Файл: Ипотека в гражданском праве (Основные модели ипотечного кредитования).pdf

Что касается американской системы (двухуровневой), в этом случае рефинансирование выданных кредитов относится к полномочиям специализированных организаций - ипотечных агентств, выпускающих ипотечные облигации. Сущность американской модели заключается в том, что кредитная организация (банк) выдает ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. В дальнейшем кредитная организация может переуступить (продать) право требования по кредиту ипотечному агентству (кондуиту). При этом ипотечный кредит с баланса банка переходит на баланс ипотечного агента. С этого момента банк уже не несет никаких рисков по выданному кредиту. И даже если кредит не будет возвращен, убытки понесет кондуит. В свою очередь, ипотечные агенты объединяют приоьретенные кредиты в пулы и продают их инвесторам в виде МВS (Mortgage Backed Securities) - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит предоставляет страховку от кредитного риска, то есть гарантирует инвестору своевременную выплату основного долга и процентов по этим ценным бумагам^[13].

При использовании указанной системы роль и функции ипотечных банков существенно изменяются – ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников.

Указанная модель вторичного рынка наибольшее распространение получила в Соединенных Штатах Америки (откуда и возникло название). Успехи США в развитии данной модели кредитования были связаны с существованием трех крупных ипотечных агентов (кондуитов). Один из них - Джинни Мей был гарантирован правительством, два других - Фенни Мей и Фредди Мек, также воспринимались инвесторами как организации, гарантированные правительством США, хотя формально и считались частными акционерными обществами^[14]. Несмотря на невысокую доходность, участники рынка охотно покупали ценные бумаги данных кондуитов, так как они были гарантированы федеральным бюджетом.

Американская модель предполагает, что за счет привлечения дешевых средств обеспечиваются низкие ставки по ипотечным кредитам. Однако, получается, что низкие ставки обеспечиваются, прежде всего, за счет субсидирования федерального бюджета, так как гарантированы государством. В связи с этим правительство США накладывало ограничения на деятельность кондуитов (в частности, чтобы не субсидировать ипотечные кредиты на покупку элитного жилья).

Глава 2. Процедура оформления договора ипотечного кредитования

2.1. Этапы заключения и оформления ипотеки жилого помещения

Рассмотрим этапы ипотечного кредитования (Приложение)^[15].

На предварительном этапе заемщик, обращаясь в банк, получает интересующую информацию об условиях получения кредита, о своих правах и обязанностях при заключении­ кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования с учетом предполагаемой суммы кредита составляется смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявка на кредит^[16].

Целью сбора и проверки информации о клиенте и залоге является, прежде всего, выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков. На данном этапе проверяется достоверность представленной заемщиком информации о его трудоустройстве, подтверждение доходов и расходов. Проверку клиента проводит служба экономической безопасности кредитного учреждения. Для оценки вероятности погашения кредита заемщиком проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг – это процедура, которая­ включает оценку вероятности погашения заемщиком ипотечного кредита и определение максимально возможной­ суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для­ первоначального взноса­ и оценки предмета ипотеки. С этой целью проводится анализ финансовых возможностей заемщика, оцениваются возможные риски, после этого кредитному отделу предоставляются рекомендации. Кроме всего прочего учитывается уровень квалификации, образования заемщика, его занятость в стабильно развивающейся и потенциально доходной сфере деятельности.

После этого принимается решение о выдаче кредита или отказе в предоставлении кредита. На данном этапе проводится оценка объекта залога, юристом дается заключение о приемлемости предмета залога, готовится заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, устанавливается величина кредита, процентная ставка, срок кредитования, порядок погашения кредита.

На следующем этапе - заключение кредитной сделки – возможно оформление и заключение следующих договоров: купли-продажи недвижимости; кредитного договора; договора ипотеки; договора страхования^[17].

Договор купли-продажи жилого помещения, которое приобретается с привлечением заемных средств, заключается между заемщиком и продавцом жилого помещения. В договоре прописывается, что оплата за жилье осуществляется частично за счет собственных, частично за счет кредитных средств.

В кредитном договоре, заключенном между кредитором и заемщиком, предусматривается сумма кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер процентов за пользование кредитом; график погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и пр.

В случае заключения договора об ипотеке, в нем указываются: существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредита); размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и процентов за пользование заемными средствами); срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); предмет ипотеки; стоимость передаваемого в ипотеку объекта недвижимости; указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в ­пользовании у заемщика (залогодателя­); требования по страхованию имущества, передаваемого в ипотеку; основания обращения взыскания на предмет­ ипотеки и другие условия^[18].

Договоров страхования может заключаться несколько – в соответствии с количеством объектов страхования. Страхование ипотечного кредита осуществляется для снижения риска кредитора; застрахованные кредиты на рынке более ликвидны. Система комплексного страхования привлекательна как для заемщика (заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом), так и для кредитора (страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке).

