Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

• местоположение Объекта оценки коммерчески привлекательно;
• объекты обладают удобным расположением относительно городских магистралей;
• объект расположен в 5-10 минутах от станции метрополитена;
• плотность застройки района расположения объекта оценки – высокая.

Анализ рынка

Анализ рынка проводится в целях определения наилучшего и эффективного использования Объекта.

В соответствии с п. 10 ФСО №7: «Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с п. 10 ФСО №7: «Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

1. анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
2. определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.
3. анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
4. анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
5. основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется исходя из принципа достаточности.

Анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемых объектов

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость снизился. По данным S.A. Ricci, в 2017 году объем реализованных сделок составил $4,5 млрд, что на 17% меньше по сравнению с 2016 годом, когда объем инвестиций в коммерческую недвижимость достигал $5,4 млрд.

---

Москва и Московская область продолжают оставаться наиболее привлекательными для инвесторов. В 2017 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость региона составил $3,9 млрд, что составляет 86% от общего объема. Москва остается центром притяжения для инвесторов. Доля инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга составила 12% от общего объема, что в абсолютном выражении составляет $530 млн. Минимальное количество инвестиций было вложено в регионы – $110 млн (2% от общего объема). 

Рисунок 5

В 2017 году на рынке коммерческой недвижимости было несколько знаковых сделок. Самая «дорогая» сделка 2017 года – продажа сети торговых центров «Вавилон». Общая сумма сделки составляет около $1 млрд. АИЖК купил у «Галс Девелопмент» одну башню в IQ квартале (74 000 кв.м) – $429 млн. Fosun Eurasia Capital & Avica приобрели «Воздвиженка-центр» («Военторг»). Сумма сделки составила $180 млн. Компания Raven Russia приобрела около 200 000 кв.м в комплексе «Логопарк Север-2». Сумма сделки составила $120 млн.

По словам генерального директора S.A. Ricci Александра Морозова, объем инвестиционных сделок с объектами коммерческой недвижимости в Европе ежегодно составляет от 250 до 300 млрд евро, из которых 50-55 млрд евро приходится на Германию. Инвестиции в недвижимости Польши или Чехии ежегодно варьируются от 3 до 10 млрд евро, что сопоставимо с показателями России. Сегодня, несмотря на колоссальный потенциал страны, в России рынок коммерческой недвижимости существует главным образом в Москве и Санкт-Петербурге, и поэтому сравнение с Польшей и Чехией не выглядит настолько удивительным.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают российские инвесторы. По данным S.A. Ricci, в 2017 году российские компании вложили в коммерческую недвижимость 89% от общего объема инвестиций, что в абсолютном выражении составляет $4 млрд. Экономические санкции и политическая напряженность с западными странами сдерживают интерес иностранных инвесторов к российской недвижимости. Иностранные компании вложили в 2017 в коммерческую недвижимость всего $480 млн (11% от общего объема). По сравнению с предыдущим годом данный показатель больше на 2 п.п.

Рисунок 6

В 2017 году традиционно офисная недвижимость оставалась привлекательным активом для инвесторов – на ее долю пришлось более $1,8 млрд (40% от общего объема). С учетом общего снижения инвестиционной активности, по сравнению с предыдущим годом объем инвестиций в офисы сократился почти на 50% (в 2016 году объем инвестиций составлял $3,5 млрд).

---

Доля инвестиций в торговую недвижимость составила 40% от общего объема, что в абсолютном выражении составит $1,8 млрд благодаря реализации самой крупной сделки 2017 года: IMMOFINANZ продал 5 торговых центров «Вавилон». Доля инвестиций в торговую недвижимость в 2017 стала самой крупной за последние 5 лет. Другая знаковая сделка в сегменте торговой недвижимости – покупка торгового центра «Горбушкин двор» ($508 млн). Однако следует учесть, что объект покупался для будущего редевелопмента с большой составляющей в составе объекта жилой площади.

В складскую недвижимость было вложено $255 млн (6% от общего объема инвестиций). Наиболее крупная сделка в данном сегменте – покупка 200 000 кв.м в СК «Логопарк Север-2» ($120 млн). В 2016 году объем инвестиций в складскую недвижимость составил $218 млн.

