Файл: Ипотека в гражданском праве (Основные модели ипотечного кредитования).pdf

В соответствии с законодательством РФ, платежи по ипотечному кредиту, осуществлённые в период брака, считаются произведёнными за счет совместного имущества супругов, вне зависимости от индивидуального вклада каждого. И здесь важно отметить, что уровень дохода каждого супруга, равно, как и полное отсутствие дохода у одного из них значения не имеет. Так как, при заключении договора ипотеки возникает солидарная ответственность супругов, то при расторжении брака каждый из супругов может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных в период брака по ипотечному кредиту, либо на половину доли в квартире. В случае поручительства, то есть, когда один из супругов является стороной договора ипотеки, а другой только поручителем, выше обозначенное правило применимо. Ведь, поручительство предполагает так же возникновение солидарной ответственности у супругов.

А жильё, приобретённое с использованием средств кредитной организации до брака и находящееся в ипотеке, не является совместно нажитым имуществом. И в этом случае общими расходами являются лишь ежемесячные платежи по погашению кредита, уплаченные в период брака и они подлежат разделу^[46].

В том случае, когда супруги принявшие решение расторгнуть брак, не хотят допустить ситуации, когда кредитная организация инициирует процесс по взысканию их заложенного имущества в счет неисполненного обязательства, то супруги должны не нарушая графика погашения кредита, продолжать регулярные совместные выплаты оставшейся части ипотечного кредита. Необходимо иметь ввиду, что если будут допущены более трех просрочек платежей в течение одного года, то кредитная организация вправе инициировать процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и обратиться в суд. В этом случае заложенная недвижимость будет продана на аукционных торгах, а затем с помощью вырученной суммы денежных средств будут погашены задолженности и выплачены проценты по договору ипотеки.

Есть еще один способ решения выше обозначенной проблемы, в случае, если супруги желают продолжить выполнять свои обязательства, прописанные в договоре по ипотеке, но лишь за свою долю в недвижимости. Важно будет для этого оформить ее в свою собственность. В этой ситуации супруги (сторонники договора) могут обратиться в суд с заявлением о разделе задолженности по ипотечному договору и соответствующих процентов. Вероятнее всего, суд удовлетворит их заявление. И даже, если один из супругов выразит отказ от исполнения обязательств по договору ипотеки, уже никто не сможет заставить другого супруга принять на себя исполнение «чужого» обязательства.

Возможна ситуация, когда кредит оформлен лишь на одного супруга, а другой не желает признать солидарную ответственность по исполнению обязательств ипотечного договора, и отказывается совместно участвовать в выплате кредита. Тогда первый супруг (сторона договора) должен самостоятельно исполнить обязательство по возвращению кредита и процентов по нему. Исполнив солидарную обязанность за другого супруга, он имеет право регрессного требования к супругу в соответствующем размере.

Дабы не оказаться в подобной ситуации, супругам было бы целесообразно и рационально заключить брачный договор, в котором они смогут прописать все желаемые имущественные права и обязанности, как в совместном формате, так и касательно индивидуальной ответственности каждого по отношению к ипотечной недвижимости. Во избежании нежелательных и непредсказуемых последствий, супругам следует тщательным образом подготовить и прописать в брачном договоре все необходимые условия и положения, - какой будет размер первоначальной выплаты по ипотечному кредиту и кто именно из супругов будет ответственен за его оплату, кто из супругов будет осуществлять регулярные ежемесячные выплаты по кредиту, каким образом будет осуществляться раздел недвижимости между супругами, которая приобретена по ипотеке, кто из супругов станет собственником жилья после выполнения всех обязательств по возврату кредита, какая выплата в виде компенсаций будет предоставлена каждому из супругов в случае принятия ими решения о расторжении брака.

