Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf
Добавлен: 01.04.2023
Просмотров: 873
Скачиваний: 1
Рисунок 10
Источник: http://www.arendator.ru/articles/160026-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy__1_kv_2018_g/
Источник 3
Чистое поглощение превысило объемы нового строительства более чем в 4 раза, что привело к дальнейшему снижению количества незанятых офисов. По сравнению с началом года уровень свободных площадей снизился на 0,9 п.п. и составил 11,4% в среднем по рынку. Если говорить о годовой динамике, то показатель планомерно снижался каждый квартал и по сравнению с концом 1 квартала прошлого года сократился на 3,4 п.п.
Мы постепенно приближаемся к равновесному значению показателя, когда достигается баланс спроса и предложения на рынке, близкому к 10%. В абсолютном выражении на данный момент незанятыми остаются 2,3 млн. кв. м офисных площадей. В течение 1 квартала уменьшение объема свободных помещений произошло во всех классах. Наибольшее снижение показателя зафиксировано в объектах класса Б+. За счет увеличения объемов чистого поглощения и низкого ввода доля свободных помещений здесь уменьшилась на 1,3 п.п. и на конец марта составила 13,2%.
В объектах класса А показатель также продемонстрировал понижательную динамику. Здесь уровень вакантных площадей в течение трех месяцев снизился на 0,7 п.п. до 15,9%, что в абсолютном выражении 716 тыс. кв. м. На рынке возникает все больший дефицит высококачественных помещений крупного объема, что в скором времени приведет к удорожанию отдельных бизнес-центров или локаций, а также даст старт новому строительству и разморозке площадок под офисные объекты. На фоне положительного чистого поглощения площадей в классе Б- за квартал показатель продолжил свое снижение. По сравнению с началом года доля незанятых помещений здесь снизилась на 0,6 п.п. и на конец марта составила 7,4%.
Рисунок 11
Рисунок 12
Источник: https://www.ilm.ru/sites/default/files/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_po_itogam_1_kv._2018_goda_2.pdf
Источник 4
Уровень свободных площадей в офисах класса В также сохранил прошлогоднюю тенденцию к снижению и по итогам I квартала 2018 г. составил 1 325 тыс. м2 , что соответствует доле свободных площадей, равной 10,9%. Совокупный объем свободных площадей в офисах класса А и B составляет 1,96 млн м². До конца 2018 г. прогнозируется дальнейшее снижение уровня вакантных площадей как в офисах класса А, так и в офисах класса В.
Источник: https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-i-2018-5499.pdf
Средний показатель вакантных площадей определялся Оценщиком на основании анализа открытых источников информации. Данные представлены ниже.
Таблица 7.2
Расчет среднего уровня вакантных площадей
|
Источник информации |
Вакантные площади, % |
|---|---|
|
https://www.ilm.ru/sites/default/files/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_po_itogam_1_kv._2018_goda_2.pdf |
13,2 |
|
https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-i-2018-5499.pdf |
10,9 |
|
http://www.arendator.ru/articles/160026-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy__1_kv_2018_g/ |
13,0 |
|
https://extpic.kf.expert/content/research_reports/2018/x_officeconference.pdf |
10,9 |
|
https://www.cbre.ru/ru-ru/research-and-reports/I---2018 |
12,4 |
|
Средний уровень вакантных площадей |
12,08 |
Источник: расчеты Оценщика
Таким образом, средний уровень недозагрузки составляет 12,08%.
Ставки аренды
Источник 1
По итогам 1 квартала 2018 г. существенного изменения арендных ставок не произошло.
За отчётный период средняя арендная ставка изменилась только в классе А, увеличившись на 0,5%. В классах В+, В и С показатель средней ставки аренды остался на уровне предыдущего квартала.
Рисунок 13
http://www.arendator.ru/articles/160026-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy__1_kv_2018_g/
По итогам 1 квартала 2018 г. средние арендные ставки составляют: в классе А – 2 010 руб./кв.м./мес.; в классе В+ – 1 340 руб./кв.м/мес.; в классе В – 1 100 руб./кв.м/мес.; в классе С – 920 руб./кв.м/мес.
