Файл: Ипотека в гражданском праве (Основные модели ипотечного кредитования).pdf

Функционировавшие прежде нормы Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке»^[39] включали ограничения, не разрешающие обращать взыскания на заложенное жилое помещение, если оно являлось единственным пригодным для постоянного проживания.

Современное законодательство не содержит такого ограничения: «обращение залогодержателем взыскания на жилье, находящееся в ипотеке, и реализация жилого помещения являются основанием для прекращения права пользования жильем самим заемщиком-залогодателем и членами его семьи»^[40].

Ввиду наличия определённого несовершенства функционировавшего российского законодательства процедура обращения взыскания на объект залога (жилую собственность) создавала неоднозначность и несогласованность в действиях залогодержателей, залогодателей, судов и судебных приставов. Надо сказать, что сами кредитные организации (банки-кредиторы) пытались создать, удобные для себя, правила и порядок процесса взыскания на жилое имущество, находящееся в залоге.

В целях совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество и ­защиты интересов­ залогодателей Государственной Думой 26 декабря 2008 г. был принят Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество», который 11 января 2009 г. вступил в действие^[41].

В данном законе указаны ситуации, при наличии которых запрещается осуществлять процесс обращения взыскания на объекты залога. Закон даёт разъяснение уточнённых понятий незначительности нарушения должником графика погашения кредита, который обеспечен залогом и отсутствия возможной корреляции объёма претензий залогодержателя (кредитная организация) рыночной оценки объекта залога.

ГК РФ гласит, что при наличии регулярных платежей (к примеру, в случае с кредитом по ипотеке) на объект залога можно обращать взыскание, если должник допустил более трех просрочек в платежах в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительна (ч. 3 ст. 348 ГК РФ)^[42].

Осознавая всю сложность текущей финансово-экономической ситуации, представители кредитной организации абсолютно не должны стремиться к инициированию процесса обращения взыскания на объект недвижимости, находящийся в качестве предмета залога, если клиент (залогодатель) исправно выполняет свои обязательства согласно договору по ипотеке, по возврату кредита, даже, если у него произошли некоторые сбои в нарушении графика оплаты взносов для погашения кредита. Не вызывает сомнения то, что любой должник (залогодатель) априори имеет высокую мотивацию для скорейшего погашения кредита по ипотеке и максимально исправного выполнения своих обязательств по ипотечному договору, дабы перейти из статуса «залогодатель» в статус «собственник» уже своей жилой недвижимости.

Как гласит п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке: «… по заявлению залогодателя ввиду наличия уважительных причин, суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, в частности, в том случае, когда залогодателем является гражданин, если залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности». Казалось бы, выше обозначенные нормы защищают интересы заёмщиков (залогодателей), что выражается в возможности некоторого лояльного отношения со стороны суда к заёмщику. Но, здесь возникает один очень интересный нюанс. А что, в сущности, можно предполагать под термином и формулировкой «уважительные причины»? Ведь, данное понятие, безусловно, требует определённого раскрытия и детальной конкретизации, дабы не допустить превратного (двусмысленного) понимания и анализа одной и той же практической ситуации. Например, относится ли задержка в выплате заработной платы работодателем гражданину (заёмщику) к категории уважительных причин, повлекшей за собой несвоевременную оплату кредитного взноса и, в целом, нарушение графика погашения ипотечного кредита?

Для этого, очень важным юридическим действием будет, - законодательное закрепление перечня уважительных причин, наличие которых позволит суду перенести или отсрочить процесс реализации объекта залога.

По этой причине следует пункт 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» изложить в такой редакции: «Согласно заявлению залогодателя суд, при ­наличии уважительных причин (тяжелая болезнь, многодетная­ семья, увольнение в связи с сокращением штатов и иные причины, которые судом признаны уважительными­) вправе в решении­ об обращении взыскания ­на заложенное имущество ­отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях­, когда: 1) залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору­ об ипотеке, при условии­, что залог не связан­ с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; 2) предметом­ ипотеки является земельный­ участок из состава земель­ сельскохозяйственного назначения».

В данном аспекте, перенос срока реализации заложенного имущества никак не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества и прописанных в договоре по ипотеке, и не снимает с заемщика обязательства возмещения, причитающихся кредитору (кредитной организации) процентов и неустойки в полном объеме.

Важно отметить, что на защиту интересов и прав залогодателя направлены и изменения, внесенные в Федеральный закон «Об ипотеке», запрещающие во внесудебном порядке обращать взыскание на жилое помещение, которые принадлежат физическим лицам на праве собственности^[43]. К тому же, судебное разбирательство дополнительно гарантирует защиту прав залогодателя от недобросовестного поведения кредитора-залогодержателя. Ведь, надо признать тот факт, что многие залогодатели не имеют юридических навыков и практики участия в судебных процессах.

Со своей стороны, во многих случаях кредитные организации, обратившиеся в суд, достигают своей цели, даже если жилое помещение является для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания. Судебная практика, надо признать, движется в направлении удовлетворения исков различных кредитных организаций о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенные объекты недвижимости.