Каждый из супругов должен понимать важность и значение брачного договора, как реальный инструмент компромисса между ними касательно недвижимого имущества, которое было куплено с помощью кредита по ипотеке. Финансово-экономическая статистика показывает, что брачный договор в РФ является относительно редким явлением и супруги крайне редко пользуются им, как средством решения определённых вопросов, относящихся к совместной недвижимости и солидарным кредитам. Обычно, как показывает практика, брачный договор заключают лишь те супруги, которые имеют потенциальную собственность и финансовые средства для раздела, и, если принимают в краткосрочной перспективе солидарное решение о расторжении брака.

Необходимо подчеркнуть, что обязанности по кредитному договору не замыкаются непосредственно лишь на личности должника, эти обязательства могут выполнить и другие граждане. Но, здесь возникает вполне резонный вопрос, - кто и в каких ситуациях может осуществлять взнос по ипотечному кредиту? Часто данный вопрос возникает в случае смерти заемщика (залогодателя). В соответствии с п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, в том числе и в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая те, которые не были должным образом выполнены первоначальным залогодателем.

Наряду с тем, что наследник должника (заёмщика), принимая наследство, становится преемником всех прав и обязанностей должника. Таким образом, он, в сущности, принимает статус должника, но только строго в границах стоимости того имущества, которое он получил по наследству.

Имея ввиду то обстоятельство, что в соответствии с буквой закона наследник отвечает по долгам наследодателя сугубо в пределах стоимости унаследованного им имущества (ст. 1175 ГK РФ), отсутствие или недостаточность наследственного имущества является основанием для прекращения кредитного обязательства (так как исполнение его не представляется возможным) полностью или в недостающей части наследственного имущества (п. 1 ст. 416 ГK РФ).

Наследники заемщика, принявшие наследство, не могут отказаться от исполнения обязательств по кредитному договору. В случае возникновения просрочки по уплате кредитных платежей (или отказа от исполнения обязательств) банк имеет право потребовать досрочного расторжения кредитного договора, взыскания задолженности по нему и обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. Если наследство заемщика в случае его смерти никто не принял, банк вправе в судебном порядке обратить взыскание на наследственное имущество в пределах сумм, необходимых для погашения долга перед банком^[47].

На заложенное по ипотеке имущество взыскание может быть обращено и без обращения в суд. На основании п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение ­требований залогодержателя за счет­ имущества, заложенного по договору ипотеки, без ­обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения­ между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор­ ипотеки или заключено ­в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного­ согласия залогодателя­ на внесудебный порядок­ обращения взыскания на­ заложенное имущество. ­Такое согласие может быть дано до заключения договора­ ипотеки.

Важно подчеркнуть, что залогодатель (заёмщик), будучи априори собственником жилья, не должен быть лишён своих прав на жильё, даже после инициирования залогодержателем (кредитная организация) процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость. Необходимо понимать, что собственник недвижимости не должен быть лишён своих правомочий касательно объекта своей частной собственности. И в полном соответствии с конституционными, гражданско-правовыми нормами РФ, залогодатели­ (заёмщики) вправе самостоятельно распоряжаться жилой недвижимостью, принадлежащей им по праву собственности. На своё усмотрение, они могут его реализовать на рынке недвижимости, передать свои права собственности на эту недвижимость (например, путём оформления дарственной), обменять свою недвижимость, даже находящуюся в качестве объекта залога, на какое-нибудь иное жильё и т. д.

