Файл: Практика оценки недвижимости..pdf

Объект оценки:	Здание общей площадью 940,0 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 63:23:0110204:00ТТ общей площадью 1 920,0 кв.м.
Адрес объекта оценки:	г. Самара, ул. Луцкая, д. 16
Собственник объекта оценки (заказчик):	Общество с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК». ОГРН 1037789046547, дата присвоения ОГРН 15.12.2009 г. Адрес юридического лица и местонахождение: г. Самара, ул. Луцкая, д. 6.
Тип объекта собственности:	Здание трехэтажное административное с земельным участком.
Оцениваемые права: – земельный участок; – улучшения земельного участка (здание).	Собственность. Собственность.
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки: Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы: – земельный участок – улучшения земельного участка (здание)	Постановление главы Железнодорожного района г. Самары № 4717от 22.11.2004 г. Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г. Акт приема-передачи от 05.12.2009 г. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА № 0557784 от 18.01.2006 г. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА № 0067346 от 04.07.2006 г.
Техническая и иная документация, используемая для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки:	Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г. Технический паспорт, инвентарный №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Замечания по предоставленным исходным данным:	Отсутствуют.
Наилучшее и наиболее эффективное использование:	Административное здание.
Наиболее вероятные покупатели:	Инвесторы.
Опасности, вызванные окружающей средой:	Не установлены.
Зона градостроительной ценности:	Земли населенных пунктов.
Оцененное маркетинговое время:	До 0,5 года.
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке объекта оценки (без учёта НДС):	Затратный подход, рублей:	69 709 990
	Сравнительный подход, рублей:	55 278 720
	Доходный подход, рублей:	32 939 850
Итоговая величина стоимости объекта оценки без учёта НДС:	48 586 939 рублей.

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Объект оценки:	1. Здание общей площадью 940 кв.м. 2. Земельный участок общей площадью 1920,0 кв.м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Луцкая, д. 16.
Имущественные права на объект оценки: - земельный участок: - улучшения:	Право собственности на земельный участок Право собственности на здание.
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов
Предполагаемое использование результатов оценки:	Принятие собственником решения о продаже оцениваемого объекта.
Ограничения (обременения) прав:	Отсутствуют.
Вид определяемой стоимости:	Рыночная.
Дата определения стоимости объекта оценки:	11 декабря 2018 года.
Дата осмотра объекта оценки:	11 декабря 2018 г.
Дата составления отчета:	17 декабря 2018 г.
Порядковый номер отчета:	01-09/11/2018
Основание для проведения оценки:	Договор №01-18/10/2018 от 03.12.2018г.

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОЦЕНЩИКЕ

Сведения о Заказчике
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование	«ЗАКАЗЧИК»
Фамилия, имя, отчество Генерального директора ООО «ЗАКАЗЧИК»	Иванов Иван Иванович
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	1037789046547
Дата присвоения ОГРН	15 декабря 2009 года
Место нахождения и реквизиты	443030, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Луцкая, 16 ИНН 5858585858 КПП 58585858 ОКПО 00585858 ОКОГУ 49111 ОКАТО 585858000.
Сведения о Собственнике
Собственник имущества:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Сведения об Исполнителе
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью.
Полное наименование	«Оценщик» (ИНН 3636363636)
ОГРН	1044654022222 от 21.12.2001
Юридический адрес:	443031, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Агибалова, 48
Почтовый адрес, телефон:	443031, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Агибалова, 48, тел. 8(846)310-09-50
Банковские реквизиты:	р/с: 3070286084 в ПАО «АК БАРС», корр.счет 4070281518563 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области ИНН 1234567890, БИК446540123
Сведения об Оценщике
Ф.И.О.	Петров Павел Петрович
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	Является действительным членом НП «Саморегулируемая организация оценщиков», № по реестру 184 от 09 июня 2017 года, выписка из реестра № 191 от 12.08.2017г.
Профессиональные знания в области оценочной деятельности	Диплом МФПА о профессиональной переподготовке ПП № 678913 от 30 марта 2016 г.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	Страховой полис ЗАО «Страховая компания "Астро-Волга" № 19/08-056515-48 от 22 июня 2017 года. Лимит ответственности 500 000 рублей. Срок действия до 31 декабря 2018 года.
Стаж работы в оценочной деятельности	1 год

4. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

При проведении оценки Объекта Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки Объекта:

1. Настоящий Отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целями и задачами проведения оценки Объекта.