Увеличение числа выданных ипотечных кредитов, рост объёма просроченной задолженности по ипотечным кредитам неотвратимо и неизбежно приводит к усилению напряжённости во взаимоотношениях между залогодержателем (кредитная организация) и залогодателем (заёмщик), выражающейся в увеличении числа исковых заявлений залогодержателей об обращении взыскания на заложенные жилые объекты недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 78 Закона­ об ипотеке обращение залогодержателем­ взыскания на заложенные объекты жилой недвижимости и реализация­ этой недвижимости являются­ основанием для прекращения права пользования ими залогодателя­ и любых иных лиц­, проживающих в таких объектах жилой недвижимости (жилой дом или квартира), при условии, что­ такие жилой дом­ или квартира были заложены­ по договору об ипотеке, либо­ по ипотеке в силу закона в обеспечение­ возврата кредита или целевого­ займа, предоставленных банком или иной­ кредитной организацией­ либо другим юридическим лицом на ­приобретение или строительство­ таких или иных жилого дома­ или квартиры, их капитальный ремонт­ или иное неотделимое улучшение, а­ также на погашение ранее предоставленных­ кредита или займа на приобретение или строительство­ жилого дома или квартиры.

Важно отметить, что действующее российское законодательство при решении вопроса о выселении из жилых помещений, являющихся предметом ипотеки, проживающих там граждан, абсолютно не учитывает важные социальные факторы, такие как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, трудная жизненная ситуация, содержание несовершеннолетних детей. Данный пробел актуального законодательства способствует усилению и без того напряжённой социально-экономической ситуации в обществе.

В течение многих лет законодатели стараются создать скоординированную программу действий по оказанию помощи гражданам, утратившим способность выполнять свои обязательства по ипотечному кредиту. 

Уже продолжительный период Агентство по ипотечному жилищному кредитованию говорит о необходимости создания маневренных фондов и привлечения муниципалитетов к проблемам граждан, которые, по тем или иным причинам, не могут обслуживать ипотечный кредит.

В 2013 году рассматривался законопроект, предусматривающий выкуп залоговых квартир заемщиков в тех случаях­, когда клиент кредитной организации­ не может погашать­ кредит из-за болезни, сиротства, безработицы­ и по другим уважительным причинам. В подобных случаях государственные и муниципальные органы могли бы выкупить жилье у собственника-заемщика, а из вырученных денег погасить обязательство перед кредитной организацией. Наряду с этим, согласно законопроекту, гражданин получал бы право жить в жилом помещении на условиях социального найма – по такому договору живут сейчас в муниципальных квартирах граждане, не приватизировавшие жилые помещения. Согласно заключению от 02.10.2013 г. N 55/8 на проект Федерального закона № 256584-6 «О внесении изменений в Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» Комитет Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления не счел возможным поддержать законопроект и рекомендовал Государственной Думе отклонить его при рассмотрении в первом чтении^[44].

В сущности, вышеупомянутые изменения позволили бы должнику (заёмщику) и членам его семьи не остаться на улице, а гарантированно получить временное жильё. То есть, после принятия решения о выселении из жилого помещения гражданина, являющегося должником по ипотечному кредиту, в том случае, если жилье является единственно пригодным для проживания, ему было бы гарантировано жилье из маневренного фонда, в котором он сможет проживать со своей семьёй временно, - до решения вопросов с кредитной организацией. Тем самым, данные изменения существенно усилят законодательство касательно его сферы социальных программ поддержки населения.

Важность и актуальность данного законопроекта не вызывает сомнений и полностью соответствует Конституции РФ, где право на жильё гарантировано, а также Жилищному Кодексу, в котором это право прописано в ст. 95.

Но, важно конкретизировать условия и те обстоятельства, гарантирующие предоставление жилья должнику (заёмщику) из маневренного жилищного фонда. Во-первых, необходимо наличие уважительных причин, к которым можно отнести следующие: тяжелая болезнь, многодетная семья, увольнение в связи с сокращением штатов и иные причины, которые судом признаются уважительными. Во-вторых, чтобы избежать такой ситуации, когда заемщик, заплатив несколько платежей по ипотечному кредиту, внезапно утратил возможность платить, установить еще одно ограничение: своевременное исполнение обязательств по кредиту или целевому займу, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, в течение трех лет.

В связи с этим необходимо дополнить главу 5 Жилищного Кодекса РФ статьей 32.1 следующего содержания:

32.1. Обеспечение жилищных прав граждан, утративших право на жилые помещения, приобретенные за счет кредита банка

1. Жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке участником долевого строительства или иным залогодателем (собственником), может быть изъято у него в результате обращения залогодержателем взыскания на это имущество в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Гражданину, у которого изымается жилое помещение, гарантируется соблюдение жилищных прав, установленных частью 1 статьи 95 настоящего Кодекса при соблюдении условий, предусмотренных частью третьей настоящей статьи.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» этого не требуется.

3. После ­принятия решения о выселении­ гражданина из жилого помещения­, являющегося единственным­ пригодным для постоянного проживания его, а­ также совместно проживающих с ним­ членов его семьи, при наличии­ уважительных­ причин (тяжелая болезнь, многодетная­ семья, увольнение в связи с сокращением штатов, и иные причины, которые судом признаны­ уважительными), а также при условии своевременного исполнения обязательств по кредиту или целевому займу, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, на которое обращено взыскание, в течение трех­ предшествующих лет, муниципальное образование­ соответствующего субъекта Российской Федерации, ­где расположено данное жилое помещение, должно обеспечить указанных граждан жилым помещением маневренного фонда.

Иной перечень правовых проблем появляется в ситуации, когда супруги, являющиеся сторонами ипотечного жилищного кредитования, приняли решение расторгнуть брак. Согласно статистическим данным, опубликованным Федеральной службой государственной статистики, количество разводов неизменно растет: за 2015 год – 1 квартал 2016 года расторгнут каждый второй брак^[45]. В том случае, если супружеская пара, взявшая ипотечный кредит, решила развестись, а кредит еще не выплачен, то возникает вполне уместный вопрос, - как быть с возвратом ипотечного кредита, ведь изначально, при заключении договора ипотеки предполагалось, что выплата его будет осуществляться из общего семейного бюджета?