Указанный этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договору купли-продажи или платежному поручению ­заемщика.

На этапе «обслуживание кредитной сделки» осуществляется прием платежей по кредиту; проверка сотрудниками банка-кредитора соответствия внесенных средств графику платежей; расчет и взимание просроченных платежей; ведение работы с проблемными кредитами (переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий существующего договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.); ведение бухгалтерского учета операций; ведение отчетности по выданным кредитам^[19].

Заключительный этап ипотечного кредитования – закрытие кредитной сделки. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и, при наличии, штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, то есть происходит закрытие кредитной сделки. После погашения задолженности в полном объеме ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество^[20].

Взыскание на заложенные объекты недвижимого имущества (в судебном или внесудебном порядке) осуществляется в случае, если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке. Происходит реализация предмета ипотеки, денежные средства, полученные от реализации, идут на погашение долга кредитору, оплату расходов по процедуре обращения взыскания и продаже предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Таким образом, каждый этап ипотечной сделки регулируется не только Законом «Об ипотеке», но включает в себя огромную законодательную базу, в частности Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358), Жилищный кодекс, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», Закон « Об организации страхового дела в РФ» и др.

2.2. Правовой статус сторон по договору ипотеки

Важнейшей целью данной темы можно обозначить правильное позиционирование (в первую очередь, в смысле терминологии) участников сторон по договору ипотеки. Законодательство Российской Федерации обозначает и формирует две позиции соглашения ипотеки: залогодатель и залогодержатель.

Правовой статус залогодателя

Согласно законодательству РФ залогодатель имеет право^[21]:

• использовать предмет залога непосредственно в соответствии с его предназначением, при этом получать от этого доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает­ из существа залога (ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке»);
• отчуждать предмет залога, отдавать его в аренду­ или предоставлять в безвозмездное пользование другому­ лицу. Это возможно лишь при согласии залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке»);
• завещать заложенное имущество (п. 3 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке»)^[22];
• в реальный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 4 ст. 345 ГК РФ);
• в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив­ обеспеченное залогом обязательство (п. 4 ст. 348 ГК РФ) ^[23].

Обязанности залогодателя

Существенную группу обязанностей залогодателя правильно сформулировать термином «информативные»^[24]. Залогодатель обязан:

• сообщить залогодержателю об опасности возникновения реальной угрозы потери или повреждения имущества (ст. 32 Федерального закона «Об ипотеке»);
• сообщить залогодержателю в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними прав на заложенное имущество (ст. 33 Федерального закона «Об ипотеке»);
• сообщать каждому последующему залогодержателю, до заключения с ним договора о последующей ипотеке, информацию обо всех уже существующих ипотеках данного имущества (ст. 44 Федерального закона «Об ипотеке») ^[25].

Права залогодержателя

Дуальная основа­ ипотеки жилого помещения даёт возможность выделить права вещного, обязательственного и смешанного характера.

Вещные права, по мере сужения круга правомочий, можно расположить в следующем порядке: право собственности; право хозяйственного ведения и оперативного управления; право залогодержателя на заложенное жилое помещение; вещные права «пользователей» жилого помещения (членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилья и членов его семьи, членов жилищно-строительных кооперативов); вещные права сервитутных пользователей, объем правомочий которых является наименьшим^[26].

Наряду с этим залоговое право имеет некоторые особенности, которые отличают его от других вещных прав. Залоговое право не дает права залогодержателю владеть и пользоваться заложенным имуществом (если это не предусмотрено договором), в то время как содержание других вещных прав заключается именно в пользовании вещью. Но в то же время залоговое право дает залогодержателю большее правомочие, по сравнению с другими вещными правами, - оно может повлечь лишение собственника­ принадлежащего ­ему права собственности^[27].

Залогодержатель, у которого находилось или должно­ было находиться заложенное имущество, вправе потребовать­ его из чужого незаконного владения, в том числе из­ владения залогодателя, по правилам, установленным ст. 301, 302, 305 ГК (предъявить виндикационный иск – п. 1 ст. 347 ГK)^[28]. Однако есть категория прав, которые носят смешанный характер. К ним можно отнести:

• право дать согласие на замену предмета залога (п. 1 ст. 345 ГK РФ);
• право залогодержателя передать свои права по договору о залоге другому лицу. При реализации данного права необходимо, во-первых, соблюдать общие правила о передаче прав кредитора путем уступки требования, установленные ст. 382-390 ГK РФ, и, во-вторых, уступить тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом (ст. 355 ГK РФ).
• право на удовлетворение своего требования из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке»).
• право использовать способы защиты прав (указанные в ст. 12 ГK PФ): если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (ст. 33 Федерального закона «Об ипотеке»)^[29].