Заостряя внимание на процедуре «обращение взыскания» на заложенное имущество, инициируемое кредитной организацией (залогодержателем), важно подчеркнуть тот факт, что эта процедура, по сути, связана с выселением собственника и членов его семьи, что абсолютно неприемлемо для социальной ипотеки жилья. Ведь, выше обозначенная процедура, безусловно, идентифицируется как конфискация жилья у собственника. Тщательные исследования и анализ актуального законодательства в области реализации залоговых объектов недвижимости, дают возможность, резюмируя утверждать, что на заключительном этапе процесса инициирования взыскания на заложенную недвижимость, наглядно присутствуют определённые правовые недоработки, которые, вне всякого сомнения, должны быть устранены, что позволит, в целом, качественно улучшить социально-правовую составляющую всего действующего законодательства. В этом аспекте очень важно обратить пристальное внимание уровню развития системы социального обеспечения, ибо она, на сегодняшний день, достаточно неэффективна и требует кардинального улучшения. Как показывает практика, на рынке недвижимости совершенно отсутствует сектор дешёвого жилья и инициированный со стороны кредитной организации процесс выселения должника-залогодателя из жилища, приобретённого им с помощью кредита, вызовет негативную реакцию со стороны общества и создаст фактическую угрозу для жизни заёмщика и его семьи^[48]. На основании вышесказанного, можно сделать следующий вывод: необходимы такие законодательные механизмы и рычаги, которые предоставили бы залогодателю (заёмщику) права и возможности самому непосредственно заниматься продажей собственной недвижимости, которая по ипотечному договору является объектом залога. В связи с этим, ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке должны включать в себя необходимые альтернативные варианты реализации заложенного имущества. Таким образом, предоставляется залогодателю фактическая возможность самому осуществлять реализацию своей недвижимости, находящейся в залоге, но при участии залогодержателя (кредитная организация). Сущность вышеуказанного механизма состоит в том, что он позволит максимально понизить уровень риска для покупателей квартир, находящихся в ипотеке. Как показывают исследования и анализ рынка недвижимости, многие покупатели, обычно, не желают рассматривать предложения по покупке недвижимости, находящейся в ипотеке. Эта мотивация связана с том, что потенциальные покупатели недвижимости совершенно не могут быть уверены в том, что предоставив первоначальный взнос (задаток), в последствие не появятся трудности со снятием обременения. По этой причине следует применить целесообразную алгоритмическую схему, суть которой состоит в следующем: потенциальный покупатель, после принятия окончательного решения о приобретении объекта недвижимости, находящейся в залоге, переводит денежные средства за эту недвижимость на счёт продавца. Этот счёт находится в банке (кредитной организации), который является залогодержателем и в качестве объекта залога состоит покупаемая недвижимость, и из переведённых покупателем денежных средств будет возвращён долг. В данном ракурсе важно отметить, что в центр государственной регистрации необходимо подготовить договор между тремя сторонами:

1-я сторона – залогодатель (продавец);

2-я сторона – залогодержатель (кредитная организация);

3-я сторона – покупатель.

В итоге, трёхсторонний договор будет заключён залогодателем, залогодержателем и покупателем. Помимо договора, в центр государственной регистрации необходимо будет представить и другие документы (например, закладная), которые послужат основанием для того, чтобы единовременно зарегистрировать снятие обременения на реализованную недвижимость, договор купли-продажи недвижимости и переход права собственности на недвижимость.

Таким образом, усовершенствование действующего законодательства в направлении правового регулирования в сфере ипотеки жилья позволит решить важную синергетическую задачу, - защита конституционных основ гражданского права и сохранение вектора поступательного развития социальной сферы гражданского общества.

Заключение

Государством ипотечное кредитование и ипотека жилья рассматриваются в качестве механизмов, которые способны решить задачу большой социальной важности в масштабах­ страны – жилищную проблему. Формирование в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики. Развитие системы ипотечного кредитования положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В то же время на решении жилищной проблемы в России сказывается имеющее место быть несовершенство существующей законодательной базы. Поэтому, по мнению автора, важной задачей со стороны законодателя является доработка действующего законодательства в соответствии с потребностями практики. В частности, предлагается:

- законодательно уточнить механизм выселения граждан и предоставления им жилья при обращении взыскания на заложенное имущество, особенно при наличии в составе семьи несовершеннолетних и пенсионеров.

- снизить ставки по ипотечным кредитам путем реализации специальных целевых программ (определить льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита для отдельных категорий населения);

- разработать механизм реализации залогового имущества, предусмотрев право залогодателя самому реализовать недвижимость, гарантируя кредитной организации возврат имеющейся задолженности по кредиту.