Файл: Ипотека в гражданском праве (Основные модели ипотечного кредитования).pdf

Обязанности залогодержателя

Специфической особенностью любого договора ипотеки является наличие минимального перечня обязанностей у залогодержателя. А бывают и такие договоры, где эти обязанности вообще не определены и не сформулированы. Этот факт объясняется тем, что договоры ипотеки имеют одностороннюю направленность, которая служит способом образования обязательств. В целом, обязанности залогодержателя заключаются в непротиводействии реализации прав залогодержателя и предоставлении своего согласия в определённых случаях.

Но, необходимо отметить перечень обязанностей залогодержателя, который содержит действующее законодательство. В случае, когда заложенное имущество находится у залогодержателя, и, если иное не предусмотрено законом или договором, он обязан (ст. 343 ГК РФ):

• страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения;
• пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом в соответствии с его назначением и правилами, установленными ст. 346 ГК РФ;
• не совершать действия, способные привести к потере заложенного имущества или уменьшению его стоимости, и осуществлять все необходимые мероприятия для обеспечения сохранности заложенного имущества;
• принимать необходимые меры, направленные на защиту заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц^[30].

В том случае, когда залогодержатель использует объект залога, он должен периодически предоставлять отчёт залогодателю о пользовании заложенным имуществом. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

Помимо выше обозначенных обязательств залогодержателя, стороны ипотечного соглашения могут определить и указать иные обязательства. К примеру, в договоре по ипотеке можно прописать обязанность залогодержателя в возврате денежной суммы, которая останется уже после удовлетворения требования к залогодателю, в том случае, безусловно, если в результате реализации заложенного имущества вырученная сумма превышает размер требования залогодержателя.

Важно отметить, что когда речь идёт об ипотечном жилищном кредитовании, то заемщики, вступая в правоотношения с кредитором, главным образом, ставят задачу, содержащую стремление реализации своего права на удовлетворение жилищной потребности. Исследовательские наблюдения и практический опыт показывают, что значительное большинство кредитных организаций используют в своей деятельности, специально созданные формуляры кредитных договоров, договоров ипотеки, предназначенные для массового покупателя банковских услуг. Залогодатели – получатели кредитов не обладают возможностью корректировки и изменения договоров. Получатели кредитов поставлены в жёсткие рамки договорных условий, в которых основные акценты расставляют представители различных кредитных организаций, причём, эти акценты далеко не в пользу залогодателей. Залогодатель изначально ставится в позицию выбора, - либо идти на предлагаемые кредитной организацией условия, либо отказываться от договора в целом. Со своей стороны кредитные организации (залогодержатели) абсолютно не заинтересованы и не намерены прописывать в договор по ипотеке свои какие-то дополнительные обязанности^[31].

Глава 3. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору об ипотеке: актуальные проблемы обращения взыскания на жилое помещение, приобретенного за счет ипотечного кредита

Во времена экономической дестабилизации, особенно касательно кредитно-денежной области, в секторе недвижимости и производственных взаимоотношений, кардинальный вопрос обращения взыскания на заложенное имущество обретает огромную и реальную важность. И в этой сложной ситуации, граждане, купившие квартиру с помощью финансовых средств банка и при этом, допустившие нарушение графика погашения кредита, или в перспективе, невозможность дальнейших выплат по ипотечному кредиту, задаются вопросом, обратит ли банк взыскание на заложенную квартиру, если она является для заемщика единственным жильем?^[32]

В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания понимается изъятие имущества и (или) его реализация, осуществляемая должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю^[33].

Согласно положениям части 1 статьи 446 ГПK Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Иными словами, если у должника имеется лишь одно-единственное помещение для проживания, взыскание для него не разрешается. Хотя, в данном случае, равно, как и в любом положении, есть исключение. И вот именно таким исключением, как гласит закон, является ипотека. Нормы указанной выше части 1 статьи 446 ГПК РФ, указывая на запрет обращения взыскания на единственное жилье заемщика-должника, все же содержат исключение из данного правила – «если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание»^[34].

Таким образом, кредитная организация не будет учитывать тот факт, является ли квартира должника его единственным жильём именно для ситуации, связанной с договором по ипотеке. И на основании нарушения (просрочки) графика кредитных выплат, кредитная организация может обратить взыскание на заложенную квартиру. Безусловно, руководству кредитной организации будет выгодно и удобно идти по наилучшему, с точки зрения позиции руководства, пути, дабы запустить механизм по обращению взыскания на заложенное жильё. Но, судебная практика предупреждает о совершенной недостаточности разового нарушения графика погашения кредита для инициирования процесса взыскания по заложенной собственности. Судебная практика полностью и всецело объясняет кредитным организациям действительную роль залога в выстраивании правовых взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем. В абзаце 8 пункта 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств от 22 мая 2013 года зафиксировано следующее «Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему­ исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет ­залога от залогодателя к другому лицу (в том­ числе к залогодержателю), обращение ­взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении»^[35]. В выше приведённой записи даётся предельно ясное объяснение цели и определятся функция предмета залога. Ведь, к сожалению, представители многих кредитных организаций до конца не понимают, что предмет залога является отнюдь не карательным инструментом (рычагом) давления на должника-залогодателя, а вполне себе стимулирующим фактором. И процедура обращения взыскания на объект залога является в высшей степени крайней (исключительной) мерой, когда все остальные механизмы и инструменты оказались тщетными. Необходимо иметь понимание, что целью глобальной любой кредитной организации является успешное выполнение всех договорённостей с клиентом-залогодателем по договору ипотеке, что будет гарантировать организации и прибыль и достойный имидж, а не отжим единственного жилья у должника-заёмщика с последующими судами и пересудами, что будет причинять мощный урон престижу кредитной организации с получением маловероятного дохода.