В 2017 состоялись две крупные сделки для будущего девелопмента: покупка проекта строительства небоскреба Grand Tower в «Москва-Сити» (сумма сделки $200 млн) и покупка СК «Олимпийский» ($110 млн) для редевелопмента и расширения объема и функциональных назначений.

В гостиничный сегмент было вложено минимальное количество инвестиций – около $98 млн.

Рисунок 7

Инвестиционно-финансовые компании и девелоперы были самыми активными инвесторами в 2017 году. Доля девелоперских компаний составила 39% от общего объема ($1,8 млрд). Инвестиционно-финансовые структуры приобрели недвижимости на сумму $1,9 млрд, что составляет 43% от общего объема.

«В первом полугодии 2018 г. мы не ожидаем высокой инвестиционной активности, – прогнозирует Александр Морозов. – Совокупный объем инвестиций едва ли превысит $1-1,5 млрд. Традиционно внимание инвесторов в первую очередь будет обращено на офисную недвижимость в столице. Во втором полугодии активность будет более высокой и по итогам года совокупный объем инвестиций может составить $3,5-4,5 млрд».

Рисунок 8

Источник информации: https://zdanie.info/2393/2467/news/11522

Определение сегмента, к которому относится оцениваемый объект

В мировой практике офисные здания делятся на категории «А», «В» и «С». В большинстве случаев границы между классами довольно размыты. Часто при оценке офисного помещения класса «С» заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса «В», и удивляется, почему его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

---

Данная классификация применима только к современным существующим качественным зданиям (класса А, В+, В-).

Здание класса А, В+ или В- должно отвечать всем соответствующим критериям (при этом допускается несоблюдение одного «обязательного» и четырех «факультативных» критериев). Все здания, которые не отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как здания класса С и ниже.

Таблица 7.1

Классификация офисной недвижимости

КЛАСС А	КЛАСС В+	КЛАСС В-
1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ
1.1. Центральная система управлением зданием
обязательный	факультативный	не применим
1.2. Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке	Центральная система отопления, вентиляции и кондиционирования
обязательный	обязательный	факультативный
1.3. Возможности системы отопления, вентиляции, кондиционирования и воздуха
Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах
в диапазоне 22-23 C + / -1 C, осуществлять воздухообмен из расчета 60 куб.м. в час на 10 кв.м. арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания
обязательный	рекомендация	не применим
1.4. Современная система пожарной безопасности
обязательный	обязательный	обязательный
1.5. Лифты
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок		Современные лифты для зданий высотой 3 и более эт.
обязательный	обязательный	обязательный
1.6. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд
факультативный	не применим	не применим
1.7. Электроснабжение
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 кв.м. полезной офисной площади должна быть минимум 70 VА), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения
обязательный	факультативный	факультативный
1.8. Система безопасности
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания)	Система видеонаблюдения для всех входных групп,
	круглосуточная охрана здания.
	Рекомендация: Система электронных пропусков.
обязательный	обязательный	обязательный
2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ
2.1. Высота потолка «в чистоте» 2,7-2,8 м и выше
обязательный	факультативный	факультативный
2.2. Планировка
Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6 м	Открытая эффективная планировка всей или половины
	арендуемой площади здания
обязательный	обязательный	факультативный
Рекомендация: Расстояние от окон
до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади. Площадь этажа не менее 1 000 кв.м. с шагом колонн 8 х 8 или 9 х 9 считается более эффективной.
2.3. Глубина этажа
Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – не более 12 м
факультативный	факультативный	факультативный
2.4. Коэффициент потерь
Коэффициент потерь не более 12%
Коэффициент потерь = 1 − (полезная площадь / арендуемая площадь) х 100%
Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА
обязательный	факультативный	факультативный
2.5. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/кв.м. и более
обязательный	факультативный	факультативный
2.6. Отделка площадей общего пользования и фасада
Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада	Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада
обязательный	обязательный	обязательный
2.7. Фальшпол
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола
обязательный	не применим	не применим
* Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2005 года
2.8. Освещение и расположение окон
Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение.
Рациональное расположение окон
факультативный	факультативный	факультативный
3. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
3.1. Местоположение
Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее).
обязательный	факультативный	не применим
3.2. Транспортная доступность
Удобный подъезд и транспортное сообщение, т.е местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро.
обязательный	факультативный	факультативный
4. ПАРКОВКА
4.1. Описание парковки
Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию. Наземная гостевая парковка	Организованная охраняемая парковка
обязательный	обязательный	обязательный
Рекомендация: удобный въезд на территорию парковки	Рекомендация: Подземная парковка для вновь построенных зданий
4.2. Обеспеченность парковочными местами
Обеспеченность парковочными местами:
1) внутри Садового кольца – не менее, чем 1 место на 100 кв.м. арендуемой площади (1/100);
2) между Садовым кольцом и ТТК – не менее чем 1/80;
3) между ТТК и 10 км до МКАД - не менее чем 1/60;
4) далее в сторону области – 1/30-1/40 и более
факультативный	факультативный	факультативный
5. СОБСТВЕННОСТЬ
5.1. Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам)
обязательный	не применим	не применим
5.2. Прозрачная структура собственности
факультативный	факультативный	факультативный
6. УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
6.1. Управление зданием
Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее 5 офисными зданиями (не менее	Должным образом организованное управление зданием
5 000 кв.м. каждое) или обладающей соответствующим международным опытом
обязательный	обязательный	обязательный
6.2. Телекоммуникационные провайдеры
Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании
обязательный	обязательный	факультативный
6.3. Входная группа
Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ
факультативный	факультативный	не применим
6.4. Услуги для арендаторов
Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников, наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры	Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания
в непосредственной близости от здания
обязательный	обязательный	обязательный

