Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf
Добавлен: 01.04.2023
Просмотров: 850
Скачиваний: 1
Эксплуатационные расходы включают:
- коммунальные расходы;
- затраты на техническое обслуживание здания (инженерных систем и оборудования);
- затраты на охрану здания;
- затраты на уборку внутренних помещений общего пользования и прилегающей территории;
- затраты на специальные санитарные мероприятия (борьба с грызунами, например);
- затраты на вывоз мусора;
- затраты на текущий мелкий ремонт;
- оплату услуг управляющей компании.
Текущие операционные расходы были приняты на основании данных анализа рынка. Информация представлена ниже.
Согласно данным компании «Кnightfrank»:
Таблица 7.3
https://extpic.kf.expert/content/research_reports/2018/x_officeconference.pdf
Средняя величина операционных расходов составила 4 700 руб./кв.м./год.
Ставка капитализации
Ставка капитализации является одним из индикаторов уровня инвестиционных рисков в рассматриваемом сегменте рынка.
https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2018g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/1315-koeffitsienty-kapitalizatsii-ob-ektov-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-01-2018-goda
Срок экспозиции объекта
Срок экспозиции объекта был принят на основании справочника «Статриэлт»:
https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2018g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/1331-sroki-likvidnosti-ob-ektov-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-01-2018-goda
СРД №21, табл. 1.4.1
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты
Объем продаж офисных площадей увеличивается на протяжении последних двух лет. По сравнению с аналогичным периодом 2017 г. доля сделок по продаже выросла на 5 п. п. и по итогам I квартала 2018 г. составила 27% от общего объема сделок. Объем купленных офисных площадей в I квартале 2018 г. составил 52,8 тыс. м², 56% от которого составила сделка структур Правительства Московской области.
Цены продаж качественных офисных помещений Москвы в экспонируемых на рынке объектах в I квартале 2018 г. оставались стабильными и существенно не изменились относительно уровня 2017 г. Средневзвешенная цена на офисные блоки в объектах класса А составляет 246 277 руб./м², в офисах класса В – 150 079 руб./м², в особняках – 220 171 руб./м². Средневзвешенная цена помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов составляет 292 003 руб./м². По итогам I квартала 2018 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве на продажу составляет 600 тыс. м2, из которых 51% соответствует офисам класса А.
https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-i-2018-5499.pdf
https://extpic.kf.expert/content/research_reports/2018/x_officeconference.pdf
АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ
Основные факторы ценообразования
- Качество прав:
Разница между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право пользования на условиях аренды и право собственности имеют различную стоимость.
- УСЛОВИЯ РЫНКА
Отличие цены предложения от цены сделки:
Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа Оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.
С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».
Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж ряда объектов и сопоставление цен сделок с ценами предложения. К сожалению, применение данного метода крайне ограничено: профессиональные участники рынка неохотно предоставляют необходимую информацию, поэтому чаще всего применяется метод экспертных оценок специалистов рынка.
Согласно информационного «СРК №18» (2018 г.), скидка на торг при продаже офисных объектов в Москве составляет:
Таблица 7.4
Корректировка на торг для различных объектов недвижимости
Источник: СРК №18» (2018 г.), таблица 63
Таким образом, в рамках настоящего источника Оценщик принимает скидку на торг на уровне среднего значения (-11,5%), так как объект оценки является типичным для рынка.
Среднее значение скидки на торг составляет (-11,5%).
- МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
Анализ рынка продаж объектов офисного назначения показал, что на стоимость подобных объектов влияют следующие факторы местоположения:
- престижность района;
- расположение относительно транспортных магистралей;
- качество окружения.
Расположение объекта и его окружение значительно влияет на конкурентоспособность объекта на рынке. Местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость помещения «внешних» факторов, связанных с конкретным местом его распоряжения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое или экономическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. При сопоставлении местоположения анализируется влияние окружения на конкурентоспособность на рынке по физическим, социальным, экономическим и другим факторам.
- Физические характеристики
Площадь объекта
Как правило, продажа кв. м объекта недвижимости с большей площадью меньше, чем аналогичный показатель для объекта с меньшей площадью.
|
Источник |
Диапазон площади |
Коэффициент |
|---|---|---|
|
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/38-korrektirovka-na-obshuyu-ploshad-dlya-ofisnoj-nedvizhimosti-perehod-ot-cen-obektov-ploshadyu-do-100-kv-m-k-cenam-obektov-ploshadyu-ot-500-do-2-500-kv-m-v-procentah-ot-cen?history_id=-1 |
500-2500 кв.м. |
0,8719 |
|
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/39-korrektirovka-na-obshuyu-ploshad-dlya-ofisnoj-nedvizhimosti-perehod-ot-cen-obektov-ploshadyu-do-100-kv-m-k-cenam-obektov-ploshadyu-ot-2-500-do-5-000-kv-m-v-procentah-ot-cen?history_id=-1 |
2 500-5 000 кв.м. |
0,8167 |
Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов
На основании выше представленных данных можно сделать следующие основные выводы:
- Цена продажи за объекты офисного назначения, аналогичные рассматриваемым, составляет – 170 000 – 200 000 руб./кв.м с учетом НДС (18%).
- Уровень ставки арендной платы за помещения офисного назначения, аналогичные рассматриваемым, составляет – 22 000 – 28 000 руб./кв.м/год без учета НДС (18%).
- Средний уровень операционных расходов для офисных объектов, аналогичных оцениваемым, составляет 4 700 руб. за кв.м. в год.
- Объект оценки имеет показатель средней ликвидности, срок реализации объектов 4-7 месяцев.
- Уровень вакантных площадей в офисах составляет 12,08%.
Анализ рынка составлен на основании аналитических данных сайта www.arendator.ru и следующих источников информации:
- http://www.blackwood.ru/
- http://zdanie.info/
- GVA Sawyer;
- Jones Lang LaSalle;
- Knight Frank.
описание процесса оценки
-
- Этапы проведения оценки
Проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:
- заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
- Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
- информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
- информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
- информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- составление отчета об оценке.
- Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
Наиболее эффективное использование (НЭИ) земельного участка и улучшений – это вероятное, законное, физически возможное, экономически целесообразное и финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей его стоимости.
Совокупность процедур отыскания и обоснование выбора варианта НЭИ из множества альтернативных вариантов использования объекта оценки, называется анализом НЭИ.
Анализ НЭИ объекта оценки проводится по критериям соответствия законодательству, физической осуществимости, экономической целесообразности и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.
Анализ НЭИ производится в двух направлениях: для незастроенного земельного участка и земельного участка с улучшениями.
Алгоритм поиска варианта наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости состоит из четырех этапов:
- Составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень вариантов использования, которые «в принципе» могут быть реализованы на базе оцениваемого объекта недвижимости. Данный перечень должен быть составлен с учетом особенностей местоположения оцениваемого объекта и текущего состояния рынка недвижимости.
- На втором этапе анализа НЭИ из выделенных вариантов использования исключаются те варианты, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений.
- На третьем этапе анализа НЭИ определяются возможности физической осуществимости вариантов, остающихся в перечне после процедур двух предыдущих этапов. На этом этапе из перечня исключаются варианты, осуществление которых невозможно из-за физических характеристик земельного участка и технико-эксплуатационных характеристик здания. Из этого перечня исключаются также варианты, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства.
- Законодательно разрешенные и физически осуществимые варианты остаются в перечне потенциально возможных вариантов только в случае их экономической целесообразности;
- На последнем этапе из экономически целесообразных вариантов выбирается вариант использования оцениваемого объекта недвижимости, обеспечивающий собственнику максимальную рыночную стоимость Объекта оценки.