Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

Оценщик принял величину прибыли предпринимателя согласно СРД-20. Информация представлена ниже.

Таблица 8.10

Уровень прибыли предпринимателя

Источник информации: Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов

Таким образом, прибыль предпринимателя, учитываемая в рамках настоящего Отчета, составляет 57%.

Расчет затрат на замещение/воспроизводство с учетом прибыли предпринимателя и затрат на инженерное обеспечение объекта недвижимости представлен в таблице ниже.

Таблица 8.11

Расчет затрат на замещение с учетом прибыли предпринимателя и затрат на инженерное обеспечение в рамках затратного подхода

Наименование объекта оценки	Затраты на воспроизводство/замещение, руб.	Прибыль предпринимателя, руб.	Итого затраты на воспроизводство с учетом прибыли предпринимателя, руб.	Затраты на инженерное обеспечение – 12%	Затраты на замещение/воспроизводство с учетом прибыли предпринимателя и затрат на инженерное обеспечение с учетом НДС (18%) на дату проведения оценки, руб.
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1	183 126 464	40 470 949	287 508 548	34 501 026	322 009 574

Источник: расчеты Оценщика

Определение величины накопленного износа

Устаревание (obsolescence) утрата стоимости в силу сокращения полезности имущества, вызванного его обветшанием, изменениями технологии, изменениями в поведении и вкусах людей или изменениями состояния окружающей среды (МСО 2013).

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости устаревание определяют следующие факторы:

• физический износ;
• функциональное устаревание;
• внешнее (экономическое) устаревание.

Потери стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания (далее «накопленного износа) AD определяется из соотношения:

,

где:
	–	накопленный износ, %;
	–	физический износ, %;
	–	функциональное устаревание, %;
	–	экономическое устаревание, %.

---

Физический износ(deterioration) – это потеря стоимости улучшений в результате их эксплуатации и под воздействием природных сил.

Физический износ является результатом процесса эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, трещин, ржавчины или конструкционных дефектов здания.

Различают устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимым считается такой износ, издержки на устранение которого целесообразны, то есть издержки меньше вклада в рыночную стоимость объекта из-за устранения износа.

Физический износ, издержки на устранение которого экономически нецелесообразны, считается неустранимым.

Функциональное устаревание(functional obsolescence) – потеря объектом стоимости вследствие изменения во вкусах, предпочтениях, технических инноваций или смены рыночных стандартов (МСО 2013).

Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае функциональное устаревание считается неустранимым.

Экономическое устаревание(external obsolescence) – потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому объекту (МСО 2013).

Этот вид устаревания присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и в отличие от физического износа и функционального устаревания в самом объекте не проявляется. Он связан с неблагоприятным изменением внешнего экономического окружения объекта (старение окружения). Поэтому внешнее устаревание рассматривается по отношению к объекту в целом и относится как к земельному участку, так и к улучшениям в определенных пропорциях.

Сведения о накопленном износе представлены в разделе 6.5.2 настоящего Отчета.

Стоимость оцениваемого объекта с учётом накопленного износа по состоянию на дату проведения оценки рассчитывается по формуле:

С= С_в (1-И_накопл)

Таким образом, рыночная стоимость объектов в рамках затратного подхода, по состоянию на дату проведения оценки составляет:

Таблица 8.12

Расчет рыночной стоимости объектов оценки без учета прав на земельный участок

Наименование объекта оценки	Затраты на замещение/ на дату проведения оценки, руб.	Физический износ (D)	Функциональное устаревание (FO)	Внешнее устаревание (EO)	Накопленный износ (AD)	Рыночная стоимость с НДС, руб.
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1	322 009 574	40%	0%	0%	40%	193 205 744

---

Источник: расчеты Оценщика

Расчет стоимости прав на земельный участок

Методология оценки прав на земельные участки

Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится на основе комплексного применения трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

Затратный подход к оценке справедливой стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за земельный участок большую сумму, чем та, за которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Сравнительный подход к оценке справедливой стоимости земельного участка основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Доходный подход к оценке земельного участка основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает земельный участок, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость земельного участка может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков применяются следующие методы оценки:

• метод сравнения продаж;
• метод выделения;
• метод распределения;
• метод капитализации земельной ренты;
• метод остатка;
• метод предполагаемого использования.

Рынок земельных участков в г. Москва, предназначенных под коммерческое использование, является ограниченным, Оценщику не удалось подобрать сопоставимые объекты-аналоги. Для целей данного Отчета Оценщик счел возможным определить рыночную стоимость земельного участка, используя полученные результаты рыночной стоимости в рамках доходного подхода.

Таким образом, оценщик определил рыночную стоимость прав на земельные участка вычитая из средней стоимости объекта (здание+земля) рыночную стоимость улучшений. Расчет в рамках сравнительного и доходного подходов представлен далее по Отчету. Итоговая величина рыночной стоимости права на земельный участок представлена ниже.

---

Таблица 8.13

Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок

Наименование объекта	Средняя рыночная стоимость объекта, руб. (сравнительный и доходный подход), руб.	Рыночная стоимость улучшений в рамках затратного подхода, руб.	Рыночная стоимость прав на земельный участок, округленно руб.
Право долгосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, вл. 10А/2, стр. 1	329 101 845	193 205 744	135 896 101

Источник информации: расчеты Оценщика

Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

На основе выше проведенных расчетов рыночная стоимость объекта оценки на дату проведения оценки составляет с учетом округления:

Таблица 8.14

Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Наименование	Рыночная стоимость улучшений в рамках затратного подхода, руб.	Рыночная стоимость прав на земельный участок, округленно руб.	Рыночная стоимость в рамках затратного подхода, с учетом НДС, руб.
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1	193 205 744	135 896 101	329 101 845
Итого			329 101 845

Источник информации: расчеты Оценщика

Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода

---

Методология сравнительного подхода

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости применяется сравнительный подход.

Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости реализуется в следующих методах:

• метод рыночных сравнений
• метод соотнесения цены и дохода.

Исходя из цели и задачи оценки, характеристик объекта оценки, условий его использования и наличия информационной базы о ценах и параметрах аналогичных объектов, для расчета рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода, Оценщик счел целесообразным использовать метод рыночных сравнений.

Метод рыночных сравнений - метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений используется следующая последовательность действий:

• 1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
  2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре.
  3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.
  4. Сравнение сопоставимых объектов-аналогов с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого объекта-аналога относительно оцениваемого объекта.
  5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:

где:	VРС-	рыночная стоимость объекта оценка на основе метода рыночных сравнений;
	K-	количество аналогов
	VРСi-	рыночная стоимость объекта оценка c использованием информации о цене i-го объекта-аналога;
	αi-	вклад i-го объекта-аналога в стоимость объекта оценки.

---