Файл: Практика оценки недвижимости..pdf

Рекомендуемые значения скидки на торги, %

• В соответствии с заданием на оценку, оценщиком определяется рыночная стоимость объекта оценки, при этом информация об аналогах взята из общедоступных источников информации. Предполагается, что продажа объектов-аналогов будет происходить при рыночных типичных условиях, без заемных средств. Необходимость в корректировке на условия продажи и финансирования отсутствует.
• Оценщиком определяется стоимость объекта оценки в декабре 2018 г., при этом информация об объектах-аналогах взята из общедоступных источников информации за декабрь 2018 г. Необходимость в корректировке на время продажи отсутствует.
• Корректировка на местоположение. Изначально объекты-аналоги подбирались оценщиком в сопоставимых с объектом оценки местах – в центральной части г. Самары. Необходимость во введении корректировки на местоположение в данном случае отсутствует.
• Корректировка на класс здания, техническое состояние и инженерное обеспечение. Изначально объекты-аналоги подбирались оценщиком того же класса, что и объект оценки. Необходимость во введении корректировки на техническое состояние и инженерное обеспечение в данном случае отсутствует.
• Корректировка на площадь помещений. Корректировка на площадь вводилась в соответствии с таблицей, приведенной в Сборнике УПСС «Общественные здания», издаваемом ООО «КО-ИНВЕСТ», исходя из отношения площади оцениваемого объекта и площади объекта-аналога.

Коэффициент корректировки на площадь

• Корректировка на площадь земельных участков.
• Весовые коэффициенты.

Следует отметить, что при расчете стоимости объекта оценки сравнительным походом для различных объектов-аналогов вносится различное количество корректировок. Как правило, чем меньше вносится корректировок, тем более достоверным является результат и «весомости» таких аналогов надо отдавать предпочтение. И наоборот, чем больше вносится корректировок, тем больше вероятность возникновения погрешности и «весомость» таких аналогов должна быть меньше. Однако необходимо учитывать и значимость этих корректировок. В итоге, весовой коэффициент аналога зависит от количества и значимости корректировок, примененных к аналогу.

В данном случае, при расчете стоимости объекта оценки для объектов-аналогов вносятся корректировка (скидка) на торги и корректировка на площадь.

Таблица 6

* Удельный вес рассчитывается по формуле:

Данные расчетов стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки приведены в таблице 7.

Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки

Таблица 7.

14. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

При применении доходного подхода используются практически следующие методы:

– метод прямой капитализации;

– метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков

Чем длиннее прогнозный период, тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости имущества. Но надо всегда учитывать, что при этом, чем длиннее прогнозный период, тем более вероятностный характер носит прогнозирование.

Метод дисконтирования денежных потоков предполагает прогнозирование за более длительный период времени (по сравнению с методом прямой капитализации), что в условиях финансового кризиса может носить исключительно вероятностный характер и привести к некорректному результату оценки. В сложившейся ситуации на мировых фондовых рынках от прогнозирования отказываются даже ведущие аналитики и финансисты планеты.

В данном отчёте метод дисконтирования денежных потоков не используется, так как объект оценки можно отнести к категории объектов, приносящих доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов, что и будет учтено в методе прямой капитализации доходов.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования существует взаимосвязь:

1) Ставка капитализации может быть равна ставке дисконтирования, в случае, если стоимость объекта или доход не изменяется с течением времени. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент реверсии.

2) Ставка капитализации может превышать ставку дисконтирования в случае, если стоимость объекта или доход уменьшаются за период владения. Определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии.

3) Ставка капитализации может быть меньше ставки дисконтирования в случае, когда стоимость объекта или доход увеличиваются за период владения. Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, так как часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

В данном случае, оценщик производит расчет объекта оценки методом прямой капитализации.

Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации. Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка.

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации выполняется в несколько этапов:

1. Расчет ежегодного чистого дохода:

– оценка потенциального валового дохода (ПВД) на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов;

– оценка потерь от неполной загрузки (недосдачи в аренду), невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Валовой доход, уменьшенный на рассчитанную величину потерь, определяется как действительный валовой доход (ДВД).

1. Расчет издержек (операционных расходов) по объекту оценки. Действительный валовой доход, уменьшенный на величину издержек, определяется как чистый операционный доход (ЧОД).
2. Расчет ставки капитализации.

4. Расчет текущей стоимости объекта оценки, как преобразование величины прогнозируемого чистого операционного дохода в стоимость объекта оценки на дату оценки.

Расчет чистого операционного дохода

Прежде всего, определяется величина дохода за определенный период времени, при наиболее эффективном использовании объекта оценки.

Поскольку доход собственника помещений может зависеть от ряда факторов (качество и количество предоставляемых услуг, спрос на аренду подобных помещений, эффективность менеджмента и т.д.), оценщики, как правило, рассматривают общий случай наиболее эффективного использования – извлечение прибыли от сдачи помещений в аренду для предпринимательской деятельности. В настоящем отчете оценщик рассчитывает доход объекта недвижимости исходя из предположения о сдаче в аренду помещений по вероятным потенциальным ставкам аренды нежилых помещений.

Для оценки доходов используются данные по объектам, которые можно сопоставить с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, состояние объекта, качество конструкции, наличие дополнительного оборудования, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Определение величины ставки арендной платы

Арендная ставка определяется на основании информации о размерах арендной платы за нежилые помещения административного (офисного) назначения в г. Самаре, в связи с чем оценщиком были проведены собеседования с собственниками и арендаторами нежилых помещений, проанализирована информация, опубликованная арендодателями в газете «Из рук в руки» (№ 23 от 5 декабря 2018 г.) и информация, размещенная на сайтах в сети Интернет о цене предложения аренды нежилых помещений административного (офисного) назначения в г. Самаре.

Обобщение информации о предложении аренды

нежилых помещений административного (офисного) назначения класса «В»

Таблица 8