
• осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

---