Файл: Оценка рыночной стоимости здания.pdf

Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи (уторговывание, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия (время продажи), на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в СВАО, являются офисными помещениями, находятся в нежилых зданиях, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Корректировка на условия продажи. (Скидка на торг). Корректировка на уторговывание определялась в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов цена купли-продажи недвижимого имущества от цены предложения до 15%. Соответственно, при оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину -8 %, как наиболее типичный процент скидки на цены низкоклассных офисно-торговых объектов, согласно данным таблица 6.1.1 «Справочника оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» Н.Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014г., стр. 62.

Корректировка на наличие земли в собственности.

Корректировка применялись, исходя из стоимости 9 284 рублей/м2. условно-свободного земельного участка

Таблица корректировок на наличие земельного участка

Корректировка на площадь. Стоимость 1 кв.м. нежилых помещений определяется их площадью (чем больше площадь, тем дешевле, и наоборот). Корректировки вводились, т.к. все предлагаемые аналоги оцениваемого здания имеют разную площадь. Процент скидки определялся согласно данным таблица 8.1.1 «Справочника оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» Н.Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014г., стр. 110.

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов

Для определения средневзвешенной стоимости объекта оценки, необходимо определить вес результатов, полученных после корректировок цен предложения аналогов. Наибольший вес придается аналогу, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому объекту оценки.

Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. Чем больше сделано корректировок цены аналога, тем меньше должен быть его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Расчет веса каждого из аналогов:

Расчет стоимости сравнительным подходом 1 кв.м. площади объекта оценки:

52 724,42*0,400+45 921,66*0,200+49 922,23*0,200+49 893,95*0,200 = 50 237 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки – рассчитанная сравнительным подходом, с учетом НДС, составляет округленно, 47 223 099 рублей.

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода Оценщик использовал метод прямой капитализации, т.к. оцениваемый объект является объектом, не требующем капитального ремонта, т.е. ожидается получение равномерных денежных потоков.

Процедура расчетов по методу прямой капитализации имеет следующую последовательность:

определение потенциального валового дохода от сдачи нежилых помещений в аренду;

определение потерь от недозагрузки и неуплаты;

определение действительного валового дохода;

определение операционных расходов;

определение чистого операционного дохода от объекта;

расчет ставки дисконтирования;

расчет текущей стоимости оцениваемого объекта.

Объект оценки находится в рабочем состоянии, и с точки зрения ННЭИ не требует проведения реконструкции и ремонтных работ, что позволяет эксплуатировать его в том виде «как он есть», получаемый от эксплуатации объекта доход равномерен, поэтому в рамках данного Отчета применялся метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

• определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
• определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр);
• определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

• определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
• определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

• определение ставки капитализации (R);
• определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщик пользовался информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Недвижимость Рязани».

Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже.

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание). Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Корректировка на уторговывание определялась в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Соответственно, при оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину -7%, как наиболее типичный процент скидки на арендные ставки низкоклассных офисно-торговых объектов, согласно данным таблицы 6.2.1 «Справочника оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» Н.Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014г., стр. 72 (Смотри приложение к отчету).