Файл: Практика оценки недвижимости..pdf

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В соответствии с распоряжением Минимущества РФ от 6.03.2002 г. №568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»:

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

В соответствии с вышеуказанной методикой существуют следующие методы оценки стоимости земельных участков:

• метод сравнения продаж;
• метод выделения;
• метод распределения;
• метод капитализации земельной ренты;
• метод остатка;
• метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Следует отметить, что в соответствии с вышеуказанной методикой оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки, при этом учитывается доступность достоверной информации для использования того или иного метода.

В данном отчете оценщик при расчете стоимости данного конкретного объекта оценки (земельного участка) использует метод сравнения продаж.

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (незастроенных земельных участков).

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В данном отчете при применении метода сравнения продаж при оценке земельного участка в г. Самаре оценщиком использована информация из базы данных еженедельной газеты на 05.12.2018г. «Из рук в руки», интернет-ресурсы «Авито», «ЦИАН».

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Таблица 2

При анализе необходимости внесения поправок в цены предложения аналогов, оценщик приходит к следующим выводам.

• Объект оценки (земельный участок) принадлежит заказчику на праве собственности. Объекты-аналоги также принадлежат продавцам на праве собственности. Необходимость в корректировке на соответствие передаваемых прав отсутствует.
• В соответствии с заданием на оценку, оценщиком определяется рыночная стоимость объекта оценки, при этом информация об аналогах взята из общедоступных источников информации. Предполагается, что продажа объектов-аналогов будет происходить при рыночных типичных условиях, без заемных средств. Необходимость в корректировке на условия продажи и финансирования отсутствует.
• Оценщиком определяется стоимость объекта оценки в декабре 2018 г., при этом информация об объектах-аналогах взята из общедоступных источников информации за декабрь 2018 г. Необходимость в корректировке на время продажи отсутствует.
• Корректировка на местоположение. Изначально объекты-аналоги подбирались оценщиком в сопоставимых с объектом оценки местах – в центре г. Самары. Необходимость во введении корректировки на местоположение в данном случае отсутствует.
• Площадь земельных участков-аналогов сопоставима с площадью объекта оценки. Кроме того, в ряде случаев крупный земельный участок может быть продан по частям. Необходимость в корректировке на площадь земельного участка в данном случае отсутствует.
• Корректировка на инженерное обеспечение земельных участков. Изначально объекты-аналоги подбирались оценщиком с сопоставимым с объектом оценки уровнем инженерного обеспечения – в полном объеме. Необходимость во введении корректировки на инженерное обеспечение в данном случае отсутствует.
• Весовые коэффициенты.

Следует отметить, что при расчете стоимости объекта оценки сравнительным походом для различных объектов-аналогов вносится различное количество корректировок. Как правило, чем меньше вносится корректировок, тем более достоверным является результат и «весомости» таких аналогов надо отдавать предпочтение. И наоборот, чем больше вносится корректировок, тем больше вероятность возникновения погрешности и «весомость» таких аналогов должна быть меньше. Однако необходимо учитывать и значимость этих корректировок. В итоге, весовой коэффициент аналога зависит от количества и значимости корректировок, примененных к аналогу.

В данном случае, при расчете стоимости земельного участка для объектов-аналогов вносится только корректировка (скидка) на торги.

Таблица 3

* Удельный вес рассчитывается по формуле:

Данные расчетов приведены в таблице 4.

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Таблица 4