---

Источник: http://www.luxelitstroy.ru/remont_office/class_office.php

Вывод: рассматриваемый объект, согласно представленной классификации, необходимо отнести к классу «В+».

Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы

Основные показатели

В 1 кв. 2018 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки – до 7,25% годовых (на 0,5 пп.) Средний курс доллара за 1 кв.2018 г. составил 56,86 руб., снизившись за квартал на 2,7%.Уровень инфляции в 1 квартале 2018 г. составил 0,81% против 0,97% за аналогичный период 2017 г. Годовая инфляция составила 2,4%. Целевой показатель годовой инфляции – 4%.

По итогам 1Q 2018 г. московский рынок офисных площадей вырос на 0,2% (к объёму на конец 2017 г.), составив 16,25 млн.кв.м, из которых почти 15,0 млн. кв.м – сегменты А, В+, В.

Источник: http://www.arendator.ru/articles/160026-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy__1_kv_2018_g/

Анализ предложения, спроса и стоимости аренды в офисном сегменте

Объём ввода в 1 кв. 2018 г. составил 28,7 тыс.кв.м (GLA), что в 10 раз меньше, чем итог 4Q 2017 г., и почти в 2 раза ниже показателя аналогичного периода 2017 г. Данный объём – это около 10% ожидаемого в 2018 г. ввода офисных площадей.

Доля класса А составила 54% в общем объёме ввода. Класс А пополнился БЦ «ЛА-5», расположенным за пределами МКАД, в районе аэропорта «Внуково».

В классе В+ вышло 2 объекта: 1-я очередь офисно-гостиничного центра «Парк Легенд» на территории ЗиЛ и реконструированный БЦ «РТС Земляной Вал» в ЦАО.

Рисунок 9

Источник: http://www.arendator.ru/articles/160026-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy__1_kv_2018_g/

Уровень вакантных площадей

Источник 1

На конец 1 квартала 2018 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В преодолел отметку в 15%, достигнув значения 14,9%. Снижение за квартал – 0,6 п.п.

Второй квартал подряд снижение вакансии происходит преимущественно за счет класса А, где по итогам 1 квартала 2018 г. показатель снизился на 1,5 п.п. (или 7,3%). Заполняемость росла в объектах, расположенных как внутри, так и вне ТТК.

Уровень вакансии в классе В+ по итогам квартала сохранился на уровне предыдущего квартала – 13,0%. Объекты внутри ТТК продемонстрировали снижение доли пустующих площадей, в удаленных БЦ вакансия, напротив, выросла.

---