Средневзвешенная арендная ставка в классах В+/В не изменилась, составив на конец квартала 1250 руб./кв.м./мес.
Ценовая дистанция между классами осталась на прежнем уровне: между классами В+ и А – 33%, классами В и В+ -18%, классами С и В – 16%.
Рисунок 14
http://www.arendator.ru/articles/160026-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy__1_kv_2018_g/
Источник 2
В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды в течение квартала вырос на 2% и вернулся на уровень начала 2017 г. По итогам марта средние ставки здесь составляют 25 500 руб. за кв. м в год. В долларовом выражении арендные ставки по итогам 1 квартала 2018 г. составили $450 за кв. м в год. В классе Б+ рублевые ставки аренды по итогам трех месяцев остались на прежнем уровне, 16 000 руб. за кв. м в год. В классе Б- ставки выросли на 3% до 14 500 руб. за кв. м в год.
В объектах класса Б- рост стоимости аренды в течение года оказался самым значительным. По сравнению с 1 кварталом 2017 г. средний уровень запрашиваемых ставок аренды здесь вырос на 11%. Динамика ставок аренды в текущем году будет по-прежнему находиться под влиянием экономических и политических условий. При этом, средний уровень может колебаться в зависимости от корректив структуры предложения и ухода с рынка дешевых предложений, а также от поведения отдельных собственников, часть из которых на фоне стабилизации будет постепенно повышать стоимость аренды. В свою очередь, дефицит крупных офисных блоков в востребованных районах тоже может повлиять на рост арендных ставок в отдельных субрынках. Дальнейшее снижение темпов прироста в 2018 г. на фоне растущего спроса приведет к постепенному росту ставок аренды. В 2019-2020 гг. ставки аренды на офисы в востребованных районах могут вырасти на 15-20%.
https://www.ilm.ru/sites/default/files/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_po_itogam_1_kv._2018_goda_2.pdf
Источник 3
В течение последнего полугодия средние запрашиваемые базовые ставки аренды стабилизировались. По сравнению со 2 кварталом в последние три месяца можно было наблюдать некоторые колебания среднего уровня ставок аренды на 2-3% в зави- симости от класса.
В объектах класса А после непрерывного падения, которое наблюдалось с конца 2014 г., средний уровень ставок аренды в течение последнего квартала вырос на 2% и на конец сентября достиг 25 000 руб. за кв. м в год. В классе Б+ и Б- рост среднего уровня ставок аренды первого полугодия в 3 квартале не получил своего продолжения. В классе Б+ средние базовые запрашиваемые ставки в течение трех месяцев снизились на 3% и на конец сентября составили 16 500 руб. за кв. м в год.
По сравнению с началом года средний уровень ставок в объектах данного класса вырос на 3%. В класс Б- ставки сохранились на прежнем уровне и по итогам 3 квартала составляют 14 500 руб. за кв. м в год. Ставки аренды до конца года будут по-прежнему находиться под влиянием экономических и политических условий. По нашим ожиданиям, при сохранении стабильности со стороны внешних факторов запрашиваемые ставки аренды не претерпят значительных изменений и будут стабильны. При этом, средний уровень может колебаться в зависимости от корректив структуры предложения, а также от поведения отдельных собственников, часть из которых на фоне стабилизации будет постепенно повышать стоимость аренды.
https://www.ilm.ru/sites/default/files/kvartalny_obzor_3rd_quater_2017_for_e-mail.compressed.pdf
Источник 4
В I квартале 2018 г. запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах класса А и В продемонстрировали рост на 2,4%. Однако если в классе А на фоне спроса, превышающего предложение, и снижения объема свободных площадей собственники пересматривают ставки аренды, а также другие условия договоров, то в классе В основные колебания средневзвешенной арендной ставки в большей части по-прежнему обусловлены уходом с рынка недорогих объектов и закрытием крупных сделок. По итогам I квартала 2018 г. средневзвешенная ставка аренды в офисах класса A достигла значения 23 479 руб./м2 /год, а в офисах класса B – 14 412 руб./м2 /год.