Характерные черты и процедура (регламент) обращения взыскания на недвижимое имущество переданное в залог, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке».

Законодательно утверждено, что обращение взыскания на предмет залога, возможно только в процессе судебной процедуры. По общему правилу, которое содержится в статье 51 Закона об ипотеке обращение взыскания на недвижимое имущество, находящееся в ипотеке, осуществляется только по решению суда. Значит, заемщику становится известно о намерении кредитной организации обратить взыскание на квартиру, не от самой организации, а из повестки суда.

В данном правиле тоже имеются исключения – обращение взыскания возможно и во внесудебном порядке. Эти исключения указаны в законе – в ч. 1 статьи 55 Закона об ипотеке.

Важно отметить, что те негативные метаморфозы в экономике нашей страны, произошедшие несколько лет тому назад, создают печальную картину развития общества, где граждане отнюдь не имеют реальную возможность улучшить свои условия проживания, а напротив, способны потерять ту единственную жилищную собственность, приобретённую с помощью кредитных средств и пребывающей в качестве объекта залога у кредитной организации. Важно обратить внимание на многочисленные прогнозы ведущих российских экономистов о дальнейшем развитии тренда на ухудшение экономической ситуации, особенно в области финансово-кредитного развития, а так же сложной ситуации на валютных и финансовых рынках.

Как показывает финансово-экономическая статистика, в период острейшей турбулентности на валютно-финансовых рынках, недвижимость становится весьма значимым инвестиционным объектом. Банковская статистика наглядно свидетельствует, что вложения в недвижимость служат реальной альтернативой различным банковским депозитам. По данным на 01.07.2016 года, суммарный ипотечный портфель на балансах банков составил 3 021,7 млрд. рублей, что на 32,8% превышает уровень соответствующего периода 2015 года^[36]. Наряду с этим, по мере того, как наблюдается рост рынка, происходят изменения и показатели просроченной ипотечной задолженности. Когда ипотечный портфель банков претерпел колоссальное увеличение, объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) с начала 2016 года несколько возросла с 2,04% до 2,1% на 01 июля 2016 года. И важно отметить, что значительные темпы роста ипотечного портфеля способствовали получить достаточно невысокий уровень доли проблемных кредитов. Но, при этом, настороженность вызывает рост просроченной задолженности именно в абсолютном выражении: за первую половину 2016 года она увеличилась на 15% до 62,2 млрд. рублей^[37].

Согласно аналитическим прогнозам наших ведущих экономистов и финансистов, в ближайшие годы (2017-2018 гг.) выше обозначенный показатель будет увеличиваться. На сегодняшний день, многие кредитные организации избрали тактику увеличения выдачи ипотечных кредитов, считая это наиболее устойчивым сектором. Организации осуществляют политику максимального увеличения количества гипотетических клиентов, используя, к примеру, варианты кредитов с достаточно низким первоначальным взносом (10% - 15%) и не требуя предъявления декларации о доходах. В этих условиях, безусловно, резко расширяется круг потенциальных клиентов-заёмщиков. Ведь, граждане, имеющие «серую схему деятельности» и, соответственно, получения доходов, получат возможность взятия кредитов и заключения договоров ипотеки. И при этом, данный контингент граждан только усилит напряжённость в плане нарушения графиков погашения кредитов, а возможно, и вообще, уплаты регулярных взносов по кредиту. Кризис 2009 года ярко продемонстрировал, что наиболее уязвимым контингентом работников является именно категория граждан, работающих в формате «серых схем», так как их работодатели, при возникновении определённых трудностей, прибегают ко всякого рода кардинальным действиям, - сокращение уровня заработной платы, лишение премиальных и бонусных окладов и, даже вплоть до увольнений. В подобных ситуациях неуплата по кредитам и просрочка регулярных ипотечных взносов оказываются совершенно неизбежными. Тем самым, используя подобную тактику, многие кредитные организации резко повышают свои риски и реально увеличивают вероятность получения новых проблемных заёмщиков и дефолтных кредитов.

Из статистических наблюдений явствует, что зачастую неуплаты по кредиту и нарушения графиков погашения кредитов наступают обычно спустя 2 – 2,5 года после получения кредита заёмщиком. Наряду с этим, очень важно учесть тот факт, что сильнейшим стимулом роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам может стать существенное ухудшение, в целом, макроэкономической ситуации в стране, которая уже сейчас оценивается ведущими экспертами как нестабильная с негативным трендом^[38].

Надо понимать, что в условиях финансового кризиса подавляющее большинство семей не в состоянии, не нарушая графика погашения кредита, вовремя выплачивать ипотечные взносы. И подобные случаи, ни в коем случае, нельзя объяснять некими форс-мажорными обстоятельствами, поскольку экономический кризис является вполне себе объективным фактором и реальностью. Что должны предпринять граждане, когда происходит сокращение заработной платы, нерегулярная выплата и выплата с большими задержками? Происходят массовые увольнения граждан, взявших кредит. Как они смогут его погасить? Безусловно, подобные ситуации нуждаются в грамотном разрешении строго в рамках законодательно-правового поля.