2. При проведении оценки Объекта предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на итоговую величину стоимости Объекта. Оценщику не вменялся в обязанность поиск таких факторов.

3. Оценщик, используя при проведении оценки Объекта документы и информацию, полученные от Заказчика, а также из иных источников, не удостоверяет фактов, изложенных в таких документах либо содержащихся в составе такой информации.

4. Использованные при проведении оценки Объекта данные принимаются за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения.

5. Оценщику не вменяется в обязанность доказывание существующих в отношении Объекта прав.

6. Права на Объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательству Российской Федерации и иным нормативным актам, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное.

7. Объект предполагается свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное.

8. Итоговая величина стоимости Объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости Объекта (дату проведения оценки), при этом итоговая величина стоимости Объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом, если с даты составления настоящего Отчета до даты совершения сделки с Объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

9. Сведения, выводы и заключения, содержащиеся в настоящем Отчете, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению Специалистов, основанному на их специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке.

5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1) Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. (с изменениями и дополнениями).

2) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

3) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

4) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)».

5) Свод стандартов оценки саморегулируемой организации «Саморегулируемая организация оценщиков».

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Описание земельного участка

Местонахождение объекта:	Г. Самара, ул. Луцкая, 16
Собственник:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Наименование объекта:	Земельный участок
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006г.
Вид права	Собственность.
Обременения:	Отсутствуют
Назначение:	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование:	Для содержания офисного здания
Кадастровый номер участка:	63:23:0110204:00ТТ
Площадь участка, кв.м.:	1920
Краткое описание:	Форма участка прямоугольная, рельеф равнинный. Окружающая застройка представлена преимущественно объектами жилого и нежилого назначения.

Описание улучшения

Местонахождение объекта:	г. Самара, ул. Луцкая, 16
Собственник имущества:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Наименование объекта:	Офисное здание
Вид права:	Собственность
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание	НА №0067346 от 04.07.2006г.
Назначение:	Офисное здание
Год постройки	2001
Группа капитальности:	I
Площадь застройки, кв.м.:	342,4
Этажность	3 этажа
Общая площадь здания, кв.м	940
Средняя высота потолка в помещениях, м	2,7
Износ по данным технического паспорта, %	-
Наличие сервитутов	Не зарегистрированы
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры	нет
Техническое состояние:	Хорошее
Текущее использование оцениваемых помещений	офисное
Объекты окружения:	Здание находится в центральной части города, рядом расположены преимущественно объекты жилого и нежилого назначения.
Транспортная доступность	Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. Самара осуществляется автобусами и маршрутными такси.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		Монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены		Пеноблоки, утепленные пенополистиролом
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Оцениваемое трехэтажное административное здание с земельным участком расположено в административно-деловой части г. Самары. Перед зданием имеется парковка. Состояние подъездных путей к объекту оценки хорошее.

Местоположение объекта оценки характеризуется значительной развитостью окружения инфраструктуры и средней плотностью застройки, в основном – общественно-деловая и жилая застройка. Историческая ценность застройки в непосредственной близости от объекта оценки не выявлена. В отношении инженерно-геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы отрицательные факторы также не выявлены.

Запыленность и загазованность воздуха в пределах нормы, близость источников загрязнения отсутствуют. Уровень шума – низкий. Интенсивность движения транспорта – высокая.

По данным технического паспорта износ составляет 0%.

На основании предоставленных оценщику документов, а также по результатам проведенного осмотра можно сделать заключение, что состояние существующих строительных конструкций и помещений здания, их отделки и инженерного обеспечения не требует проведения работ по ремонту или дополнительному оборудованию и, позволяет в течение длительного времени использовать объект оценки с высокой эффективностью для административной (офисной) деятельности.