Файл: Оценка рыночной стоимости здания.pdf

Величина потенциального валового дохода определяется по формуле:

ПВД = Ан х Sн,

где:

Ан – ставка аренды 1 кв.м. помещений;

Sн – общая площадь объекта оценки.

Определение действительного валового дохода

Действительный валовой доход с учетом коэффициентов определяется следующим образом:

ДВД=ПВД*(1-Кндз)*(1-Кн.ар.),

где Кндз – коэффициент потерь от недозагрузки объекта,

Кн.ар. – коэффициент от недосбора арендных платежей по объекту.

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%, т.е. Кндз=2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%, т.е. Кн.ар. = 1%

ДВД=5 467 996*(1-2,5%)*(1-1%)=5 276 616 руб.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход определяется как разница между потенциальным доходом и произведенными эксплуатационными расходами за период.

ЧОД = ДВД – ОР,

где:

ЧОД – чистый операционный доход;

ДВД – действительный доход, который предполагается получить от сдачи в аренду производственных помещений;

ОР - операционные расходы (условно-постоянные и условно-переменные).

Условно-переменные расходы.

• По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год. Расходы на текущий ремонт = 250 * 940=235 000 рублей.
• Затраты на управление объектом. Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru). Затраты на управление объектом =5 276 616*3%=158 298 руб.
• Прочие расходы. К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru).

Величина прочих расходов =5 276 616*2%=131 915 руб.

• Резервы на замещение. Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Затраты на строительство рассчитаны методом сравнительной единицы (раздел 5 данного отчета) и составляют на дату оценки 48 577 131 рублей.

Затраты на кап. Ремонт =48 577 131*30%=14 573 139 рублей.

В качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка рынка ГКО-ОФЗ за период декабрь 2017г., Оценщик взял нижнее значение диапазона, так как указанный период отмечен сильной нестабильностью на рынке: 9,28. (Согласно данным сайта: http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/).

Расходы на замещение=14 573 139/30 лет=485 771 рубль

Накопление расходов на замещение в год =485 771+485 771*9,28% =530 851 рубля.

Условно-постоянные расходы.

Налоговые платежи: налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

• Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%. Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

Налоговая база по налогу на имущество – это среднегодовая стоимость, т.е. суммарная остаточная стоимость имущества на 1-е число каждого месяца + остаточная стоимость на 31 декабря/13.

Сумма амортизации за год=16 410 265*1%=164 103 рубля.

Сумма амортизации в месяц= 164 103/12=13 675 рублей

Расчет налоговой базы представлен в таблице.

Среднегодовая стоимость имущества = 215 111 224/13=16 547 017 рублей.

Налог на имущество за 2017 год=16 547 017*2,2%/100%=364 034 рубля.

• Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

Земельный налог = 4 560 465*1,5%=68 407 рублей.

Расчет операционных расходов:

ЧОД = ДВД – ОР=5 276 616-1 488 505 =3 788 111 рублей.

Ставка дисконтирования

Для пересчета будущей стоимости объекта в текущую стоимость объекта (на дату проведения оценки) используется ставка дисконтирования, которая соответствует уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый объект недвижимости.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами, считаются безрисковыми.

Таким образом, ставка дисконтирования разбивается на отдельные компоненты:

безрисковую ставку;

премию за риск вложения в недвижимость;

премию за низкую ликвидность

премию за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой ставки

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.

Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.

Государственные облигации РФ.

Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.

Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка рынка ГКО-ОФЗ за период декабрь 2017г., Оценщик взял нижнее значение диапазона, так как указанный период отмечен сильной нестабильностью на рынке: 9,28.

Согласно данным сайта: http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/

Определение премии за риск вложения в недвижимость.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Премия за риск вложения в недвижимость определена на уровне 1%

Согласно данным сайта: http://expert.ru/ratings/table_30506/

Премия за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов.

Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экспозиции оцениваемого объекта. Типичный срок экспозиции объекта – это период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

Для превращения реального актива (недвижимости) в денежную форму его необходимо выставить на продажу и получить максимальный доход при условии по справедливой рыночной цене, а не заниженной с учетом срочности реализации. Таким образом, величина данной премии напрямую зависит от срока экспозиции, выбранного оценщиком для оцениваемого объекта недвижимости. Срок экспозиции Оценщик принял равным 3 месяцам (среднее время экспозиции при сдаче в аренду согласно опроса риэлторов «Центральное агентство недвижимость» руководитель департамента аренды жилой недвижимости: Иванова Светлана Александровна. ООО «Новоселье» -Иванова Антонина Михайловна-зам.директора). Премия за низкую ликвидность: 2,5%

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премия за инвестиционный менеджмент: величина данной премии рассчитывается экспертно или на основании ранжирования риска. Однако при исследовании информации открытых источников Оценщик не выявил данных о возможной величине данного риска по г.Рязани. Экспертный расчет на основании имеющейся информации приведет к получению некорректного результата.

Величина премии определяется сложностью управления объектом, наличием кадровых резервов профессиональных управленцев и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта. При определении размера премии необходимо учитывать, что инвестиционный менеджер отвечает за своевременное перепрофилирование объекта, выбранный способ финансирования сделки в момент приобретения недвижимости, изменение условий финансирования в целях обеспечения нормальной доходности собственного капитала, а также за принятие решения о продаже недвижимости.

Величина данного риска может определяться по пятибалльной шкале (также, как и ликвидность объекта):