Вместе с ростом ставок в наиболее ликвидных офисных объектах меняются и другие коммерческие условия в договорах аренды. Собственники занимают более жесткую позицию в переговорах по условиям аренды: собственники не готовы предоставлять скидки от запрашиваемой цены, однако готовы рассмотреть увеличение арендных каникул на 1–2 месяца. Практика выполнения отделки за счет арендодателя также уходит в прошлое, вынуждая арендаторов проводить отделку за счет собственных средств.
Рисунок 15
https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-i-2018-5499.pdf
Рисунок 16
https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-i-2018-5499.pdf
Из представленных выше источников можно сделать вывод о том, что диапазон ставок аренды в классе В является широким – от 15 000 руб./кв.м./год до 34 000 руб./кв.м./год без НДС.
Однако, данный диапазон не учитывает характеристики объекта, а рассматриваемые объекты имеют характеристики, положительно влияющие на ставку аренды:
- Объекты расположены в ЦАО, недалеко от станций метро;
- Объекты представляют собой особняки, ставки в которых выше, чем в аналогичных по характеристикам объектах, но являющихся типичными объектами строительства.
Согласно обзора ставка аренды в аналогичных бизнес-центрах класса В в ЦАО находится в диапазоне от 22 000 руб./кв.м./год до 28 000 руб./кв.м./год.
Для подтверждения представленного диапазона и выявления наиболее вероятной ставки аренды, соответствующей объектам оценки, Оценщик проанализировал и существующие реальные предложения по сдаче в аренду помещений. Анализ осуществлялся с помощью следующих источников:
- http://fortexgroup.ru/arenda-ofisa
- http://rent21.ru/arenda-ofisa
- http://arenda-ofisa.caos.ru/
На основании представленного анализа выявлено, что ставки аренды, соответствующие объектам оценки, находятся в диапазоне от 22 000 руб./кв.м./год до 28 000 руб./кв.м./год с НДС.
Цена продажи
Объем продаж офисных площадей увеличивается на протяжении последних двух лет. По сравнению с аналогичным периодом 2017 г. доля сделок по продаже выросла на 5 п. п. и по итогам I квартала 2018 г. составила 27% от общего объема сделок. Объем купленных офисных площадей в I квартале 2018 г. составил 52,8 тыс. м², 56% от которого составила сделка структур Правительства Московской области.
Цены продаж качественных офисных помещений Москвы в экспонируемых на рынке объектах в I квартале 2018 г. оставались стабильными и существенно не изменились относительно уровня 2017 г. Средневзвешенная цена на офисные блоки в объектах класса А составляет 246 277 руб./м², в офисах класса В – 150 079 руб./м², в особняках – 220 171 руб./м². Средневзвешенная цена помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов составляет 292 003 руб./м². По итогам I квартала 2018 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве на продажу составляет 600 тыс. м2, из которых 51% соответствует офисам класса А.
https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-i-2018-5499.pdf
https://extpic.kf.expert/content/research_reports/2018/x_officeconference.pdf
Операционные расходы
Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода. Соответственно, расходы, связанные с деятельностью на объекте недвижимости, условно делятся на постоянные и переменные. К постоянным расходам относятся траты, независящие от результатов деятельности компании: плата за пользование земельным участком (налог или арендные платежи), налог на имущество, расходы на страхование и замещение и др. К переменным же расходам относятся коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, обеспечение безопасности, расходы на управление, рекламу и т.д. — все то, что непосредственно зависит от степени эксплуатации объекта и уровня предоставляемых услуг.
Эксплуатационные расходы зависят от многих факторов, таких как стоимость коммунальных услуг, тип инженерных систем, уровень обслуживания объекта. Как правило, под эксплуатационными расходами понимаются расходы, связанные с использованием имущества. Операционные же включают, помимо эксплуатационных, также расходы, связанные с владением имуществом (налог на имущество, земельные платежи, страхование имущества).